ЖК «4YOU»: новые застройщики для каждой очереди

Застройщиком ЖК «4YOU» изначально являлось ООО «Аквилон СПб», входящая в холдинг «Аквилон-Инвест», учрежденная 17 июля 2015 года, зарегистрированная в г. Архангельск, ул. Попова, дом 14, офис 634 (ИНН 2901259997). Учредителями компании являлись два физических лица: Рогатых В. А. и Фролов А. М. с равными долями по 50% уставного капитала. Эти же учредители фигурируют в качестве владельцев других застройщиков, реализующих проекты под брендом «Аквилон-Инвест». Единственным учредителем с 22.12.2016 года стал Фролов А. М.

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«4YOU»

Группа Аквилон

Упомянутые организации

Компания

Группа Аквилон

Рейтинг A/16 объектов

До начала строительства жилых домов ЖК «4YOU», номинальный застройщик не принимал участие в строительстве и сдаче в эксплуатацию многоквартирных жилых домов.

Согласно информации в проектных декларациях, строительство ЖК «4YOU», состоящего их 4-х корпусов, ведется двумя этапами. Каждая очередь включает в себя по два корпуса.

Первая очередь, состоящая их двух корпусов (согласно проектной декларации от 02.02.2016 года): 18-этажные жилые дома со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой. Разрешение на строительство от 29.01.2016 года сроком действия до 29.09.2017 года. Начало строительства — февраль 2016, окончание - июль 2018 года. Ввод объекта в эксплуатацию - июль 2018 года, изменен на декабрь 2018 года.

Количество квартир в корпусах №№1 и 2 — 782 шт.; машиномест парковки - 159 шт. Планируемая стоимость составляет 2 743 320 тыс.руб. Кадастровый номер земельного участка: 78:14:0007691:9788.

Вторая очередь из двух корпусов (согласно проектной декларации от 02.02.2016 года): 18-этажные жилые дома со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой. Разрешение на строительство от 29.01.2016 года до 29.09.2017 года. В дальнейшем, взамен этого разрешения на строительство получено новое, датированное 16.03.2017 года.

Начало строительства — февраль 2016; изменено на март 2017 года. Окончание строительства — июль 2018 года; изменено на декабрь 2019 года. Ввод объекта в эксплуатацию — июль 2018 года; изменено на декабрь 2019 года.

Количество квартир в корпусах №№3 и 4 — 782 шт.; машиномест парковки — 159 шт. Планируемая стоимость — 2 773 416 тыс.руб. Кадастровый номер земельного участка: 78:14:0007691:9789.

Смена застройщика

Важно отметить изменения к проектной декларации 2-й очереди строительства корпусов №№3 и 4 от 17.03.2017 года. Вместо ООО «Аквилон СПб» застройщиком стало ООО «СПб Инвест», которое было образовано в форме реорганизации путем выделения из ООО «Аквилон СПб». Единственным учредителем нового застройщика ООО «СПб Инвест» является Рогатых В. А., один из двух бывших учредителей ООО «Аквилон СПб».

Рогатых В.А. перестал быть учредителем застройщика корпусов №№1 и 2 первой очереди строительства ООО «Аквилон СПб», где единственным учредителем остался Фролов А. М. То есть произошло разделение строительного проекта между двумя учредителями первоначального застройщика ООО «Аквилон СПб» Рогатых В. А. и Фроловым А. М. Новый застройщик - компания ООО «СПб Инвест», была зарегистрирована инспекцией Федеральной налоговой службы по Архангельску 16 ноября 2016 года (ИНН 7810626920). Согласно официальному пресс-релизу «Аквилон-Инвест», разделение было произведено ради того, чтобы деньги дольщиков шли на строительство исключительно тех корпусов, где они купили квартиры.

Как идут продажи?

В проектных декларациях и изменениях к ним сказано, что иные договора и сделки, на основании которых привлекаются деньги для строительства ЖК, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве, отсутствуют. Таким образом, для финансирования строительства используются денежные средства дольщиков и краткосрочные займы учредителей. В таком случае важно оценить, насколько успешно идет продажа квартир в строящихся корпусах, и достаточно ли проданных квартир для своевременного и полного финансирования строительства, согласно заявленным обеими застройщиками сроков ведения строительства. Насколько оба застройщика способны самостоятельно освоить строительный объем в 5,5 млрд. руб. (сметная стоимость обеих очередей) только за счет продажи квартир?

Во-первых, нас интересует, достаточно ли заключаемых договоров с дольщиками, чтобы денежный поток оплаты по этим договорам обеспечивал темпы строительства, в соответствии с заявленными застройщиками сроками. Проанализируем имеющуюся информацию о продажах.

Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра, по состоянию на 28.04.2017 года в корпусах №№1 и 2 первой очереди, строящихся на земельном участке с кадастровым номером: 78:14:0007691:9788 было заключено 212 договоров ДДУ. Эти договоры были заключены в интервале с 21.07.2016 года по 11.04.2017 года.

По земельному участку с кадастровым номером: 78:14:0007691:9789 (на участке корпусов №№3 и 4 второй очереди строительства) по состоянию на 28.04.2017 года, заключен один договор от 14.03.2016 года.

К сожалению, информация в онлайн-режиме отражает только договоры по ипотеке. Между тем, существуют не только ипотечные договоры, но и договоры ДДУ, заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком. Кроме того, часть ДДУ дольщики, как правило, в процессе строительства заключают по переуступке с подрядными организациями, к которым эти квартиры попадают в качестве расчета со стороны застройщика за выполненную ими работу.

Что касается корпусов 2-й очереди, то очевидно, что застройщик еще практически не начал продавать в нем квартиры.

С учетом того, что общее количество квартир 1-й очереди - 782, можно предположить: такие темпы продажи квартир способны обеспечить застройщика достаточным размером средств, необходимых для строительства 1-й очереди, что должно способствовать строительству по заявленному графику. Этот вывод касается и корпусов 2-й очереди, где продажи уже начались.

Итак, к концу апреля 2017 года застройщик заключил договоров как минимум на 27% квартир 1-й очереди ЖК (212/782). Но фактически эта цифра может быть и в два раза больше.

По данным застройщика, в первой очереди распроданы 470 квартир и 113 во второй. Не распроданными остаются еще 312 квартир в двух корпусах 1-й очереди из 782 шт. по проекту - то есть около 40%.

При этом необходимо иметь в виду, что по проданным 60% квартир поступили не все денежные средства. Если говорить о 212 ДДУ, заключенных и оплаченных посредством ипотечных кредитов, то деньги поступают сразу и в полном объеме, так как сумма полученного кредита и первый взнос дольщика закрывают всю стоимость квартиры. В случае с договорами, заключенными напрямую между застройщиком и дольщиками, график платежей синхронизирован с графиком окончания строительства (в нашем случае - с июлем 2018 года). То есть по прямым договорам поступила только часть денежных средств. Это означает, что застройщик в дальнейшем получит значительно больше денежных средств, чем от продажи 40% не распроданных квартир, ведь еще будут поступать деньги по ранее заключенным прямым договорам с дольщиками.

Если совместить эти и приведенные ранее цифры, становится очевидно, что застройщиком получено значительное количество денег от дольщиков по корпусам №№1 и 2, а значит средств должно быть достаточно, чтобы строительство велось по заявленному графику.

Финансовые показатели

Возвращаясь к началу нашего анализа продаж квартир, посмотрим, достаточно ли денег получили застройщики, чтобы построить то, что они построили. Для ответа на эти вопросы, изучим финансовую отчетность первоначального застройщика ООО «Аквилон СПб» по состоянию на 01.01.2016 года (то есть через 5 месяцев после учреждения), полученную по запросу на сайте Росстата.

На основании представленных цифр видно, что к началу строительства застройщику 1-й очереди ООО «Аквилон СПб» требовалась финансовая помощь, чтобы построить объект стоимостью 2,7 млрд. руб. (сметная стоимость 1-й очереди строительства). И она была оказана заемными денежными средствами учредителей со сроком возврата в течении 12 месяцев на сумму 0,47 млрд. руб., что составляет более 17% от всех затрат, необходимых для строительства корпусов этой очереди. Это значительная сумма, которая позволила начать строительство в хорошем темпе. В дальнейшем, как мы увидели ранее, начались продажи квартир в корпусах первой очереди, причем очень активно. Если просуммировать средства, полученные холдингом от продажи 470 квартир при средней стоимости 3 700 000 рублей и добавить займ от учредителей (470 000 000 рублей) окажется, что строительство первой очереди практически полностью профинансировано. Общая сумма всех поступлений превышает 2,2 миллиарда рублей.

К сожалению, анализ финансовых показателей застройщика 2-й очереди строительства ООО «СПб Инвест» провести невозможно, потому что эта компания была зарегистрирована в ноябре 2016 года, и по состоянию на конец апреля 2017 года в открытом доступе финансовые показатели этой компании обнаружить не удалось.

Как идет строительство? 

Заемных финансов и денежных средств от дольщиков получено застройщиком в достаточном количестве, чтобы строить по заявленному графику строительства. Оценим, какими темпами осуществляется строительство.

На официальном сайте ЖК имеются фотографии строительства корпусов ЖК. Кроме того, видеокамеры позволяют наблюдать в онлайн режиме за ходом строительства.

Так, можно увидеть, что к началу мая 2017 года по корпусу №1 монолитная коробка здания вылита на уровне 17-18-х этажей. То есть практически полностью. Кроме того, идет кладка наружных стен здания на уровне 8-15-х этажей здания. Объем выполненных работ можно оценить не менее чем в 40% от общего объема строительства.

По корпусу №2 монолитная коробка здания вылита на уровне 14-16-х этажей здания, при этом фрагментарно ведется кирпичная кладка наружных стен этого корпуса. Объем выполненных работ по корпусу №2 можно оценить не менее, чем в 30% от общего объема строительства. Таким образом, в целом, строительство обоих корпусов осуществляется синхронно.

По фотографиям можно определить начало строительства корпусов 1-й очереди - август 2016 года. В этот момент фотографии фиксируют вырытые котлованы и ведущиеся работы по обустройству свайного поля. К декабрю 2016 года монолитные коробки корпусов вылиты на уровне 4-х этажей. К апрелю - на уровне от 14 до 18 этажей. Таким образом, за 8 месяцев строительства выполнен объем от 30 до 35% от общего объема строительства. При сохранении существующих темпов работ, окончание строительства за оставшийся срок до 31 декабря 2018 года, то есть за 20 месяцев от момента составления этого отчета 29 апреля 2017 года, видится абсолютно выполнимой задачей.

Что касается второй очереди, согласно фотографиям на сайте застройщика, к апрелю 2017 года вырыт котлован одного из корпусов, закончены свайные работы. К сожалению, объем выполненных работ не значителен, поэтому определить, ведутся работы согласно заявленному графику или нет, не представляется возможным. Но можно констатировать, что выполнены указанные работы почти вдвое быстрее, чем в начале строительства первой очереди. Единственно, что можно сказать, что застройщик определил срок сдачи в эксплуатацию дома в декабре 2019 года даже с некоторым запасом прочности, если ориентироваться на темпы работ, которые им обеспечиваются по корпусам 1-й очереди.

С учетом того, что продажи квартир практически еще не начались, а любой строительный проект имеет заложенную норму прибыли, денежных средств от продажи квартир, в случае их реализации, вполне достаточно для строительства корпусов 2-й очереди. Только что созданный застройщик ООО «СПб Инвест» учрежден именно для строительства 2-й очереди, и согласно проектной декларации другого строительства не ведет, а значит не имеет необходимости, как делают некоторые застройщики, использовать полученные деньги на строительстве других своих объектов.

Суды, долги, иски

К положительным моментам можно отнести отсутствие данных об участии обоих застройщиков в каких-либо разбирательствах в судах по гражданским, административным, банкротным делам.

У застройщиков нет долгов, а также отсутствуют исполнительные производства.

Нет данных по административным искам, а также претензий к деятельности застройщика со стороны проверяющих государственных органов.

Резюмируем 

Оба застройщика 1-й и 2-й очередей строительства ООО «Аквилон СПб» и «СПб Инвест» учреждены недавно, причем явно под строительство своих корпусов. Информации по обеим компаниям недостаточно, потому что хозяйственная деятельность только начата. Обе компании входят в архангельский холдинг «Аквилон-Инвест», имеющий неплохую репутацию в своём регионе.

В отношении застройщика 1-й очереди уже можно делать определенные выводы. Строительство корпусов №№1 и 2 ведется хорошими темпами по заявленному графику (возможно, даже с небольшим его опережением) за счет хороших темпов продажи квартир и достаточного финансирования. Причем показатели проданных квартир, в целом, соотносятся с освоенным строительным объемом, а значит можно говорить о целевом использовании полученных средств.

Поэтому мы можем рекомендовать вложение денежных средств в покупку квартир в корпусах №№1 и 2 первой очереди строительства ЖК «4YOU» у застройщика ООО «Аквилон СПб», потому что рисков при таком вложении мы не обнаружили.

Что касается корпусов №№3 и 4 второй очереди строительства ЖК и застройщика ООО «СПб Инвест», пока информации не достаточно, и строительство еще только началось. Мы может рекомендовать понаблюдать, какими темпами будет осуществляться строительство этих корпусов. Если строительство пойдет быстрыми темпами и продажи квартир будут хорошими, а значит проблем с финансированием не будет, то мы также можем рекомендовать покупку жилья здесь.

Если застройщик ООО «СПб Инвест» сможет обеспечить такие же темпы работ, как и застройщик ООО «Аквилон СПб», то уже через 2-3 месяца он должен выйти на уровень первых этажей корпусов №№3 и 4. Это будет достаточным основанием для принятия решения о покупке квартир.

О дальнейших 3 и 4 очередях, о покупке участков под которые в мае заявил «Аквилон-Инвест»,делать выводы пока рано. Какие-либо прогнозы можно будет давать только после начала строительства и продаж.