Жилой комплекс с историческим названием пополняет квартал новостроек вблизи Кушелевской дороги. В этой локации есть несколько проектов с похожими и сроками сдачи, и ценами. Проверим, можно ли считать безопасность покупки квартиры конкурентным преимуществом ЖК «Суворов» или нет.
Застройщик ООО «РосСтройИнвест» работает сравнительно недавно - с 05.07.2010 года (ИНН 7813475980). Учредителями компании являются частные лица: Туркин Федор Олегович с долей в 40% уставного капитала, Креславская Нина Абрамовна с долей в 30%, Креславский Игорь Вадимович с долей в 30% уставного капитала. Уставный капитал застройщика составляет 3 000 000 руб. Генеральный директор - Калинина В.И. До ЖК «Суворов» у «РосСтройИнвеста» был опыт строительства и сдачи в эксплуатацию жилых домов.
Многие крупные застройщики создают номинальных застройщиков - фирмы- «прокладки» между собой и дольщиками, чтобы обезопасить себя от возможных исков дольщиков, если строительство пойдет не так, как задумал застройщик. Компания «РосСтройИнвест» подобной схемой не пользуется, работает напрямую с дольщиками, и, в случае проблем со сдачей и возможного судебного разбирательства, покупатели могут рассчитывать на компенсацию понесенных затрат, в том числе и за счет активов застройщика. Такой подход вызывает доверие.
В настоящий момент на официальном сайте застройщика и на официальном сайте ЖК «Суворов» размещена проектная декларация от 19 апреля 2017 года и изменения к ней от 28 апреля 2017 года и от 28 июля 2017 года. Объект представляет собой 18-24-этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и паркингом. Количество квартир - 568. Планируемая стоимость строительства составляет 1 375 800 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка: 78:10:0005125:10400.
Разрешение на строительство выдано 19 декабря 2016 года cроком действия до 30 июня 2020 года. Начало строительства, согласно проектной декларации, 2 квартал 2017 года; 20% готовности - 4 квартал 2017 года; 40% готовности - 3 квартал 2018 года; 60% готовности - 1 квартал 2019 года; 80% готовности - 4 квартал 2019 года. Окончание строительства и получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта - 2 квартал 2020 года.
К моменту составления этого отчета (07.08.2017 года) строительство уже началось. На официальном сайте ООО «РосСтройИнвест» и сайте ЖК «Суворов» последние фотографии хода строительства датированы июнем 2017 года.
Из имеющихся фотографий видно, что cтроительная площадка выравнена и подготовлена к строительству. Периметр площадки обнесен строительным забором. На площадку завезено много конструкций металлического арматурного каркаса для устройства буронабивных свай.
При этом работает копр, который заглубляет в почву арматурные каркасы, и также на фотографиях видна работа автобетоносмесителей, посредством которых заливаются заглубленные в землю арматурные каркасы. То есть производится установка свай и устройство свайного поля фундамента здания.
Объем освоенных работ от общего объема строительства выполнен не значительный и не превышает нескольких процентов, даже с учетом демонтажа имеющихся ранее строений и подготовки строительной площадки.
С учетом того, что строительство только началось, давать прогнозы относительно того, будет ли строительство выполнено в срок, обозначенный в проектной декларации, преждевременно.
Хватает ли финансовых сил?
Способен ли этот застройщик освоить объем работ в размере около 1,4 млрд. руб.?
Посмотрим финансовые показатели в последней финансовой отчетности, сданной этой компанией в органы Росстата по состоянию на 01.01.2016 года. Несмотря на то, что эти показатели отражают деятельность застройщика полуторалетней давности (по отношению к моменту составления этого отчета в августе 2017 года), они тем не менее отражают финансовые возможности этой компании на тот момент.
Финансовые показатели застройщика на 01.01.2016 года (в тыс.руб.):
| Основные средства | 25 921 | Прочие внеоборотные активы | 3 204 333 |
| Запасы на конец отчетного года | 4 905 | Дебиторская задолженность | 967 092 |
| Денежные средства и денежные эквиваленты на конец отчетного года | 181 598 | Уставный капитал | 3 000 |
| Нераспределенная прибыль на конец отчетного года | 5 983 | Краткосрочная кредиторская задолженность | 24 157 |
| Прочие долгосрочные обязательства на конец отчетного года | 4 358 771 | Выручка за отчетный год | 20 008 |
| Проценты к получению за отчетный год | 16 671 | Проценты к уплате за отчетный год | 12 885 |
| Прибыль за отчетный год | 5 524 |
В проектной декларации не упоминаются привлеченные заемные денежные средства со стороны застройщика, информация о которых обязана быть отражена. При этом указано, что строительство осуществляется за счет денежных средств дольщиков.
Указанные цифры это подтверждают. По состоянию на 01.01.2016, застройщиком было привлечено более 4,3 млрд. руб. денежных средств дольщиков (строка отчетности «Прочие долгосрочные обязательства на конец отчетного года»). При этом освоено было в виде незавершенного строительства («незавершенки») 3,2 млрд. руб. (строка отчетности «Прочие внеоборотные активы»), оплачено авансом материалов, работ и услуг, по которым подрядные организации должны выполнить оплаченный застройщиком объем почти на 0,97 млрд. руб, (строка отчетности «Дебиторская задолженность), и на расчетном счете застройщика свободными оставались 0,18 млрд. руб.
То есть полученные от дольщиков деньги и освоенные на строительстве объемы практически полностью совпадают, из чего можно сделать два вывода:
полученные от дольщиков финансы использовались по целевому назначению;
застройщик ведет строительство в объеме полученных от дольщиков денежных средств (то есть денежных средств на тот объем, который он выполняет, у застройщика достаточно).
Если это было некоторое время назад, нет оснований полагать, что принципы работы застройщика изменились.
Чтобы понять, какими темпами будет вестись строительство, с учетом целевого использования застройщиком денег, нужно посмотреть, какими темпами у застройщика продаются квартиры, то есть на какие темпы поступления денежных средств от дольщиков он может рассчитывать.
Возможно ли полноценное финансирование за счет средств дольщиков, что у застройщика было ранее? Продает ли застройщик достаточное количество квартир в ЖК к настоящему моменту (к августу 2017 года) для полноценного финансирования объема строительных работ, которые были выполнены им по состоянию на август 2017 года.
Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра, по состоянию на 07.08.2017 года в зданиях, строящихся на земельных участках с кадастровым номером: 78:10:0005125:10400 (то есть в ЖК «Суворов») было заключено 34 договора долевого участия. Первый договор был заключен 18.05.2017 года, последний - 01.08.2017 года.
То есть за 2,5 месяца было заключено только ипотечных договоров - 34 шт. Это очень хорошие темпы продажи квартир, особенно с учетом того, что работы только начались.
К сожалению, информация в онлайн-режиме отражает только договоры по ипотеке. Между тем, существуют и ДДУ, заключаемые дольщиками напрямую с застройщиком. Все они не находят отражения в справочной информации в онлайн-режиме на сайте Росреестра. Поэтому картина проданных квартир (заключенных договоров) по строящимся домам не полная. Могут иметь место и договоры переуступок, и прямые договоры между дольщиками и застройщиком.
Это означает, что застройщиком, возможно, заключено не 34 договора, а как минимум в два раза больше. То есть эта цифра продаж может быть принята только как нижний порог фактических продаж к августу 2017 года, но если даже ориентироваться лишь на нее, то застройщик заключил договоров как минимум на 6% квартир ЖК (34/568).
С учетом того, что общее количество квартир составляет 568 штук, можно предположить, что такие темпы продаж квартир способны обеспечить застройщика достаточным размером финансов, необходимых для строительства ЖК, чтобы строительство шло согласно заявленному графику. Если даже ориентироваться на текущие темпы продаж, то за год строительства, к середине 2018 года, может быть продано около половины всех квартир в ЖК «Суворов», а к середине 2019 года - все. Строительство же планируется осуществлять до 2 квартала 2020 года.
При этом необходимо отметить, что по состоянию на начало августа 2017 года застройщиком освоено менее 6% строительного объема, то есть деньги для дальнейшего строительства у застройщика есть.
Продолжаем изучать цифры
Представляют интерес и данные, которые застройщик отразил в проектной декларации и в изменениях к ней, где указаны основные цифры финансовых показателей застройщика к началу строительства.
| Финансовый результат | Прибыль | Дебиторская задолженность | Кредиторская задолженность |
| на 31.12.2016 года | 74 844 тыс.руб. | 487 501 тыс.руб. | 793 097 тыс.руб. |
| на 31.03.2017 года | 79 539 тыс.руб. | 667 772 тыс.руб. | 970 527 тыс.руб. |
| на 30.06.2017 года | 82 016 тыс.руб. | 931 040 тыс.руб. | 652 587 тыс.руб. |
Эти цифры говорят о безусловной прибыльности деятельности застройщика по итогам 2016 года, и на 2 квартал 2017 года.
Также поясним, что к кредиторской задолженности относятся расчеты с поставщиками и подрядчиками в части поставленных и не оплаченных материальных ценностей, выполненных работ, оказанных услуг. К дебиторской - оплаченные застройщиком, но не выполненные работы и услуги, не поставленные материалы. Разница в 300 млн. руб. по итогам 2016 года говорят о том, что на эту сумму подрядчики и поставщики фактически кредитуют застройщика, выполняя работы, оказывая услуги и поставляя материалы в расчете на то, что застройщик рассчитается с ними в будущим. А к концу второго квартала баланс меняется в обратную сторону — то есть компания оплатила работы, которые пока не выполнены, либо материалы, которые еще не доставлены.
Суды и долги
Каких-либо значимых административных, гражданских и банкротных судебных разбирательств, в которых участвует застройщик ООО «РосСтройИнвест», нет. Отсутствуют данные о долгах. Исполнительные производства в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведутся.
Компания работает без существенного нарушения строительных норм. Проверок со стороны строительного надзора, которые могут воспрепятствовать строительству ЖК в 2016 и в 2017 годах не отмечено.
Застройщиком осуществлено страхование гражданской ответственности застройщика за не сдачу или не своевременную сдачу строящихся объектов. Информация об этом размещена в проектной декларации строящегося ЖК.
Подводим итог
Мы не видим рисков в покупке квартиры в ЖК «Суворов» от ООО «РосСтройИнвест».
Застройщик является прибыльной организацией. Аккуратно и целевым образом использует денежные средства дольщиков, при этом цифры отчетности за предыдущие годы, а также цифры продаж в настоящем показывают, что застройщик не испытывает проблем с продажами квартир, а значит обеспечен финансами для строительства в соответствии с заявленным им графиком строительства. Темпы продаж квартир в ЖК «Суворов» на раннем этапе строительства это подтверждают.
Комментарии