Притча во языцех ЖК «Силы природы». Хватит ли сил и средств достроить?

Застройщиком ЖК «Силы природы» является ООО «Рoмантика», учрежденное 27.11.2012 года.

Возведение ЖК «Силы природы» осуществляется в два этапа.

В первый этап входит строительство корпусов №1 и №2 этажностью 12-16 этажей, во вторую очередь входят корпуса №3 и №4 этажностью 14-18 этажей:

Последние фотографии работ на официальном сайте выложены в июне 2016 (вторая очередь) и в августе 2016 года (первая очередь). После - фотографий нет.

В чем риск пайщиков ЖСК?

Согласно проектной декларации, для строительства жилых домов привлекаются денежные средства ЖСК «Муринское-1» (дата регистрации 28 января 2013 года). Дата заключения инвестиционного договора 26 марта 2013 года. На основании распоряжения Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области и на основании обращения ООО «Рoмантика» 14 июня 2016 года было принято распоряжение о внесении изменения в разрешение на строительство, где вместо ООО «Романтика» застройщиком стал ЖСК «Муринское-1». Таким образом, до июня 2016 года застройщиком являлось ООО «Рoмантика», а заказчиком и инвестором строительства было ЖСК «Муринское-1», а значит договоров ДДУ застройщиком с гражданами не заключалось. Граждане становились пайщиками ЖСК, выкупали паи, а ЖСК за счет собранных таким образом денежных средств и в рамках заключенного с застройщиком договора инвестирования финансировал строительство.

Прямых юридических отношений у граждан, покупающих квартиры в строящихся домах, с застройщиком не было. При строительстве посредством ЖСК риском является отсутствие возможности полноценного контроля со стороны пайщиков за расходованием собранных средств. Правление ЖСК по закону обязано периодически собирать его членов и информировать о ходе строительства и порядке расходования средств. Однако на практике пайщики при вступлении в кооператив подписывают доверенность на Председателя правления ЖСК, делегируя ему полномочия по расходованию средств, заключению договоров, порядку созыва собрания пайщиков. В этом случае возможности влиять на ход строительства у рядового пайщика очень мало. При этом Председатель кооператива, как правило, является лицом, за которым стоит компания, осуществляющая этот строительный проект.

Сама схема строительства посредством ЖСК, а не долевого участия, не предполагает жесткости сроков строительства и не может гарантировать конечный результат в виде возведения жилого дома, потому что пайщики ЖСК принимают на себя все риски строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Кроме того к рискам работы по схеме ЖСК можно отнести отсутствие гарантий того, что сумма, прописанная в договоре покупки пая, которую покупатели квартир могут посчитать стоимостью покупаемой недвижимости, будет являться окончательной. В случае с ЖСК в любой момент Правление, как правило контролирующееся реальным застройщиком, может принять решение об увеличении сроков строительства и затрат, которые необходимо на него понести. И после этого предложить пайщикам ЖСК довнести требуемую сумму. Для сравнения — договоры долевого участия подлежат государственной регистрации, в них прописаны сроки строительства и сумма, вносимая дольщиком, за которые (сумма и сроки) застройщик несет ответственность.

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Ромашки»

Романтика

В Интернете не составляет труда найти информацию об обманутых пайщиках ЖК «Силы природы», о палаточном лагере, разбитом ими у офиса продаж, о массовом перекрытии шоссе с участием сотен человек, о совещании, которое затем состоялось у губернатора Ленинградской области, где застройщику было дано 10 дней на представлении «дорожной карты» по выходу из сложившейся ситуации, о заявлении руководителя Группы компаний «O2 Development» о том, что ведутся переговоры с новым инвестором, который профинансирует строительство домов за счет продажи квартир во второй очереди, где осталось много не распроданных квартир.

Таким образом, данный ЖК представляет собой типичный проблемный объект, окончание строительство которого под большим вопросом.

О чем говорят финансовые отчёты?

Подтверждение этому утверждению есть и в документах. Первое - это финансовые возможности застройщика и его учредителей. За 2015 год (на 01.01.2016 год) финансовых отчетов застройщика нет. Напомним, по действующему законодательству предоставление данных в Росстат является обязательным. Данные имеют лишь по состоянию на 01.01.2015 год. Итоги 2014 года таковы (в тыс. руб.):

Показатели говорят о том, что строительная компания не имеет собственных ресурсов, в том числе и финансовых, не имеет активов, работает «с колес» (то есть без запасов строительных материалов), не показывает прибыли, имеет чрезвычайно неблагоприятное соотношение дебиторской и кредиторской задолженности в размере почти 1,3 млрд. руб. в пользу кредиторской задолженности (то есть застройщик очень много должен своим контрагентам, иначе говоря он строит в долг, что долго делать невозможно). Но при этом также очевидно, что все те деньги, которые были получены от инвестора (ЖСК «Муринское-1»), были направлены на строительство.

Чрезвычайно неблагоприятное соотношение дебиторской (когда должны предприятию) и кредиторской (когда должно оно) задолженности, отражено также в цифрах финансовых показателей, которые застройщиком были даны в проектных декларациях и изменениях к ним. Причем эта отрицательная величина нарастала от квартала к кварталу, что означает только одно: новые работы застройщик не финансировал, а по старым рассчитаться не мог. Кроме того, эти данные отражают хроническую убыточность застройщика. И даже небольшая прибыль в размере чуть более 700 тыс. руб. по итогам 2015 года не перекрывает убытки в размере сотен миллионов рублей, демонстрируемые застройщиком на протяжении всего года.

Смотрим финансовый результат ООО «Рoмантика» (цифры округлены для удобства восприятия, в тыс. руб.):

Данные обеих отчетностей позволяют увидеть, что у застройщика отсутствует заемное финансирование, а также привлеченные извне (например, от учредителей) денежные средства. Напротив, отчетность демонстрирует, что для строительства используются только денежные средства, которые привлекло ЖСК, посредством продажи паев.

В условиях кризиса в строительной отрасли отсутствие дополнительного финансирования (помимо денежных средств покупателей) создает существенные риски превращения объекта в долгострой - если количество проданных квартир будет не достаточно для своевременного финансирования строительства. Если бы застройщик заключал ДДУ с покупателями квартир напрямую, можно было бы по запросу в Росреестр понять, насколько успешно осуществляется продажа квартир, и достаточно ли привлеченных денежных средств с учетом цифр сметной стоимости. Но в случае ЖСК это сделать невозможно. И хотя на совещании у губернатора области в начале декабря 2016 года представитель застройщика сообщил о том, что договоры покупки паев в ЖСК переделываются в договора долевого участия, часть договоров уже переделана и даже назвал цифры, из этого все равно непонятно, сколько именно договоров заключил ЖСК, соответственно сколько он привлек денежных средств и хватает ли их для окончания строительства.

Мы отправили запрос информационному ресурсу ЕГРП Россрестра. Согласно запросу информационного ресурса ЕГРП Росреестра по состоянию на 06.12.2016 года в строящихся домах, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0722001:4614 (то есть в корпусах №1 и №2), не зарегистрировано ни одного договора долевого участия. Собственник этого участка земли ЖСК «Муринское-1», при этом участок заложен в пользу ООО «Романтика». В строящемся доме с кадастровым номером земельного участка 47:07:0722001:72 также не зарегистрировано ни одного договора долевого участия. Собственник земельного участка - ООО «Романтика». Между тем на участке с кадастровым номером 47:07:0722001:721, выделенным из участка с кадастровым номером 47:07:0722001:72, по состоянию на 06.12.2016 года зарегистрировано 825 ДДУ из имеющихся в этих корпусах 1 865 квартир. Собственник участка - ООО «Романтика».

Согласно данным информационного ресурса ЕГРП Росреестра, по состоянию на 06.12.2016 года, в строящихся домах с кадастровым номером 47:07:0722001:4615 (в корпусах №3 и №4) зарегистрировано 149 договоров из имеющихся в этих корпусах 1 976 квартир.

Увы, эти цифры не отражают количество реально проданных квартир со стороны ЖСК; невозможно определить, насколько успешно привлекаются денежные средства и достаточно ли их для финансирования строительства.

Невозможно также понять, какого объема финансирование привлек за предыдущие годы ЖСК «Муринское-1», потому что у застройщика хотя бы имеются цифры финансовой отчетности за 2014 год, а ЖСК не сдавало отчетность в органы Росстата ни в 2014, ни в 2015 годах.

И последние цифры, которые позволяют понять, что за компании осуществляли строительство корпусов №№1, 2, 3, 4 — это цифры финансовой отчетности единственного учредителя застройщика - ООО «Группа компаний «O2 Development». Причем, как ООО «Рoмантика» и ЖСК «Муринское-1», эта компания также сдавала отчетность в органы Росстата за 2014 год и не сдавала за 2015 год.

Финансовые показатели учредителя застройщика ООО «Группа компаний «O2 Development» на 31.12.2014 года (в тыс.руб.):

Это показатели компании, которая существует только теоретически, на «бумаге». Фирму с такими показателями трудно назвать действующей. Таким образом видно, что и единственный учредитель застройщика — фирма, не ведущая хозяйственную деятельность, не имеющая активов, не тратящаяся на персонал.

Застройщик с Вергинских островов

Используемая схема двух стоящих друг за другом фирм-«прокладок» говорит о том, что лица, стоящие за застройщиком, изначально видели финансовые либо организационные риски в осуществлении этого проекта и поэтому использовали схему с техническим (номинальным) застройщиком и таким же учредителем. Цель подобного - избежать угроз в отношении активов в случае проблем со строительством и возможного судебного разбирательства с покупателями. То, что активы существуют, и то что их берегут от возможного судебного преследования, говорит одна весьма странная операция (ее странность заключается в том, что она произошла очень недавно) по переводу в иностранную юрисдикцию одной из компаний группы «O2 Development», а именно компании ООО «O2 Development».

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 19.07.2016 г. единственным учредителем ООО «O2 Development» с 29.06.2016 г. является компания «Уан Спейс ЛТД.» (Британские Вергинские острова). Т.е. компания была выведена в иностранную юрисдикцию в конце июня 2016 г. Финансовую отчетность эта компания, представляющая ценность для своих учредителей (иначе бы она не была выведена в офшоры), согласно информации на сайте Росстата, также не представляла, поэтому мы не можем проанализировать ее показатели, а также понять, имеются ли родственные застройщику компании, которые могут оказать застройщику финансовую помощь в трудную минуту.

У этой компании, согласно документам, представленным на сайте ЖК «Силы природы», не существует никаких юридических обязательств по достройке объекта в случае возникновения у него финансовых и иных проблем.

Ход строительства

Итак, весной-летом 2016 года строительство практически прекратилось. Взглянем, что к этому моменту было построено.

Судя по отчёту не завершены работы по заделке межпанельных швов, монтажу вентилируемого фасада 1-го этажа и входных групп, внутренней отделке помещений и стяжки полов. Не выполнены в полном объеме работы по наружным сетям инженерно-технического обеспечения: не завершены работы по прокладке теплосети по территории участка строительства, а также работы по прокладке кабельной линии 10 кВ и водоснабжению по территории участка и за границами участка строительства и др.

II этап строительства. По состоянию на 27.07.2016 на объекте капитального строительства выполнены работы:

по устройству котлованов корпусов №3 и №4

свайное поле корпусов №3 и №4

монтаж несущих конструкций корпуса №3 на отметке 7-го/8-го этажей

частично выполнена кладка ограждающих конструкций до отметки 4-го этажа

  кирпичная кладка надземной части ТП и др.

башенные краны демонтированы, работы по строительству не ведутся

Таким образом, объем выполненных наружных работ по корпусам №1 и №2 значительный, по внутренним работам — нет. Корпуса №№3, 4 находятся на раннем этапе строительства.

Однозначный вывод

Работы по строительству указанных объектов ЖК фактически прекращены. Количество проданных квартир не известно. Финансовые возможности застройщика не известны, но они вызывают сомнения, т. к. во-первых, ООО «Рoмантика» в середине 2016 года передал документально функцию застройщика ЖСК «Муринскoе-1», во-вторых, у застройщика перед контрагентами задолженности более 4 млрд. руб., которая не уменьшилась на протяжении последнего года.

Кроме того, возможные неприятности застройщику грозят со стороны инвесторов объекта, в случае неблагоприятного исхода одного судебного процесса. Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области принял решение 12 октября 2016 года, дело № А56-51460/2016, удовлетворив иск индивидуального предпринимателя Деркач Надежды Нуртдиновны. Договор инвестирования от 25.11.2014 № О2-АРК-25-11-14/РС/3-4-1К по объекту недвижимости в ЖК «Силы природы», 2 этап строительства, был признан не заключенным. Суд принял решение о взыскании в пользу ИП 11 852 760 руб. неосновательного обогащения, а также 122 264 руб. судебных расходов по делу. В настоящий момент решение застройщиком обжаловано и рассматривается в Тринадцатом арбитражном апелляционном суде. В случае отрицательного для застройщика результата может быть создан прецедент и для остальных покупателей коммерческих площадей в строящихся корпусах ЖК, по которым сумма исков может быть очень значительной.

Вызывает обоснованные сомнения возможность сегодняшнего застройщика (который с середины 2016 года юридически таковым не является) закончить строительство домов.

Новый инвестор этого объекта, о котором заявил представитель застройщика на совещании у губернатора в начале декабря 2016 года, еще не появился. В отсутствии информации о том, что это будет за инвестор, о его финансовых возможностях, об условиях, на которых он возьмется достраивать ЖК, нельзя принимать решение о вложение денежных средств в покупку квартир. Мы не рекомендуем приобретать жилье в ЖК «Силы природы», он же ЖК «Романтика» до появления нового инвестора и прояснения всех условий его участия в проекте.