Novostroy.su проверил ЖК «Gröna Lund»

Пользователи портала удивлены созданию дочерней компании для возведения жилого комплекса «Gröna Lund» и беспокоятся о своевременном финансировании строительства.

Сухие факты

Указанный в проектной декларации застройщик ООО «ЭнСиСи Вилладж» учрежден сравнительно давно — 21 августа 2008 года. Единственным учредителем застройщика со 100% участием является компания «Холдко Резиденшиал 1 АБ» (зарегистрирована 08.04.2013, регистрационный номер 556928-0380, место нахождения: Валлгатан, 3, 17080 Сольна, Швеция); уставный капитал ООО «ЭнСиСи Вилладж» составляет 10 000 руб. Самостоятельной хозяйственной деятельности ООО «ЭнСиСи Вилладж» не осуществляет - единоличным органом управления застройщика является компания ООО «ЭнСиСи Недвижимость» (ИНН 7841322136, зарегистрирована в 2005 г.). Уставный капитал этой компании — чуть более 223 млн руб.; единственным учредителем является также компания «Холдко Резиденшиал 1 АБ».

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

Gröna Lund

Bonava

До строительства ЖК «Gröna Lund» ООО «ЭнСиСи Вилладж» участие в других строительных проектах не принимало. В отношении как застройщика, так и управляющей организации нет исков в судебные инстанции и исполнительных производств. Право собственности на земельный участок, на котором осуществляется строительство ЖК «Gröna Lund», закреплено за застройщиком ООО «ЭнСиСи Вилладж». Стоимость строительства второй, третьей, четвертой очередей составляет, согласно разрешительной документации, около 1,2 млрд. руб.

О финансах

ООО «ЭнСиСи Вилладж» не сдает финансовую отчетность в органы Росстата, поэтому нет возможности проанализировать финансовые данные застройщика. Тем не менее основные показатели, приведенные компанией в проектных декларациях, позволяют сделать некоторые выводы.

Основные показатели ООО «ЭнСиСи Вилладж»:

Приведенные финансовые результаты говорят о предполагаемом значительном финансировании извне строительной деятельности ООО «ЭнСиСи Вилладж». Особенно показательным является наличие значительной кредиторской задолженности еще до начала работ по строительству первой очереди ЖК «Gröna Lund». Об этом же говорит и значительное превышение кредиторской задолженности над дебиторской во все годы строительства ЖК. Также из данных проектных деклараций можно наблюдать демонстрируемый из года в год убыток либо незначительность прибыли.

Финансовая отчетность управляющей компании ООО «ЭнСиСи Недвижимость» сдается в органы Росстата и по последним опубликованным данным (конец 2014 года) выглядит следующим образом:

Как видно из приведенных данных, управляющая компания ООО «ЭнСиСи Недвижимость» - довольно прибыльная и коммерчески успешная организация.

О рисках

Два дома первой очереди ЖК «Gröna Lund» были сданы в эксплуатацию позже запланированного в проектной декларации срока. Согласно разрешительной документации, 1 очередь должна была быть сдана в 1 квартале 2015 года, но по факту сдана во 2 квартале 2015 года. В российской строительной практике задержка в один квартал не имеет большого значения, к тому же сроки передачи ключей, указанные в договорах долевого участия застройщиком нарушены не были.

ООО «ЭнСиСи Вилладж» застраховало гражданскую ответственность застройщика в ООО «Страховая компания «Факел» (ИНН 7730157590, генеральный договор страхования № 1-012-001-2014 от 11.03.2014 года). Однако 20.08.2015 приказом Банка России от № ОД-2205 у СК «Факел» лицензия отозвана, а 17.12.2015 страховая компания признана банкротом. Впрочем застройщик сообщает, что еще до момента лишения лицензии ООО «Страховая компания «Факел» у него были заключения договоры страхования с другими организациями. В настоящий момент договоры страхования заключены с ООО «Региональной страховой компанией», до этого был договор с ОАО «Страховой компанией «Европа», при этом не было периода, когда ответственность застройщика не была застрахована.

Можно предположить, что схема с участием управляющей компании, осуществляющей деятельность от имени и по поручению ООО «ЭнСиСи Вилладж», сделана для того, чтобы:

вывести прибыль, образовавшуюся в результате реализации построенных площадей, в виде оплаты управляющей компании.

минимизировать риски возможных судебных разбирательств, если возникнут проблемы при осуществлении строительства.

В случае недостройки объектов ЖК «Gröna Lund» такая схема позволит оградить лица и организации, стоящие за застройщиком, от наложения каких-либо имущественных взысканий на их активы. Приведенная выше финансовая отчетность управляющей компании подтверждает это предположение. В случае возникновения проблем у застройщика дольщики смогут рассчитывать только на долю в объектах незавершенного строительства.

Вывод

Судя по финансовым показателям, при строительстве застройщик использует крупные заемные средства и для своевременного окончания строительства не нуждается в постоянном притоке финансирования от дольщиков. В условиях кризисной ситуации этот фактор увеличивает надежность строительной компании и уменьшает риски превращения ЖК «Gröna Lund» в долгострой.

Помимо этого стоит упомянуть наличие весьма прибыльной управляющей организации, с которыми обе компании (и «ЭнСиСи Вилладж», и «ЭнСиСи Недвижимость») имеют одного учредителя (компанию из Швеции), а также объем средств, необходимый для строительства 2-4 очереди (1,2 млрд. руб.), по отношению к привлеченным средствам.

Все эти значимые показатели позволяют утверждать, что, несмотря на убытки, плохое соотношение дебиторской и кредиторской задолженности, а также использование схемы с участием управляющей компании, ООО «ЭнСиСи Вилладж» выглядит надежным застройщиком.