ЖК «Брусничный»: можно, только осторожно

В состав ЖК «Брусничный» входят юридически разные жилые комплексы ЖК «Брусничный 1, 2» и ЖК «Брусничный 3», которые возводятся разными застройщиками, имеющими общих учредителей.

Упомянутые организации

Компания

Невская Строительная Компания

Рейтинг C/10 объектов

Застройщиком первых двух корпусов ЖК «Брусничный» является ООО «Невская Строительная Компания» (ООО «НСК»), учрежденное довольно давно - 9 декабря 2002 года. ИНН 7816150268. Учредителями ООО «НСК» являются частные лица: Мальцев Н. Н. и Хамула Г. И. с долями по 50% уставного капитала. Уставный капитал застройщика ООО «НСК» составляет 10 000 руб. До начала реализации ЖК «Брусничный» «НСК» принимала участие в строительстве двух многоквартирных жилых домов.

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Брусничный»

Невская Строительная Компания

Застройщиком третьего корпуса ЖК «Брусничный» выступает ООО «НСК-СтройПроект», работающее со 2 августа 2013 года. ИНН 7813567649. Учредителем с долей 100% является Хамула Г. И. Уставный капитал застройщика ООО «НСК-СтройПроект» составляет 10 000 руб. До начала строительства ЖК «Брусничный» опыта возведения жилой недвижимости у застройщика не было.

Первый, второй, третий

Какая официальная информация доступна нам о жилом комплексе? Один корпус сдан, два строятся. На сайте застройщика выложено свидетельство на ввод в эксплуатацию дома № 1 ЖК «Брусничный» от 28.09.2016 года (количество квартир 294 шт. Общая площадь квартир 9 200 кв. м). Однако согласно первоначальной проектной декларации от 07 апреля 2014 года, планируемый срок ввода этого корпуса в эксплуатацию был обозначен, как 1 квартал 2016 года. Таким образом, задержка сдачи составила около полугода. Справедливости ради стоит отметить, что в практике строительной отрасли в России задержка на полгода не считается значимой.

Корпус №2 - трехсекционный 8-этажный жилой дом. Дата публикации проектной декларации - 22 августа 2014 года. Количество квартир 158. Площадь квартир 7 142 м2. Площадь коммерческих помещений свободного назначения 613 кв. м. Начало строительства 3 квартал 2014 года. Окончание строительства 1 квартал 2016 года (трижды срок менялся, сейчас - 1 квартал 2017 года). Разрешение на строительство от 20.08. 2014 года действует до 20.02.2016 года. Срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию 2 квартал 2016 года (изменен на 1 квартал 2017 года). Планируемая стоимость строительства 305 000 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка: 47:07:1039001:519.

Информация на сайте застройщика «Невская Строительная Компания», а также обсуждения на форумах позволяют сделать вывод, что строительство этого корпуса практически закончено. 21 ноября 2016 года состоялась финальная комиссия ГАСН по этому корпусу. Был обозначен ряд замечаний, срок устранения которых определен до 25.12.2016 года. Основные замечания - это установка очистного сооружения на ливневку, завершение работ по благоустройству, а также отделка мест общего пользования одного подъезда. При этом наружные сети к дому подведены и подключены, имеется отопление. Ориентировочная дата получения разрешения на ввод в эксплуатацию — конец января 2017 года.

К сожалению, на 14 февраля 2017 года (дата написания этого материала) отсутствует информация об устранении замечаний, но очевидно, что список этих замечаний, так же как и их серьезность, не значительны, и в ближайшее время будет устранены, и корпус №2 будет введен в эксплуатацию.

По корпусу №2 срок сдачи задержан больше, чем в корпусе №1, и составит не менее 9 месяцев (срок по документам - 2 квартал 2016 года, возможный срок сдачи - 1 квартал 2017 года). Увеличение периода задержки может быть свидетельством проблем с финансированием строительных работ застройщиком.

Напрашивается вопрос, возможна ли еще большая задержка сдачи в эксплуатацию корпуса №3, строительство которого началось относительно недавно (в середине 2016 года)? Посмотрим, что из себя представляет это здание и какими темпами осуществляется строительство.

Корпус №3 - односекционный 8 этажный жилой дом. Дата публикации проектной декларации - 19 ноября 2015 года. Количество квартир 82 шт. Площадь квартир 2 563 кв. м. Площадь коммерческих помещений свободного назначения - 257 кв. м. Начало строительства - 3 квартал 2015 года, окончание - 1 квартал 2017 года. Разрешение на строительство от 11.09.2015 года действует до 11.03.2017 года. Срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию - 1 квартал 2017 года. Планируемая стоимость строительства - 150 000 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка: 47:07:1002004:35. Генеральный подрядчик - ООО «Строительные технологии».

Ход строительства

Посмотрим, какой объем освоил застройщик, а также насколько активно идет строительство, и успевает ли застройщик построить третий корпус к заявленному сроку. Для этого надо понять, как заявленные сроки соотносятся с реальной работой. Прежде всего оценим, что уже построено по состоянию на февраль 2017 года.

На официальном сайте девелопера «Невская Строительная Компания» есть фотографии строительства домов. Эта галерея периодически обновляется. Видно, что строительная площадка была обустроена застройщиком (обнесена строительным забором, и был произведен снос находящихся на ее территории строений) в октябре 2015 года. При этом начало активных строительных работ, связанных с рытьем котлована, можно определить мартом 2016 года. В мае 2016 года осуществлялась заливка фундаментной плиты. С июня 2016 года начались монолитные работы по литью первого этажа этого корпуса. В октябре 2016 года литье шло на уровне 2 этажа, в ноябре 3-го, в декабре 4-го, в январе 2017 года 5-го, в феврале — 7-го. В целом объем освоенных строительных работ от общего объема строительства можно оценить не менее, чем в 35% по состоянию на середину февраля 2017 года.

То есть, если в первые четыре месяца работ по сооружению коробки здания было залито только два этажа, то в дальнейшем ход работ ускорился, и в настоящий момент темпы работ составляют не менее одного этажа в месяц. Это средние темпы работ. Но сохранение такой скорости работ говорит о том, что только литье коробки здания закончится в начале 2 квартала 2017 года, а значит сроки ввода в эксплуатацию объекта в 1 квартале 2017 года видятся невыполнимой задачей.

Если исходить из темпов работ застройщика корпуса №2 ООО «НСК» (родственной организации), который занимался литьем коробки здания корпуса №2 на уровне 5 этажа (то есть на том же уровне, что находится застройщик корпуса №3 ООО «НСК-СтройПроект» в январе 2017 года), то можно видеть, что литье коробки на уровне 5 этажа производилось в июне 2015 года, и при этом к февралю 2017 года этот дом по прежнему не введен в эксплуатацию. Хотя и степень его готовности очень высока.

Это позволяет предположить, что окончание строительства корпуса №3 возможно не ранее второй половины 2018 года. Такое замедление может происходить из-за недостаточности финансирования строительных работ.

Сколько продали - столько построили

Рассмотрим, за счет чего осуществляется финансирование строительства ЖК. В проектных декларациях домов обоих застройщиков говорится о том, что иного способа, кроме договоров долевого участия, для привлечения денежных средств не предусмотрено. То есть финансирование осуществляется исключительно за счет дольщиков; у застройщика есть прямая зависимость от объема денежных средств от дольщиков. Если получит достаточно, и эти деньги не будут отвлекаться на другие цели, продажа квартир принесет необходимое количество финансов, которых хватит, чтобы строительство велось в соответствии с заявленным застройщиком сроком.

Оценим, сколько продано квартир. Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра (которая отражает только договора ДДУ, оплата по которым осуществляется в рамках заключенных с банками ипотечных договоров) по состоянию на 10.02.2017 года в здании, строящемся на земельном участке с кадастровым номером: 47:07:1002004:35 (то есть в корпусе №3 ЖК) было заключено 16 договоров ДДУ. Первые договоры были заключены в июле 2016 года, последний - 31.01.2017 года.

К сожалению, на момент написания материала, из-за профилактических работ на сайте Росреестра и обновления контента, нет доступа к информационному ресурсу ЕГРН (до 01.01.2017 года ЕГРП), на котором можно было получить данные не только относительно квартир, приобретенных в строящемся здании в рамках заключенных ипотечных договоров, но и квартир, купленных напрямую у застройщика по ДДУ, а также квартир по переуступкам.

Поэтому картина проданных квартир (заключенных договоров ДДУ) по корпусу №3 неполная. Однако можно определенно сказать, что прямые договора ДДУ между застройщиком и дольщиками существуют, и при этом не исключено, что имеются также договоры переуступок, а значит количество реализованных квартир в корпусе №3 определенно значительно превышает 16 шт.

Это означает, что минимальное количество проданных квартир составляет 20% от общего количества (16/82), но фактическое же количество проданных квартир может превышать эту цифру и в два раза. То есть от дольщиков поступает достаточно денег для своевременного финансирования строительства.

При этом необходимо иметь в виду, что если по ипотечным договорам денежные средства поступают застройщику сразу и в полном объеме, то по обычным ДДУ, заключенным между застройщиком и дольщиками, деньги поступают не сразу, а, как правило, в рамках прописанных в договоре графика оплаты, который связан с графиком строительства. Условно, если договоров заключено на 40% площадей, то к февралю 2017 года поступило не 40% денежных средств, а значительно меньше.

В целом можно констатировать, что объемы выполненных работ в размере не более 35% могут соответствовать количеству полученных денежных средств от дольщиков, которых точно больше 20% (потому что именно столько ипотечных договоров было заключено к январю 2017 года, по которым денежные средства поступили сразу).

Иначе говоря, темпы поступления денежных средств в целом соответствуют темпам строительства. И если строительство осуществляется со значительным отставанием от заявленного застройщиком графика, то это означает, что темпы заключения договоров ДДУ и поступления денежных средств от заключенных договоров ДДУ, не достаточны. При этом, в целом, возможный объем поступивших денежных средств соответствует их освоению, а значит они осваиваются целевым образом.

Недостаточные же темпы заключения договоров ДДУ являются отражением общего кризиса в экономике страны, и в строительной отрасли, в частности. Уменьшилось количество желающих приобрести квартиры в новостройках у застройщиков, ориентирующихся только на денежные средства участников долевого строительства, упали темпы строительных работ.

Не менее важно оценить и финансовое состояние обоих застройщиков. Чтобы это понять, посмотрим показатели последней финансовой отчетности по состоянию на 01.01.2016 года, которые размещены им на сайте Росстата (в тыс.руб.). Сначала - ООО «НСК».

С одной стороны, эта отчетность годичной давности не представляет интереса с учетом того, что застройщик ООО «НСК» к началу 2017 года корпус №1 сдал, корпус №2 предполагает сдать в ближайшее время. Но на самом деле это не так.

Финансовые показатели ООО «НСК- СтройПроект» на 01.01.2016 года (в тыс.руб):

Эти данные действительно не представляют интереса. Из них следует, что к началу строительства корпуса №3 ЖК «Брусничный» застройщик из себя ничего не представлял, активов не имел, не вел значительной хозяйственной деятельности.

Но очевидно, что эти два застройщика являются родственными через единого учредителя структуры, и по тому, как осуществлял финансово-хозяйственную деятельность застройщик ООО «НСК», можно предположить, как будет осуществлять финансово-хозяйственную деятельность застройщик ООО «НСК-СтройПроект».

Какие выводы можно сделать из данных ООО «НСК»? Это прибыльная организация. И пусть размер прибыли символичен, но это не убытки. У застройщика положительное соотношение дебиторской задолженности в размере 292 271 тыс. руб. (то есть долга перед ним) и кредиторской задолженности в размере 200 063 тыс. руб. (то есть его долга). Застройщик имеет незначительную задолженность по заемным денежным средствам, которая к тому же уменьшилась по сравнению с той, что была годом ранее (79 187 тыс. руб. на 01.01.2016 года по сравнению с 118 679 тыс. руб. на 01.01.2015 года). То есть это показатели аккуратно ведущей финансово-хозяйственную деятельность фирмы. С другой стороны, это показатели фирмы, которую лица, стоящие за ней, вероятно «сольют» к окончанию строительства корпусов №1 и №2.

Доходы будущих периодов на конец отчетного года равны 0 руб. К доходам будущего периода относятся в том числе и денежные средства, которые планирует получить застройщик от заключения новых договоров ДДУ и оплаты по ним. Если годом ранее застройщиком планировалось к получению более 120 млн. руб., то цифра «0» говорит о том, что полученные денежные средства, за исключением тех, которые необходимы для финансирования согласно сметы строительства, могут отходить какой-либо родственной организации, которая может, например, выполнять функцию «инвестора». О не заинтересованности лиц, стоящих за этим застройщиком, к этой компании, говорит отсутствие управленческих расходов в отчетном году, несмотря на то, что годом ранее эта цифра составляла более 11 млн. руб.

Активов у застройщика нет, как и собственного капитала, и управленческого персонала.

Безусловно, нет доказательств, что застройщик ее закроет, но очевидно, что эта компания является инструментом для выполнения тех или иных проектов, и отдельной ценности не представляет. Такого застройщика в любой момент можно поменять на другого.

Ничего странного в такой схеме нет. Зачастую это обычная хозяйственная практика в нашей стране. Но только в том случае, если у застройщика все идет нормально. Если возникают проблемы со строительством, проблемы с дольщиками, то у такого застройщика его кредиторам, в том числе и участникам долевого строительства, нечего будет взять. Очевидно, что и следующий застройщик ООО «НСК-СтройПроект» будет выполнять такую же роль. Изначально этот застройщик из себя ничего не представлял. Еще год назад он практически не вел хозяйственную деятельность. Показатели компании — это показатели номинального застройщика. Он сможет стать полноценным застройщиком корпуса №3 только за счет денег дольщиков. Можно ожидать от лиц, стоящих за этим застройщиком аккуратности в финансово-хозяйственной деятельности, но в случае, если возникнут проблемы в строительстве, что-то взять с этого застройщика также будет невозможно.

Кроме того, не могут не вызывать вопросы отсутствие в изменениях к проектным декларациям основных финансовых показателей, которые застройщики обязаны публиковать согласно нормам ФЗ 214 (размер прибыли или убытков, дебиторской и кредиторской задолженности). Регулярная публикация этих данных в сравнении от квартала к кварталу позволяет понять общее финансовое состояние компаний. Ни один из застройщиков таких цифр не предоставляет. Вот все, что опубликовали оба застройщика за весь срок строительства ( в тыс. руб.):

В дополнение

В отношении каждого из застройщиков есть по одному судебному решению, заслуживающему внимания.

В отношении ООО «НСК» решение не вступило в законную силу. 26 января 2017 года принято решение Арбитражным судом г. Москвы (дело № А40-239241/16-61-2148) о солидарном взыскании с ООО «НСК», ООО «Строительные технологии» в пользу ООО «ТехноникольУТС» сумму долга за поставленные строительные материалы в размере 2 310 969 руб., пени в размере 899 211 руб., проценты за пользование коммерческим кредитом в размере 1 322 119 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб. То есть с застройщика должны взыскать порядка 4,5 млн.руб.

Какие-либо иные значимые административные, гражданские и банкротные судебные разбирательства, в которых участвует этот застройщик, отсутствуют.

В отношении застройщика ООО «НСК-СтройПроект» решение вступило в законную силу. Оно принято 31 марта 2016 года Арбитражным судом г. Москвы (дело № А56-87171/2015): о взыскании с ООО «НСК-СтройПроект» в пользу ООО «Центральное бюро экспертизы ЛКФ» суммы долга за проведенную не государственную экспертизу проектно-сметной и исполнительной документации проекта дома ЖК «Брусничный 3» в размере 404 464 руб.

Другие административные, гражданские и банкротные судебные разбирательства, в которых участвует застройщик, отсутствуют.

Отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении обоих застройщиков Федеральной службой судебных приставов не ведется. Компании работают без существенного нарушения строительных норм. Проверок со стороны строительного надзора в 2016 году не отмечено.

Какие же выводы?

Строительство первых двух корпусов ЖК «Брусничный» ведется ООО «НСК», строительство третьего корпуса - ООО «НСК-СтройПроект».  ООО «НСК» и ООО «НСК-СтройПроект» являются родственными структурами. Строительство и сдача в эксплуатацию корпусов 1 и 2 произведена с задержкой в 6 и 9 месяцев. Очевидно, что строительство корпуса №3 ведется с задержкой.

Строительство осуществляется за счет денег дольщиков темпами, которые соответствуют темпам заключения ДДУ. Насколько будут хорошими темпы заключения договоров и поступления по ним денежных средств дольщиков, настолько хорошо будет осуществляться строительство.

Не целевого использования денег дольщиков по состоянию на февраль 2017 года не наблюдается. Объем возможных полученных средств от дольщиков в целом соответствует освоенному строительному объему. Никаких компрометирующих застройщиков фактов не обнаружено, за исключением того, что если в случае ухудшения ситуации в строительной отрасли застройщик не соберет от дольщиков нужное количество денежных средств и прекратит строительство, то с застройщика ООО «НСК-СтройГрупп» нечего будет взять, потому что это фирма-«пустышка».

Мы можем рекомендовать покупку квартиры в 3 корпусе ЖК «Брусничный» и застройщика ООО «НСК-СтройГрупп» тем, кто готов к задержке сдачи в эксплуатацию. Во 2-м корпусе квартиры можно покупать, потому что сдача этого корпуса возможна в ближайшее время.