В ноябре 2016 года на сайте МФК «Бaшни Беринга» единственная информация - «Работа по проекту временно приостановлена». Как нам сообщили по телефону с сайта, в настоящий момент продажи не ведутся, проект меняется, но строительные работы продолжаются. В ожидании продаж, Novostroy.su проанализирует возможности застройщика и риски проекта в целом.
Застройщиком МФК «Башни Беринга» является ООО «Питер-Констракшн» (ИНН 7801467960), которое действует с 25.04.2008 г. Уставный капитал компании составляет 10 000 рублей. Учредители «Питер Констракшн» - физические лица: Воронков Роман Борисович и Рыбаченко Петр Федорович (доли по 5 000 руб — 50%).
Ранее на официальном сайте МФК «Башни Беринга» сообщалось, что «Питер-Констракшн» входит в группу компаний корпорации «Модуль». Между тем на официальном сайте ГК «Модуль» в списке компаний, входящих в группу, это наименование отсутствовало. На ноябрь 2016 и ГК «Модуль» не работает.
Генподрядчики
В проектной декларации участков №№1, 3 генподрядчиком строительства МФЦ «Башни Беринга» значится ООО «Строй Корпус» (ИНН 7839368461), участка №2 - ООО «Модуль» (ИНН 7802717780). И та и другая организации, согласно информации на сайте ГК «Модуль» (когда он еще работал), входят в эту группу компаний, причем ООО «Модуль» является основной генподрядной организацией, а ООО «Строй Корпус» обозначена как новая генподрядная организация.
Согласно выписке с ЕГРЮЛ, ООО «Модуль» (зарегистрирован 22.06.2010 г., уставный капитал -10 тыс. руб., единственный учредитель - Рыбаченко П.Ф.) находится в стадии ликвидации (банкротства), согласно данным от 10.02.2016 г. Конкурсным управляющим с этой даты назначена Зомба Екатерина Григорьевна. ООО «Строй Корпус», также согласно выписке с ЕГРЮЛ, зарегистрирован 29.10.2007 г., уставный капитал составляет 10 тыс.руб., единственный учредитель Евдокимов А.Н.
В Санкт-Петербурге компания, если верить проектной декларации, построила два жилых объекта: многоквартирный дом на ул. Тарасова, дом 8, корп.3 и многоквартирный дом на ул. Тарасова, дом 8, корп. 2. Разрешение на ввод в эксплуатацию получено 29.11.2013 г. Плановый срок строительства - 31.12.2011 г., фактический - 29.11.2013 г.
Строительство МФК «Башни Беринга» должно вестись по следующему графику:
Гостиничный комплекс. Участок №1. Разрешение на строительство действует с 19.04.2016 года до 19.04.2018 года. Ввод в эксплуатацию, по проектной декларации от 16.05.2016 г., - 4 квартал 2018 года. Планируемая стоимость составляет 547 млн. руб.
Гостиничный комплекс. Участок №2. Разрешение на строительство — с 17.03.2015 по 31.12.2016 года. Ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации (без даты), - 4 квартал 2016 года. Планируемая стоимость - 1 200 млн. руб.
Гостиничный комплекс. Участок №3. Разрешение на строительство от 19.04.2016 года сроком действия до 19.12.2018 года. Ввод в эксплуатацию, по проектной декларации от 16.05.2106 г., - 4 квартал 2018 года. Планируемая стоимость - 1 420 млн.руб.
Общая стоимость строительства МФК «Башни Беринга» около 3,2 млрд.руб.
Финансовые показатели
Основные показатели ООО «Питер-Констракшн»:
| Наименование | Убыток | Кредиторская задолженность | Дебиторская задолженность |
| Финансовый результат на 23.03.2015 года | 4,8 млн. руб. | 986 млн. руб. | 58 млн. руб. |
| Финансовый результат на 31.03.2016 года | 1 309 млн. руб. | 332 млн. руб. |
«Питер-Констракшн» сдает финансовую отчетность в органы Росстата, поэтому можно проанализировать его данные по состоянию на 31 декабря 2014 года (последняя выложенная для свободного просмотра финансовая отчетность компании, в млн. руб.):
| Наименование | Значение | Наименование (на конец отчетного года) | Значение |
| Основные средства на конец отчетного года | 1 004 | Чистые активы | 0 |
| Денежные средства на конец отчетного года | 0, 251 | Управленческие расходы | 0 |
| Сальдо от текущих операций | 0 | Краткосрочная кредиторская задолженность | 981 |
| Платежи всего | 0 | Чистый убыток | 4,9 |
| Запасы на конец отчетного года | 0, 417 | Прочие доходы | 3,6 |
| Дебиторская задолженность на конец отчетного года | 54 | Прочие расходы | 8,5 |
| Поступлений всего | 0 | Выручка | 0 |
| Краткосрочные заемные средства на конец отчетного года | 15,9 | Общее сальдо денежных потоков | 0 |
Исходя из этих данных, можно предположить, что застройщик, несмотря на наличие довольно больших основных средств, является типичной фирмой-«прокладкой».Соотношение размеров кредиторской и дебиторской задолженностей в 2014 г., 2015 г. в конце марта 2016 г. было неблагоприятным для компании. Увеличение размера кредиторской задолженности в 2016 г. по отношению к предыдущим годам может означать увеличение объемов выполненных строительных работ.
Но в этой сумме могут находиться объемы по другим строительным проектам, в строительстве которых принимает участие «Питер Констракшн» (в частности, строительство двух многоквартирных жилых домов на Большеохтинском пр. — ЖК «Авaнгард» (бывший «Охтa Модeрн»). Невозможно выделить, какая часть из этих средств приходится на МФК «Башни Беринга». Но с учетом строительства ЖК «Авaнгард», а также суммы в 3,2 млрд. руб на строительство МФК «Башни Беринга», то не много. Вместе с тем относительно небольшой объем дебиторской (по сравнению с кредиторской) задолженности может свидетельствовать о том, что поступившие от дольщиков и иные денежные средства перечисляются подрядным строительным организациям, с которыми своевременно подписываются акты выполненных работ. То есть, вероятно, работы финансируются без задержек.
Сохранение столь значительной разницы кредиторской и дебиторской задолженностей на протяжении последних трех лет свидетельствует о том, что такое положение вещей является схемой работы этой компании. Полученные от дольщиков деньги могут выводиться посредством расчетов с подрядными организациями, а также, возможно, для расчетов по полученным кредитам. Т. е. в компании деньги не задерживаются, к образованию активов не приводят. Прибыль при этом на протяжении трех лет не фиксируется.
Отсутствие попыток сформировать активы и зафиксировать прибыль (несмотря на сданные за последние три года два многоквартирных дома), отсутствие затрат на управленческие расходы, мизерный остаток денежных средств на конец года (на примере отчета за 2014 г.) говорит о том, что застройщику уготована техническая роль организатора по документам. При этом прибыль выводится на другие компании, которые ограждаются от риска потерять ее в случае неудачного осуществления строительного проекта и возможных судебных разбирательств дольщиков с застройщиком.
Это подтверждает (на примере отчета за 2014 год) и отсутствие выручки. Компания не ставит на собственный баланс построенную и не распроданную во время строительства домов по ул. Тарасова (сданных в 2013 году) недвижимость. И соответственно не распродает ее в рамках своей хозяйственной деятельности, образуя отраженную в финансовой отчетности выручку.
Как видно из приведенных данных, невозможно определить, насколько финансово состоятельно ООО «Питер Констракшн». Необходимо анализировать финансовую устойчивость тех лиц и компаний, в интересах которых работает застройщик. Но и этот анализ ничего не даст, потому что не существует (не были представлены на официальных сайтах застраиваемого комплекса и ГК «Модуль») никаких юридических обязательств достроить объект в случае финансовых и иных проблем у застройщика.
Можно предположить, что прибыль оседает у генподрядчиков. Но это не так. ООО «Модуль» - основной генподрядчик. Но с 2016 г. компания находится в стадии ликвидации (банкротства). Если посмотреть последнюю открытую отчетность другого генподрядчика ООО «СтройКорпус» по состоянию на 31 декабря 2014 г., то можно увидеть, что и здесь прибыль не образуется (в млн. руб.):
| Наименование | Значение | Наименование (на конец отчетного года) | Значение |
| Основные средства на конец отчетного года | 1 | Чистая прибыль | 2,3 |
| Денежные средства на конец отчетного года | 9 | Управленческие расходы | 3,6 |
| Сальдо от текущих операций | 0 | Краткосрочная кредиторская задолженность | 45 |
| Платежи всего | 0 | Чистый убыток | 4,9 |
| Запасы на конец отчетного года | 23 | Чистые активы | 0 |
| Дебиторская задолженность на конец отчетного года | 18 | Прочие расходы | 8,5 |
| Поступлений всего | 0 | Выручка | 136 |
| Краткосрочные заемные средства на конец отчетного года | 0,455 | Общее сальдо денежных потоков | 0 |
Подноготная
Используемая схема говорит о том, что лица, стоящие за застройщиком, видят финансовые либо организационные риски в этом проекте и поэтому используют схему с номинальным застройщиком. Такая работа характерна для многих строительных компаний. Это делается чтобы избежать угроз в отношении активов в случае проблем со строительством и возможных судов с гражданами и организациями, внесшими по договорам денежные средства на строительство. Но подобная схема предполагает сильную зависимость застройщика от родственных организаций, финансирующих строительство извне, либо от своевременного и полного заключения договоров с дольщиками и внесению последними денежных средств. Вместе с тем очевидно, что общая непростая экономическая ситуация в стране и стагнация на строительном рынке, уменьшение количества покупателей жилья не могут не сказаться на темпах строительства застройщика.
Очевидно, что у застройщика существует зависимость от привлекаемых средств дольщиков, и темпы строительства могут коррелировать с объемом привлеченных средств и отразиться на сроках сдачи в сторону увеличения. О зависимости застройщика от денег дольщиков говорит и существующая на форумах обсуждения этого комплекса информация. Так, некоторые интересующиеся покупкой апартаментов в этом комплексе сообщают, что в отделе продаж «Питер Констракшн» им предлагают беспроцентную рассрочку до окончания строительства, при условии оплаты сразу 30-50% стоимости покупаемой недвижимости. С учетом ежегодного удорожания материалов и работ, подобное предложение может свидетельствовать только об одном: компании остро необходимы денежные средства, и поэтому она готова пойти на неразумные, с точки зрения перспектив окончания работ, льготные условия привлечения покупателей. Увы, это может создать проблемы в дальнейшем, когда денег на стройку может просто не хватить.
То, что у застройщика есть проблемы, видно из опубликованных проектных деклараций. Застройщик допустил значительную задержку со сроком сдачи в эксплуатацию домов по ул. Тарасова (д. 6 и д. 8). Срок сдачи, согласно разрешительной документации, - 31.12.2011 г., фактический — 29.11.2013 г. Таким образом задержка составила почти два года.
Страхование
Неясна ситуация со страхованием ответственности застройщика. Хотя в проектной декларации №2 упоминается, что Застройщик застраховал гражданскую ответственность в соответствии со статьей 15.2 ФЗ №214, фактических данные о страховой организации нет.
По другому своему объекту, например, по строящемуся многоквартирному дому по дому ЖК «Авангaрд» на Большеохтинском пр., д. 15 корп.2. «Питер Констракшн» заключил договора страхования гражданской ответственности со следующими страховыми компаниями:
ООО «БАЛТ-страхование» (ИНН 7825389849), генеральный договор страхования №29-0227/2014Г от 20.05.2014. По данным RAEX (Эксперт РА), активы страховщика на 30.09.2015 составили 1 995713 тыс. рублей, собственные средства – 1 016 661 тыс. рублей, страховые взносы за 9 месяцев 2015 года составили 1 319 996 тыс. рублей. Банк России приказом от 07.07.2016 № ОД-2176 отозвал лицензии на осуществление страхования и перестрахования ООО «БАЛТ-страхование».
ООО «Страховая компания «Советская» (ИНН 7835003413), генеральный договор страхования № ДС/2015-1474 от 08.07.2015. Приказом ЦБ РФ от 16 марта 2016 года была у ООО «Страховая компания «Советская» была отозвана лицензия.
ООО «Региональная страховая компания» (ИНН 1832008660), генеральный договор страхования № 35-4791/2015 от 03.11.2015. «Региональная страховая компания» (РИНКО) – универсальная компания, относительно небольшая по размеру сборов. По итогам 2015 года, компания заняла 91-е место по размеру собранных страховых премий среди российских страховщиков и третье место по страхованию гражданской ответственности застройщиков за неисполнение обязательств по договорам долевого участия (более 70% страхового портфеля). Уставной капитал - 156 000 000 рублей на 01.05.16; чистая прибыль - 837 419 000 за 2015 г. Объем премий - 898 055 000 за 2015; объем выплат - 12 284 000 рублей за 2015 г.
Если предположить, что и по МФК «Башни Беринга» были заключены договоры страхования гражданской ответственности с вышеперечисленными компаниями, это будет означать проблемы для дольщиков объекта при нарушении застройщиком обязательств по сдаче объекта. Им будет сложно рассчитывать на получение выплат в полном объеме от не самой крупной страховой компании, единственной из трех, у которой не отозвана лицензия.
Кроме того, проектные декларации участков №№ 1, 2, 3 содержат упоминание о залоге в порядке, предусмотренном ст.13-15 ФЗ№214 «Об участии в долевом строительстве»: когда в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации ДДУ у дольщиков считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства объекта земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект.
Суды
«Питер Констракшн» участвует во множестве судебных процессов, в том числе и с госучреждениями. Причем эти процессы застройщик, как правило, проигрывает.
Среди существенных решений Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, вступивших в законную силу, следует признать:
Решение от 09.02.2016 г. о взыскании с ООО «Питер Констракшн» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 1 201 тыс. руб. задолженности по арендной плате за землю под строительство МФК «Башни Беринга», образовавшуюся в период с 01.10.2015 г. по 31.12.2015 г.
Решение от 28.12.2015г. о взыскании с «Питер Констракшн» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 4 091 тыс. руб. задолженности по арендной плате за землю под строительство МФК «Башни Беринга» и пени в размере 200 тыс. руб., образовавшуюся в период с 01.04.2015 г. по 30.09.2015 г.
Решение от 02.03.2015 г. о взыскании с «Питер Констракшн» в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 1 834 тыс. руб. задолженности по арендной плате, и пени в размере 82 тыс. руб., образовавшуюся в период с 01.10.2014 г. по 31.12.2014 г.
Решение от 14.02.2016 г. о взыскании с ООО «Питер Констракшн» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 965 тыс. руб. задолженности по арендной плате за землю под строительство МФК «Башни Беринга» и пени в размере 43 тыс. руб., образовавшуюся в период с 10.10.2014 г. по 30.12.2014 г.
Решение от 10.05.2016 г. о взыскании с ООО «Питер Констракшн» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 1 066 тыс. руб. задолженности по арендной плате за землю под строительство МФК «Башни Беринга» и пени в размере 48 тыс. руб., образовавшуюся в период с 01.10.2014 г. По 31.12.2014 г.
Решение от 22.05.2015 г. о взыскании с ООО «Питер Констракшн» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 664 тыс. руб. задолженности по арендной плате за землю под строительство жилых домов расположенных по пр. Большеохтинскому, и пени в размере 258 тыс. руб., образовавшуюся в период с 22.08.2013 г. по 31.03.2015 г.
Решение от 10.05.2016 г. о взыскании с ООО «Питер Констракшн» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 1 111 тыс. руб. задолженности по арендной плате за землю под строительство МФК «Башни Беренга» и пени в размере 30 тыс. руб., образовавшуюся в период с 01.01.2015 г. по 31.03.2015 г.
Решение от 22.12.2015 г. о взыскании с ООО «Питер Констракшн» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 1 986 тыс. руб. задолженности по арендной плате за землю под строительство МФК «Башни Беренга» и пени в размере 51 тыс. руб., образовавшуюся в период с 01.01.2015 г. по 31.03.2015 г.
Решение от 18.02.2016 г. о взыскании с ООО «Питер Констракшн» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 1 331 тыс. руб. задолженности по арендной плате за землю под строительство МФК «Башни Беринга» и пени в размере 114 тыс. руб., образовавшуюся в период с 01.04.2015 г. по 30.09.2015 г.
Решение от 28.01.2016 г. о взыскании с ООО «Питер Констракшн» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 2 189 тыс. руб. задолженности по арендной плате за землю под строительство МФК «Башни Беренга» и пени в размере 109 тыс. руб., образовавшуюся в период с 01.04.2015 г. по 30.09.2015 г..
Таким образом компания имеет проблемы по погашению арендной платы как за земельный участок, на котором строится МФЦ «Башни Беринга», так и за земельный участок, на котором строится ЖК «Авангaрд». Это вызывает серьезные опасения. Не урегулированность взаимоотношений с Комитетом имущественных отношений, если она будет иметь место в дальнейшем, может помешать сдаче уже построенного объекта.
Когда застройщику приходится в суде выяснять отношения по многомиллионным искам государственного органа, чьи представители будут включены в состав госкомиссии по приемке построенного объекта, есть сомнения, что такая приемка пройдет «гладко». Существующая практикой в строительной отрасли — тому подтверждение.
Кроме того, среди значимых решений Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, вступивших в законную силу, можно отметить:
Решение от 09.02.2016г. о взыскании с ООО «Питер Констракшн» в пользу государственного унитарного предприятия «Топливно энергетический комплекс Санкт-Петербурга» 2 974 тыс. руб. и пени в размере 200 тыс. руб. за потребленную тепловую энергию в период с 01.05.2014 г. по 31.08.2015 г.
Решение от 09.02.2015г. о взыскании с ООО «Питер Констракшн» в пользу государственного унитарного предприятия «Топливно энергетический комплекс Санкт-Петербурга» 1 971 тыс. руб. и пени в размере 631 тыс. руб. за потребленную тепловую энергию в период с 01.12.2013 г. по 30.04.2014 г.
Решение от 10.12.2014 г. о взыскании с ООО «Питер Констракшн» в пользу государственного унитарного предприятия «Топливно энергетический комплекс Санкт-Петербурга» 189 тыс. руб. и пени в размере 10 тыс. руб. за потребленную тепловую энергию в период с 30.10.2013 г. по 30.11.2013 г.
Наличие задолженности энергетикам не позволит рассчитывать на технологическое подключение к сетям, без чего не может произойти подписание акта приемки госкомиссии и ввод объекта в эксплуатацию.
Будет банкротство?
В отношении компании отсутствуют банкротные судопроизводства, но в отношении застройщика существует значительное количество исполнительных производств на общую сумму, превышающую 30 млн. руб. Основная часть этих исполнительных производств была начата в конце 2015 г. - начале 2016 г. Наличие непогашенных исполнительных производств в базе данных службы судебных приставов на десятки миллионов рублей может означать, что на счетах застройщика отсутствуют денежные средства, иначе бы они просто были списаны по исполнительным листам. Большая часть этой суммы приходится на период с декабря 2015 г. по апрель 2016 г. Исполнительным листам уже несколько месяцев - это означает, что деньги не попадают на счета застройщика, а идут дальше «окольным» путем на счета, вероятно, генподрядчика и подрядчиков. Тем самым, находит еще одно подтверждение предположение о том, что «Питер Констракшн» является техническим застройщиком.
При таком подходе, в случае не погашения задолженности по исполнительным производствам, застройщика ждет банкротство. При этом есть риск поставить под удар заключенный с городскими властями договор аренды земли под МФК «Башни Беринга». Есть риск не перезаключить его на другую фирму. Здание без земли «повисает в воздухе» и не может быть ни построено, ни сдано в эксплуатацию.
Отсутствие погашения задолженности по исполнительным производствам обозначает, что размер поступающих от дольщиков средства не достаточен для закрытия этих долгов, т. е. средств не хватает и для строительства, и для осуществления всех платежей.
Прочие риски
Можно предположить, что часть желающих приобрести недвижимость для жилья в МФК «Башни Беринга» будет отпугивать проблема неопределенного правового статуса апартаментов, в частности, проблемы с пропиской. Это может привести к большим проблемам с привлечением средств дольщиков, по сравнению с той ситуацией, если бы это строился обычный многоквартирный дом.
Настораживает также то, что на форумах, где обсуждается МФК «Башни Беринга», некоторые из интересующихся покупкой сообщают, что им предложили заключить договор инвестирования строительства, а не договор долевого участия согласно ФЗ №214 (предполагающий государственную регистрацию и значительно большую ответственность застройщика за нарушение его условий).
Нет информации об аккредитации этого комплекса в банках. Можно предположить, что банки оценили риски проекта как весомые и поэтому не заключили с застройщиком подобных соглашений.
Данные по службе судебных приставов дают информацию о значительном количестве штрафов за административные правонарушения, выявленные в ходе проверок со стороны Государственной административно-технической инспекции.
Резюмируем
Возможно, прекращение продаж, закрытие компанией двух своих информационных интернет-сайтов и новости в СМИ о поиске властями нового инвестора для строительства МФК — является логичным следствием тех данных, которые мы привели.
«Питер Констракшн» - номинальный застройщик, не располагающий ни денежными средствами, ни активами для строительства. У компании существует значительная зависимость от привлекаемых средств дольщиков или финансирования из вне. Судя по проигранным судам и не исполненным исполнительным производствам, проблема финансирования не решена. Построенные ранее объекты компания сдала с почти двухлетней задержкой. Страхование гражданской ответственности застройщика за не сдачу объекта является также номинальным. Рассчитывать на компенсацию в полном объеме в случае если застройщик не построит объект, дольщикам не приходится. Схема с техническим застройщиком говорит о том, что лица, стоящие за этим проектом, видят возможные риски его осуществления.
Если продажи возобновятся, мы не рекомендуем вкладываться в МФК «Башни Беринга» и ООО «Питер Констракшн» до тех пор, пока не будет погашена задолженность по аренде земли, не будет решена проблема исполнительных производств. И даже в этом случае лучше покупать на более позднем этапе, и только в случае выполнения заявленных в проектных декларациях сроков работ. В случае не совпадения сроков строительства заявленным, лучше воздержаться от приобретения апартаментов в этом объекте до окончания его строительства и введения в эксплуатацию.
Комментарии