У метро «Парнaс» работает не так много застройщиков; и тем важнее разобраться кому из них можно верить. Novostroy.su проверил риски покупки квартир в одном из проектов на Парнасе в ЖК «Прaгмa City».
Застройщиком ЖК «Прагма City» является ООО «Строительная компания «Прагма». Организация учреждена 05 апреля 2005 года; ИНН 7802320343. На 1 апреля 2015 года (согласно проектной декларации) учредителями «Прагмы» являлись: ООО «Горизонт» и ЗАО «Инвестиционный климат страны» с равными долями в 50% уставного капитала. Согласно базе данных ЕГРЮЛ от 30 сентября 2017 года, учредителем с долей в 50% является ООО «УНР 76».
Уставный капитал застройщика ООО «Строительная компания «Прагма» составляет 20 000 рублей. Генеральный директор - Капустин Ю. Н. (ИНН 781413100753). До начала реализации ЖК «Прагма City» у застройщика (юридического лица, указанного в проектной декларации) не было опыта в строительстве многоквартирных жилых домов. Однако под брендом «Прагма» ранее было построено и сдано несколько объектов.
Согласно данным проектной декларации от 1 апреля 2015 года (опубликованной на официальном сайте строительной компании «Прагма»), строящийся комплекс представляет собой семисекционный 23-этажный многоквартирный жилой дом. Квартир в доме — 915; машиномест в подземного паркинге — 258. Общая площадь встроенных помещений коммерческого назначения 1-го и 2-го этажей - 3 844 квадратных метра.
Разрешение на строительство действует с 05.12.2014 года до 05.10.2018 года. Срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию - 31.12.2018 года. Планируемая стоимость строительства - 5 295 227 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка 78:36:1310101:26. Генеральный подрядчик - ООО «Строительная компания «Прагма».
В проектной декларации от 1 апреля 2015 года, в разделе о сделках, по которым привлекаются денежные средства, помимо денег от договоров долевого участия, сказано, что финансирование также осуществляется на основании договоров займа.
Стадия строительства
На официальном сайте ЖК в разделе «Документы» в подразделе «Новости строительных площадок» к моменту написания этой статьи 09 ноября 2017 года опубликован отчет о ходе строительства по состоянию на 1 октября 2017 года. По данным самого застройщика, к этому моменту выполнены следующие работы:
на 100% закончено сооружение коробки здания, полностью выложены внутренние перегородки, смонтирована канализация, система пожаротушения и дымоудаления, подведены наружные сети водопровода и канализации, а также наружные электросети;
на 95% выполнены работы по подведению теплотрассы;
на 90% установлены оконные конструкции, квартирные двери, на 85% - выполнены отделочные работы по стяжке полов, на 95% выполнены работы по кровле;
на 75-85% выполнены работы по внутренним сетям водоснабжения и отопления;
на 65% выполнены работы по внутренним сетям электроснабжения, на 85% отделочные работы по штукатурке квартир и МОП.
Объем фактически выполненных работ можно определить примерно в 90%.
Первые фотографии проводимых работ, размещенные на официальном сайте застройщика, датированы июлем 2015 года. Однако к этому моменту уже вырыт котлован, завершены фундаментные работы и ведутся монолитные работы по подвальной части жилого дома. Можно предположить, что реальные строительные работы были начаты не позднее весны 2015 года, а значит к началу ноября 2017 года ведутся уже в течение 29-31 месяца. За эти прошедшие 29-31 месяц освоено порядка 90% строительного объема, за оставшиеся до 31 декабря 2018 года (срок сдачи по проектной декларации) 14 месяцев при сохранении существующих темпов закончить строительство ЖК «Прагма City» вполне реально. В настоящий момент строительство ведется с небольшим опережением заявленного графика строительства.
А есть ли деньги на стройку?
На официальном сайте ЖК «Прагма City» по состоянию на 9 ноября 2017 года, отражены данные по квартирам в продаже. В жилом доме реализуется 708 квартир. Таким образом, по состоянию на конец сентября продано всего 207 квартир (915 из общего количества в ЖК минус 708 еще не проданных квартир), что составляет 22,6% всех квартир в этом ЖК (207/915). То есть квартир продано около 23%, но при этом освоено 90% строительного объема.
Подтверждением тому, что квартир к настоящему моменту продано немного, является информация с сайта Росреестра. По данным об ипотечных договорах в режиме online, по состоянию на 09.11.2017 года в здании на земельном участке с кадастровым номером 78:36:1310101:26 было заключено 50 договоров долевого участия. Первый зарегистрирован 22.03.2016 года, последний — 27.10.2017 года.
Однако в Росреестре не указаны ДДУ, заключаемые покупателями напрямую с застройщиком. Поэтому картина проданных квартир не полная, практика показывает, что таких договоров зачастую больше раза в два, чем договоров по ипотеке. Это означает, что застройщиком, возможно, заключено не 50 ДДУ, а, как минимум, в два раза больше. Однако и в этом случае количество договоров незначительно от общего количества квартир.
Данные по Росреестру любопытны еще одним обстоятельством. Первый договор, который был оплачен банком в рамках ипотечного кредита, заключен лишь в марте 2016 года. При этом строительство началось как минимум за год до этого, а к марту 2016 года, согласно фотоотчетам на сайте застройщика, монолитный каркас коробки здания был уже вылит на уровне 5-6 этажей. То есть до этого момента компания обходилась без денег дольщиков (как минимум, той его части, которая привлекалась с помощью ипотеки), и строительство финансировалось за счет каких-то иных денежных средств. Это интересный факт, подтверждающий платежеспособность застройщика.
Компании осталось освоить порядка 10% строительного объема, но при этом еще не продано около 77% всех квартир в ЖК «Прагма City». Более того, на сайте ЖК в момент составления этого отчета в начале ноября 2017 года есть информация о большом количестве реализуемых помещений коммерческого назначения, продажа которых также способна принести значительную выручку.
Очевидно, что продажа даже части этих квартир и части коммерческих помещений способна обеспечить застройщика деньгами, достаточными для финансирования окончания строительства. Экономика ЖК «Прагма City» более чем благоприятна.
Насколько стабилен застройщик?
Очевидно, что застройщик является серьезной организацией, что видно из последней отчетности ООО «Строительная компания «Прагма», которая размещена на сайте ЖК в разделе «Документация» в подразделе «Аудиторское заключение» и датирована 01.01.2017 года. Финансовые показатели ООО «Строительная компания «Прагма» на 01.01.2017 года (в тыс. руб.).
| Внеоборотные активы | |
| Основные средства | 1 519 858 |
| ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ | |
| Запасы | 87 |
| Дебиторская задолженность | 89 679 |
| Денежные средства и денежные эквиваленты | 464 |
| Уставной капитал | 20 |
| Нераспределённая прибыль | 7 520 |
| ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА | |
| Заёмные средства | 906 155 |
| КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА | |
| Кредиторская задолженность | 699 704 |
| Доходы будущих периодов | 219 630 |
| Выручка | 1 748 |
| Себестоимость продаж | 126 |
| Валовая прибыль (убыток) | 1 622 |
| Управленческие расходы | 725 |
| Прибыль (убыток) от продаж | 897 |
| Проценты к получению | 108 |
| Проценты к уплате | 415 |
| Прочие доходы | 127 |
| Прочие расходы | 989 |
| Убыток | 274 |
Нам интересны несколько цифр:
Размер освоенных на строительстве ЖК средств по состоянию на 01.01.2017 года («основные средства» и «дебиторская задолженность»), которые составляют около 1,6 млрд. руб.
«Доходы будущих периодов», которых по состоянию на 01.01.2017 года получено только 219 млн. руб., подтверждают, что финансирование строительства на начальном этапе застройщик осуществлял не за счет денег дольщиков. Притом что на строительстве к этому моменту освоено уже около 1,6 млрд. руб. Частично финансирование шло за счет заемных денежных средств в размере около 900 млн. руб., частично за счет кредиторской задолженности (долга перед контрагентами за поставленные материалы, выполненные работы, оказанные услуги) в размере почти 670 млн. руб.
Размер же убытков по итогам 2016 года в сумме 274 тыс. руб. по отношению к строительству сметной стоимостью 5,3 млрд. рублей слишком мизерный, чтобы его брать в расчет.
Дополнительно
В течение последних 14 месяцев (с сентября 2016 по ноябрь 2017 год) застройщик ООО «Строительная компания «Прагма» не участвовал в гражданских, административных и банкротных судебных разбирательств. Отсутствуют данные о долгах. Исполнительные производства в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведутся.
Подводим итог
Мы можем рекомендовать покупку квартир в ЖК «Прагма City» у застройщика ООО «Строительная компания «Прагма», потому что рисков при таком вложении мы не нашли. Строительство ведется в соответствии с заявленным графиком (возможно, даже с небольшим опережением), при этом проблем с финансированием строительства у застройщика нет. Экономика ЖК «Прагма City» более чем благоприятная. Оставшихся квартир с избытком хватает, чтобы за счет их продажи профинансировать строительство.
Комментарии