«Квартиры от 790 000 руб.» - гласит заставка на официальном сайте жилого комплекса «Green Park» (г. Всеволожск). Заманчиво. Однако комментарии на портале Novostroy выдают панику покупателей (орфография сохранена): «Люди возвращайте деньги если кто то купил. Он строится на землях СХ назначения без разрешения»; «Где разрешение на строительство? - Почему в кадастровом паспорте назначение земель - для ведения крестьянского и фермерского хозяйства??? - И еще очень много Где? и Почему?....» Novostroy.su проверил жилой комплекс.
Застройщиком ЖК «Green Park» является Потребительский жилищно-строительный кооператив «Грин Парк» (ИНН 7806182133), который учрежден недавно — 07.07.2015 г. Участниками (учредителями) ПЖСК «Грин Парк» являются физические лица: Небожук С.С., Небожук С.А., Багдасаров А.О., Багдасаров Л.О., Аванесов Э.А. ПЖСК «Грин Парк» не имеет опыта строительства и сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости.
Генподрядчиком строительства ЖК «Green Park» значится ООО «РСК» (ИНН 4705052333). Согласно выписке с ЕГРЮЛ, ООО «РСК» зарегистрирован 26.01.2011 г., уставный капитал - 10 тыс. руб., единственный учредитель — Грачев Михаил Александорович (ИНН 421205231533). Грачев М.А. является также генеральным директором ООО «РСК».
Информация о полученном разрешении на строительство и срок ввода в эксплуатацию объектов в проектной декларации отсутствуют. Планируемая стоимость строительства так же не ясна. В декларации от 15.11.2015 года в графе информации о стоимости строительства цифрами написано: «665 750 000 руб.». Однако далее в скобках прописью идет расшифровка: «четыреста шестьдесят миллионов семьсот пятьдесят тысяч рублей». Опуская казусность ситуации, резюмируем, что размер затрат на строительство не известен. Да и в целом подобный документ без некоторых необходимых сведений нельзя назвать проектной декларацией.
Строительство ЖК «Green Park» осуществляется согласно графику, отраженному в «проектной декларации» от 15.11.2015 года:
| Начало строительства | Окончание строительства | |
| Первая очередь | 4 квартал 2015 года | 4 квартал 2016 года |
| Вторая очередь | 3 квартал 2016 года | 2 квартал 2017 года |
| Третья и четвёртая очереди | 2 квартал 2017 года | 1 квартал 2018 года |
| Пятая и шестая очереди | 1 квартал 2018 года | 4 квартал 2018 года |
| Седьмая и восьмая очереди | 4 квартал 2018 года | 4 квартал 2019 года |
В отношении ПЖСК «Грин Пaрк» и ООО «РСК» отсутствуют гражданские, административные и банкротные судопроизводства, а также исполнительные производства.
Финансы как в тумане
Основные показатели ПЖСК «Грин Пaрк», отраженные на момент публикации в проектной декларации:
Финансовый результат на 3 квартал 2015 года: прибыль 0 руб.
Финансовый результат на 4 квартал 2015 года: прибыль 0 руб.
Кредиторская задолженность по состоянию на 15.11.2015 года: 0 руб.
Дебиторская задолженность по состоянию на 15.11.2015 года: 0 руб.
В базе данных Росстата не удалось обнаружить финансовую отчетность недавно зарегистрированного ПЖСК «Грин Пaрк» и сравнительно давно зарегистрированного ООО «РСК», поэтому нет возможности проанализировать финансовые показатели ни Застройщика, ни Генподрядчика. Таким образом, за счет каких денежных средств будет строиться объект — пока непонятно.
В поисках документов
Продажи квартир осуществляются посредством покупки доли в ПЖСК «Грин Пaрк». Строительство ведется на основании договора инвестирования между Застройщиком ПЖСК «Грин Пaрк» и Генподрядчиком ООО «РСК». Участок, на котором ведется строительство ЖК «Green Park», принадлежит застройщику на основании договора аренды земельного участка от 03.08.2015 г. Анализ того небольшого количества документов, которые представлены на сайте, позволяет сделать следующие выводы:
У застройщика отсутствует разрешение на строительство, а значит любая работа на объекте может быть признана проверяющими органами самостроем, и решением суда здание может подлежать сносу. Подобных прецедентов по стране множество, так что риск тут очевиден.
На сайте ООО «РСК» отсутствует кадастровый паспорт земельного участка, но из обсуждений на форумах потенциальных покупателей квартир, которые были в отделе продаж ООО «РСК» и видели этот документ, становится ясна причина отсутствия разрешения на строительство. Категория земель участка - для ведения крестьянского и фермерского хозяйства, то есть это земли сельхозназначения. Необходимо менять категорию назначения участка на зону малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
До изменения категории назначения земельного участка и получения разрешения на строительство любое строительство на этом участке будет незаконным, а значит такой объект не только нельзя будет построить, но и сдать в эксплуатацию, и получить правоустанавливающие документы.
Документ, озаглавленный на сайте как проектная декларация, юридически таковой не является.
ФЗ №214 определен перечень информации, которой надлежит обязательно присутствовать в этом документе. Среди прочей, это информация о полученном разрешении на строительство. Без этих данных представленный документ является ни к чему юридически не обязывающей «бумажкой».
Неясна роль этого документа еще вот почему. Проектная декларация по закону публикуется после получения разрешения на строительство и до начала привлечения средств на строительство. И документ этот необходим для привлечения средств граждан при долевом строительстве. Работа посредством привлечения средств пайщиков через ЖСК не требует декларации, потому что сбор денежных средств осуществляется путем продажи паев в нем. Поэтому с нашей точки зрения представленный документ, не являющийся проектной декларацией, был размещен на сайте застройщика для большей убедительности относительно перспектив строительного проекта.
Риски ПЖСК «Грин Пaрк» в частности
Дополнительным риском является отсутствие опыта строительства и сданных объектов у Генподрядчика ООО «РСК». Возникает вопрос, сможет ли он осуществить строительство и ввести построенные объекты в эксплуатацию в срок, обозначенный на сайте ООО «РСК»?
Срок, обозначенный в «проектной декларации», не имеет веса. Даже при строительстве по ДДУ застройщик имеет право вносить в декларацию любое количество изменений, касающихся переноса срока строительства, и это будет законно. В документе же, представленном на сайте (и который не является фактически проектной декларацией), такие изменения будет внести еще проще.
Кроме того неясна ситуация со страхованием ответственности застройщика. Хотя на сайте ООО «РСК» на странице ЖК «Green Park» висит стикер «Объект застрахован», в проектной декларации об этом не упоминается, и информация о том, с какой страховой компанией осуществлено страхование гражданской ответственности застройщика в соответствии со статьей 15.2 ФЗ №214, отсутствует.
На сайте застройщика отсутствует информация об аккредитации компании в банках. Аккредитация компании в банках говорит о серьезной проработанности бизнес-плана строительства объектов. Соответственно, отсутствие такой информации тоже говорит о многом. Можно предположить, что банки оценили финансовые либо юридические риски сотрудничества как существенные.
Возможно существование сильной зависимости застройщика от денежных средств новых пайщиков. Об этом говорит информация, размещенная на сайте ООО «РСК». Несмотря на то, что цены в ЖК «Green Park» невысокие и весьма конкурентоспособные, на сайте предлагается скидка в размере 11% при полной оплате стоимости квартиры. С учетом постоянного удорожания материалов и работ, подобное предложение может свидетельствовать только об одном: компании остро необходимы денежные средства, и поэтому она готова пойти на неразумные, с точки зрения перспектив окончания работ, льготные условия привлечения денежных средств.
Неопределенный правовой статус земельного участка и отсутствие необходимой разрешительной документации может отпугнуть потенциальных покупателей. И в результате объем привлеченных средств может оказаться меньше, как если бы это было в случае правильного оформления всех документов. Таким образом можно предположить, что темпы строительства будут коррелировать с размерами полученных от пайщиков денежных средств.
Риски ЖСК в целом
При строительстве посредством ЖСК существенным риском является отсутствие возможности полноценного контроля со стороны пайщиков за расходованием собранных средств. По закону правление обязано периодически собирать его членов и информировать о ходе строительства и порядке расходования средств. Однако на практике, пайщики при вступлении в кооператив подписывают доверенность на председателя правления ЖСК, делегируя ему полномочия по расходованию средств, заключению договоров, порядку созыва собрания пайщиков. В этом случае возможности влиять на ход строительства у рядового пайщика мало. При этом председатель кооператива, как правило, является лицом, за которым стоят компании, осуществляющие строительный проект.
Необходимо внимательно ознакомиться и передать юристам для ознакомления доверенность от имени пайщика ПЖСК (покупателя квартиры), которую предложат подписать на имя Председателя правления ПЖСК при подписании договора покупки пая. Особое внимание стоит обратить на пункты, касающиеся полномочий по распоряжению денежными средствами пайщиков и возможности пайщиков осуществлять контроль и влиять на принятие решений относительно расходования денежных средств.
Сама схема строительства посредством ЖСК, а не долевого участия, не предполагает жесткости сроков строительства и не может гарантировать конечный результат в виде возведения жилого дома, потому что пайщики ЖСК принимают на себя все риски строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Кроме того к рискам работы по схеме ЖСК можно отнести отсутствие гарантий того, что сумма, прописанная в договоре покупки пая, будет являться окончательной. В договорах ДДУ, подлежащих государственной регистрации, прописаны и сроки строительства, и сумма, вносимая дольщиком, за которые застройщик несет ответственность. В случае с ЖСК в любой момент правление (как правило, контролирующееся реальным застройщиком) может принять решение об увеличении как сроков строительства, так и затрат на него. И после этого предложить пайщикам ЖСК довнести требуемую сумму.
Вывод
Мы не рекомендуем вкладывать денежные средства в ЖК «Green Park» и покупать доли в ПЖСК «Грин Пaрк» на этом этапе. Необходимо дождаться переоформления застройщиком категории земельного участка и получения разрешения на строительство, а также заключения застройщиком договора страхования гражданской ответственности со страховой компанией.
Также стоит подождать аккредитации объекта и застройщика в банках, что будет являться подтверждением серьезной проработки проекта строительства. Помимо этого рекомендуем в течение нескольких кварталов понаблюдать, будет ли осуществляться строительство в соответствии с графиком, заявленном на сайте ООО «РСК». Срок окончания строительства отнесен на 4 квартал 2019 года, поэтому время осмотреться есть.
Кроме того, застройщик ежеквартально обязан будет вносить изменения в проектную декларацию (если он ее опубликовал), отражающие в том числе и финансовые показатели застройщика на дату публикации изменений. По этой информации можно будет определить финансовые возможности застройщика, а по изменениям в финансовой отчетности - темпы освоения средств, соответствие этих темпов объемам работ (в денежном выражении) на строительстве, которые были объявлены в декларации, и кроме того, соотношение этих темпов со сроками строительства, также прописанными в декларации.
Только после этого можно будет принимать решение относительно вложения своих средств в жилой комплекс «Green Park». Покупка жилья здесь при существующем положении дел слишком рискованна.
Комментарии 1
Я вообще не понимаю о чем здесь говорить. Проект явная замануха, расчитанная на наш юридически необразованный народ. Их соседи СДС действуют абсолютно по той же схеме, предлагая всевозможные акции и скидки, для быстрого пополнения собственного капитала. Только они ушли чуть дальше, строительство вяло-вяло, но идет. С задержками на 1-2 года, но ничего, пипл то хавает, как говорится. За 4 года смогли всё же с трудом сдать 2 дома. И сколько бы не поносили ДДУ, это они еще не видели, что с ЖСК происходит, когда у людей совсем никакой защиты государства нет.