Третий богатырь от «Лидер Групп»: ждать ли в срок?

Официально застройщиком ЖК «Богатырь 3» является ООО «Синергия-Строй», работающее с 23.09.2014 года (ИНН 7810988744). Учредителем «Синергия-Строй» является частное лицо Абдиева Жумагуль Тураровна. Уставный капитал застройщика составляет 10 000 руб. До начала строительства ЖК «Богатырь 3» «Синергия-Строй» не принимал участие в строительстве многоквартирных жилых домов.

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Богатырь 3»

Лидер Групп

Упомянутые организации

Компания

Лидер Групп

Рейтинг B/40 объектов

В настоящий момент на официальном сайте группы компаний «Лидер Групп» размещена информация о строящемся ЖК. Согласно данным проектной декларации от 10 мая 2016 года, здание состоит из соединенных подземным паркингом двух надземных объемов одного корпуса восьмисекционного жилого дома высотой 21 этаж. Количество квартир - 1 498; их общая площадь составляет 56 193 кв. м. Машиномест в подземных парковках - 355.

Начало строительства - 21 апреля 2016 года, окончание - 21 октября 2016 года. Разрешение на строительство от 21 апреля 2016 года действует до 21 октября 2021 года. Срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию - 30 декабря 2019 года. Планируемая стоимость строительства - 4 815 104 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка: 78:34:0410102:2. Генеральный подрядчик - ООО «Лидер» (ИНН 7811372267).

В проектной декларации указано, что, кроме договоров об участии в долевом строительстве, иных договоров, на основании которых привлекаются деньги для строительства объекта, нет.

Оценим темпы строительства

Судя по фотоотчету на официальном сайте ГК «Лидер Групп», работы по расчистке строительной площадки от строений бывшей промышленной зоны начались в августе 2016 года и закончились к ноябрю 2016 года. Устройство пробных свай началось в сентябре 2016 года, устройство свайного поля - в декабре 2016 года.

Согласно информации на сайте, к концу февраля (последний отчет о ходе строительства) обустроено 30% свайного поля. Выполненный объем строительства сам застройщик оценивает в 8% от общего объема. Это спорно. Даже с учетом демонтажа находящихся на строительной площадке строений и выноса инженерных сетей с территории промзоны, обустройство нескольких десятков свай не составляет заявленного объема. Объем выполненных работ мы оцениваем меньше 8%.

Испытание грунтов сваями, испытание несущих способностей свай не занимает столько времени. После установки пробных свай и перед испытаниями их несущих способностей грунт должен какое-то время «отдохнуть». По ГОСТу этот срок не менее 1 дня и не более 10, но как правило, 6-7 дней. После этого проводятся испытания нагрузкой пробных свай, которое, конечно, не занимает три месяца.

Кроме того, согласно имеющимся фотографиям, на строительной площадке работает только один копер, который не позволит обеспечить нужную производительность по устройству свайного поля  такого большого дома. Возможно, в дальнейшем застройщик нагонит строительной техники.

Несмотря на то, что разрешение на строительство было получено еще в апреле 2016 года, застройщик по прежнему «раскачивается» и к активному строительству не приступил.

Оценим финансовые запасы

За счет чего планирует построить объект стоимостью почти 5 млрд. руб. строительная компания, созданная чуть более 2 лет назад? Что из себя представляет застройщик? По состоянию на 01.01.2016 года (на этот срок имеются данные последней финансовой отчетности этой компании, которые она сдала в органы Росстата) застройщик отразил следующие показатели:

Все что есть у этой компании - это полученные в течение 2015 года 51 млн. руб. заемных денежных средств, которые, возможно, были необходимы для разработки проектно-сметной документации и начала работ по подготовке строительной площадки (в том числе и сносу строений промзоны, расположенных на этой площадке). Иных денежных средств к началу работ по строительству у застройщика нет.

Это показатели номинального застройщика. Компания-застройщик сможет стать полноценной только за счет денег дольщиков, либо за счет внешнего финансирования. Денежных средств не достаточно для подготовки проектно-сметной документации, сноса строений и выноса инженерных сетей с площадки, так как все эти работы можно оценить в сумму более чем 51 млн. руб.

Откуда возможно дополнительное финансирование? В проектной декларации сказано, что иных договоров, на основании которых привлекаются деньги для строительства  дома, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров об участии в долевом строительстве, нет. Возможно ли строительство за счет средств дольщиков? Продает ли застройщик достаточное количество квартир для полноценного финансирования даже того небольшого объема работ, которые были выполнены им к концу февраля 2017 года?

Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра (которая отражает только договора долевого участия, оплата по которым проходит в рамках заключенных с банками ипотечных договоров) по состоянию на 18.03.2017 года, в здании, строящемся на земельном участке с кадастровым номером   78:34:0410102:2 (то есть в ЖК «Богатырь 3») было заключено 15 договоров ДДУ.

К сожалению, по состоянию на 27.03.2017 года, из-за профилактических работ на сайте Росреестра и обновления контента, нет доступа к информационному ресурсу ЕГРН (до 01.01.2017 года ЕГРП), на котором можно было получить данные не только относительно квартир, приобретенных по ипотеке, но и квартир, купленных напрямую у застройщика по ДДУ, а также квартир по договорам переуступок. Поэтому картина проданных квартир (заключенных договоров ДДУ) по строящемуся дому не полная. Однако можно предположить, что прямые договоры между застройщиком и дольщиком должны существовать, а значит количество реализованных квартир в строящемся доме определенно превышает 15.

Это означает, что минимальное количество проданных квартир составляет 1% от общего количества (15/1498), но фактическое же количество проданных квартир может превышать эту цифру и в два раза. С учетом того, что количество заемных денежных средств по состоянию на 01.01.2016 года было также чуть более 1% от сметной стоимости строительства (51 млн.руб./4,815 млрд.руб.), денег, имеющихся в наличии от проданных квартир и полученного кредита, все же не хватает на объем выполненных работ по состоянию на конец марта, который хоть и не составляет 8% заявленных застройщиком, но все же является значительным в денежном выражении. 

При этом необходимо иметь в виду, что если по ипотечным договорам деньги поступают застройщику сразу и полном объеме, то по обычным ДДУ между застройщиком и дольщиками денежные средства поступают не сразу, а, как правило, в рамках прописанных в договоре графика оплаты, который связан с графиком строительства. С учетом того, что договоры были заключены лишь в январе 2017 года, трудно рассчитывать, что по этим договорам поступило больше первого взноса. Если, условно, договоров заключено на 2% площадей, то к марту 2017 года (к моменту составления этого отчета) поступило не 2% денежных средств, а значительно меньше. Объем выполненных работ превышает финансовые возможности застройщика.

Если взять основные финансовые показатели, отраженные в проектной декларации и изменениям к ней, то создаётся впечатление, что, согласно этим цифрам, на стройплощадке ведется активное строительство.

Если до сентября 2016 года цифры дебиторской и кредиторской задолженностей в целом соответствуют возможному освоению (которое визуально можно посмотреть и оценить по фотоотчетам, выложенным застройщиком на сайте), то кредиторскую задолженность в размере более 1 млрд. руб. по состоянию на конец сентября 2016 года просто так понять нельзя. Цифра в размере 1 млрд.руб. говорит о том, что кто-то выполнил работы на эту сумму на этом объекте, а застройщик с ним не рассчитался. 1 млрд.руб. от сметной стоимости строительства в размере 4,8 млрд. руб. значительно превышает 20% выполнения. Притом что на стройке работ на 20% не выполнено.

Откуда взялась эта цифра? Чтобы это понять, нужно посмотреть, кто именно может финансировать строительство с учетом того, что у застройщика таких возможностей нет.

Информация о строительстве ЖК «Богатырь 3» находится на официальном сайте группы компаний «Лидер Групп». «Лидер Групп» работает на рынке недвижимости с 1992 года. Компанией введено в эксплуатацию 25 объектов общей площадью более 1 100 000 кв.м в Санкт-Петербурге и Москве. На данный момент «Лидер Групп» ведет строительство 11 жилых комплексов (в т. ч. и проекты комплексного освоения территории) в Приморском, Выборгском, Московском, Василеостровском, Пушкинском районах Санкт-Петербурга, а также в Всеволожском районе Ленинградской области. В Москве и Московской области строится шесть проектов. Общая площадь проектов в стройке и проектировании — свыше 1 000 000 кв. м. В 2016 году «Лидер групп» было сдано в эксплуатацию более 250 тыс. кв. м жилья.

Между тем, генеральным подрядчиком строительства является ООО «Лидер». Посмотрим на его финансовые показатели по состоянию на 01.01.2016 года и 01.01.2015 года, которые получены по запросу в Росстате.

Мы не анализируем деятельность этой компании и ее финансовые показатели, поэтому разбирать все данные нет нужды. Интересны несколько цифр:

1) выручка компании в размере более 4 млрд. руб.;

2) привлечение значительных заемных денежных средств для осуществления своей деятельности, которые составляют сотни миллионов рублей в год;

3) финансовые вложения в совместную с другими фирмами деятельность, которая также составляет сотни миллионов рублей в год.

Эти цифры отражают деятельность компании, которая вполне могла взять на себя финансирование строительства на первоначальном этапе, до появления денежных средств дольщиков в размере 1 млрд. руб., по которому застройщик будет рассчитываться после того, как начнутся активно продаваться квартиры в строящемся доме.

Что касается самой цифры в 1 млрд. руб., она может включать как обязательства генподрядчика выполнить подрядные работы на определенную сумму, так и оплаченные генподрядчиком строительные материалы, которые будут завезены при начале активного строительства и пр. В любом случае финансовые возможности этого генподрядчика позволяют взять на себя юридически оформленные обязательства по выполнению за свой счет объема работ на 1 млрд. руб.

Реальным, а не юридическим застройщиком в этой схеме является не ООО «Синергия-Строй», а ООО «Лидер». Номинальная «Синергия-Строй» принимает на себя обязательства по строительству перед дольщиками дома, а денежные средства участников долевого строительства поступают на счета фирмы ООО «Лидер». При этом стоимость генподряда можно по договоренности сторон сделать такой величиной, чтобы большая часть денег от продаж квартир (за исключением небольшой суммы, которая позволит застройщику в итоге зафиксировать небольшую номинальную прибыль) перечислялась на счета генподрядчика, но при этом юридической ответственности перед дольщиками за сроки передачи им ключей генподрядчик не нёс.

Схема рабочая в случае, если генподрядчик серьезная и состоятельная организация, способная в значительной степени финансировать строительство объекта. В нашем случае ООО «Лидер» является именно такой организацией, поэтому риски такой схемы хотя и существуют, но они не столь значительны, с учетом величины затрат, которые готов понести реальный застройщик на начальном этапе строительства.

Долги, суды, проблемы

Какие-либо значимые административные, гражданские и банкротные судебные разбирательства, в которых участвует ООО «Синергия-Строй», отсутствуют. Имеются два иска, поданные против застройщика в конце 2015 года и в середине 2016 года, по которым заявителями было принято решение отозвать эти иски.

Отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении  застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведется.

Компания работает без существенного нарушения строительных норм. Проверок со стороны строительного надзора, которые могут помешать строительству ЖК «Богатырь 3», в 2016 году не отмечено.

Подводим итог

Застройщиком ЖК «Богатырь 3» является номинальная фирма ООО «Синергия-Строй», которая не имеет финансовых возможностей реализовывать этот объект. Дольщики строят свои взаимоотношения не с реальным инвестором и девелопером. Однако за номинальным застройщиком стоит группа компаний «Лидер Групп» и, в частности, генеральный подрядчик ООО «Лидер», у которого такие возможности имеются. Вероятно, именно ООО «Лидер» является реальным застройщиком этого объекта.

Этот застройщик готов вложить в строительство на начальном этапе значительную сумму, однако на конец февраля 2017 года (последний фотоотчет о строительстве) эта возможность никак не проявляется.

Если строительство существенным образом ускорится, мы можем рекомендовать вложение денежных средств в покупку квартир в ЖК «Богатырь 3», так как риски такого вложения не значительны. Однако стоит учитывать, что задержки сроков сдачи домов в эксплуатацию у аффилированных с группой компаний «Лидер Групп» застройщиков, случаются хронически.