Насколько чист «Чистый ручей»?

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Чистый ручей»

Петрострой

Упомянутые организации

Компания

Петрострой

Рейтинг C/10 объектов

Застройщиком ЖК «Чистый ручей» выступает ООО «Петрострой» (ИНН 7839405032), зарегистрированное 27 мая 2009 года. Учредителями застройщика ООО «Петрострой» являются физические лица Яковлева Л. М. с долей в 66% уставного капитала и Ипатов Д.Н. с долей в 34% уставного капитала. Генеральный директор - Ипатов Д. Н. Уставный капитал ООО «Петрострой», согласно базе данных ЕГРЮЛ, составляет 118 000 000 руб. У компании есть большой опыт строительства и введения в эксплуатацию строительных объектов.

Взглянем на строящийся жилой комплекс. Согласно опубликованным проектным декларациям, строительство домов ведется в два этапа.

Первый этап включает в себя строительство трех четырехэтажных жилых корпусов:

• Корпус №1. Разрешение на строительство получено 24.06.2015 года, окончание строительства и ввод в эксплуатацию - во 2 квартале 2017 года. Количество квартир - 329.
• Корпус №2. Разрешение на строительство от 24.06.2015 года, окончание и ввод в эксплуатацию - в 3 квартале 2017 года. Количество квартир - 486. 
• Корпус №3. Разрешение на строительство получено 24.06.2015 года; окончание строительства и ввод в эксплуатацию - в 4 квартале 2017 года. Количество квартир - 314.

Таким образом общее количество квартир в корпусах 1-го этапа строительства составляет 1 129. Кадастровый номер земельного участка: 47:08:0103002:2491. Сметная стоимость строительства корпусов №№ 1, 2, 3 равна 1 683 552 рублей. Согласно проектной декларации от 20.07.2015 года, строительство ведется за счет собственных и привлеченных средств.

Вторая очередь подразумевает строительство четырех жилых корпусов переменной этажности с многоэтажной автостоянкой закрытого типа. Два корпуса строятся в настоящий момент (середина сентября 2017 года):

• Корпус №4 - шестисекционное здание высотой 5-8 этажей. Разрешение на строительство получено 23 сентября 2016 года; окончание строительства и ввод в эксплуатацию - в 3 квартале 2018 года. Количество квартир - 446.
• Корпус №5 - восьмисекционное здание высотой 5-8 этажей. Разрешение на строительство получено 23 сентября 2016 года; окончание строительства и ввод в эксплуатацию - в 3 квартале 2019 года. Количество квартир - 530.

Общее количество квартир в корпусах 2-го этапа - 976.

Кроме того, планируется строительство еще двух корпусов:

• Корпус №6 - пятисекционное здание высотой 6-8 этажей. Разрешение на строительство получено 23 сентября 2016; окончание строительства и ввод в эксплуатацию - в 3 квартале 2020 года. Количество квартир - 425.
• Корпус №7 - восьмисекционное здание высотой 5-6-8 этажей. Разрешение на строительство получено 23 сентября 2016; окончание строительства и ввод в эксплуатацию - в 3 квартале 2021 года. Количество квартир - 662.

Общее количество квартир в корпусах 2-го этапа строительства (строящихся и планируемых к строительству) составляет 2 063. Кроме того строится многоэтажная автостоянка закрытого типа на 296 машиномест. Кадастровый номер земельного участка: 47:08:0103002:2537. Сметная стоимость строительства корпусов №№ 4, 5, 6, 7 - 5 508 912 рублей. Согласно проектной декларации от 25.10.2016 года, строительство ведется на собственные и привлеченные средства.

Стадия строительства

На официальном сайте жилого комплекса «Чистый ручей» есть фотографии хода строительства, которые регулярно обновляется.

• Корпус №1

Строительство корпуса №1, судя по фотоотчету, началось в августе 2015 года. По состоянию на середину сентября 2017 года строительство продолжается уже 25 месяцев. По состоянию на 2 сентября 2017 года (последние опубликованные фото), закончено строительство коробки здания, выполнены работы по кровле, произведено остекление, в том числе и балконов. Выполнены работы по благоустройству (это означает, что к данному корпусу подведены наружные коммуникации). Двор обустроен детской и игровой площадкой.

Степень готовности этого корпуса очень высока. Однако сдать его в эксплуатацию мешает то, что не выполнены работы по сооружению теплового пункта. Есть монолитная плита фундамента под корпус этого инженерно-технического сооружения. Между тем работа по сооружению здания, монтажу тепло-механической части и специального оборудования автоматизации теплового пункта, его электроснабжению, организации узла учета тепловой энергии может занять время. Кроме того, только после выполнения этой работы можно будет получить заключение от теплоснабжающей организации и Ростехнадзора о готовности к проведению пуско-наладочных работ, которое дается на срок до 6 месяцев. После проведения монтажа оборудования необходимо будет провести проверку всех узлов и схем с последующей опрессовкой, которая включает в себя гидравлические испытания, промывку системы, настройку всего оборудования. Только после этого возможна подача заявки на приемку теплового пункта, и после проверки исполнительной документации и технических отчетов о проведении пуско-наладочных работ возможно подписание акта ввода в постоянную эксплуатацию теплового пункта.

И только затем будет возможно приглашение соответствующих служб и сотрудников стройнадзора для получения заключения о соответствии (ЗОС), а после получения этого документа соответствующими службами администрации (муниципалитета) выдается разрешение на ввод в эксплуатацию.

То есть фактически до момента окончания строительства теплового пункта и сдачи его в эксплуатацию с получением соответствующих документов нельзя приступить к сдаче самого дома.

Описанная выше процедура может занять несколько месяцев. Судя по фото от 4 августа 2017 года на официальном сайте ЖК, в этот момент ведется вязка арматурной сетки под фундаментную плиту. То есть работа началась раньше августа, а через месяц залита фундаментная плита. Общая задержка срока сдачи этого корпуса может составить от 3 кварталов до года относительно изначально заявленного в проектной декларации срока сдачи во 2 квартале 2017 года.

• Корпус №2

По корпусу №2 фотографии начала работ датированы октябрем 2015 года — то есть строительство ведется уже в течение 23 месяцев. В настоящий момент здесь выполнено меньше работ, чем по корпусу №1. Тем не менее объем работ освоен значительный, за исключением остекления балконов. Кроме того, к моменту написания статьи ведется благоустройство прилегающей территории, значит в это здание также заведены наружные сети.

Очевидно, что оставшиеся работы по корпусу №2 могут быть закончены к моменту окончания работ по центральному тепловому пункту, то есть в начала 2018 года. Окончание строительства и сдача корпуса №2 в эксплуатацию до конца сентября 2017 года (согласно проектной декларации) нам видится маловозможным. Общий срок задержки срока сдачи может составить до 2-3 кварталов.

• Корпус №3

По корпусу №3 работы начались в мае 2016 года - то есть ведутся 15 месяцев. Сейчас по этому корпусу построена коробка здания, выполнены работы по кровле, ведется наружное остекление и наружная отделка балконов, подведены наружные сети.

К сожалению, отсутствуют фотографии внутренних работ (отделка квартир и МОП, а также работы по внутренним сетям). Однако объем работ не меньше 60% от общего объема строительных работ (это без учета возможных работ внутри строящегося корпуса). Тем не менее вряд ли он может быть сдан до конца 4 квартала 2017 года, как указано в проектной декларации. Скорее, речь идет о первом-втором квартале 2018 года, но опять же, только после запуска теплового пункта.

• Корпус №4

По корпусу №4 фотографии начала работ датированы октябрем 2016 года: на тот момент велось рытье котлована. То есть строительство ведется в течение 11 месяцев. На сегодня заканчиваются монолитные работы по литью коробки здания, одновременно ведется кладка наружных стен из газобетонных блоков и облицовочного кирпича, которая выполнена не менее, чем на 60%. Фактический выполненный объем работ по этому корпусу - около 40% от общего объема строительных работ. При сохранении подобной скорости возможна задержка до полугода — то есть он может быть сдан в начале 2 квартала 2019 года.

• Корпус №5

По корпусу №5 вырыт котлован. На части объема вырытого котлована ведутся работы по подготовке основания под фундаментную плиту. Кроме того, под одной из будущих секций (не значительный объем) залита фундаментная плита. Фактический выполненный объем работ по этому корпусу не превышает 2-3% от общего объема строительных работ. Работы только начались, поэтому преждевременно говорить о соблюдении сроков.

• Работы по корпусам №6 и №7 еще не ведутся.

За счет чего финансируется строительство?

Достаточно ли поступает денег от дольщиков для того, чтобы финансировать стройку? Посмотрим, что у застройщика с реализацией квартир в комплексе.

Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра (которая отражает только ДДУ по ипотеке) по состоянию на 19.09.2017 года, в зданиях, строящихся на земельном участке с кадастровым номером 47:08:0103002:2491 (то есть в корпусах №№ 1, 2, 3 ЖК «Чистый ручей») было заключено всего 264 договора долевого участия. Первый оформлен 05.01.2016 года, последний - 07.09.2017 года.

К сожалению, информация в онлайн-режиме отражает только ипотечные договоры, но есть договоры, заключаемые дольщиками напрямую с застройщиком. Это означает, что застройщиком, возможно, заключено не 264 договора, а значительно больше (из практики, как минимум, в два раза).

Таким образом, минимальное количество договоров составляет чуть больше 23% от общего количества квартир (264/1129), но при этом в реальности эта цифра может быть большей. При этом объем выполненных работ по первым трем корпусам составляет цифру от 60% (или более того) до объема, близкого к 100%.

Можно сделать вывод, что полученных от дольщиков средств не достаточно для полноценного финансирования тех работ, которые были выполнены по факту. У застройщика есть какие-то иные денежные источники, что положительно характеризует его финансовые возможности.

Что касается корпусов №4 и 5, согласно справочной информации online на сайте Росреестра по состоянию на 19.09.2017 года, в зданиях, строящихся на земельном участке с кадастровым номером 47:08:0103002:2537 (то есть в корпусах №№ 4 и 5) было заключено всего 113 ДДУ. Первый зарегистрирован 28.02.2017 года, последний - 15.09.2017 года.

Минимальное количество договоров, заключенных застройщиком, составляет около 11,5% от общего количества квартир (113/976), но эта цифра может быть больше. Объем выполненных работ по корпусам №№ 4 и 5 составляет от 2-3% до 40 % от общего объема строительства. Таким образом, и по этим корпусам можно сделать вывод, что полученных от дольщиков денежных средств не достаточно для полноценного финансирования тех работ, которые были выполнены. Опять подтверждается факт, что застройщик имеет иные источники финансирования.

Посмотрим, какие финансовые данные отражал застройщик в течение последних 12 месяцев в проектных декларациях и изменениях к ним.

Размер демонстрируемой застройщиком прибыли мизерный по отношению к цифрам затрат, которые необходимо понести на строительство, тем не менее застройщик - устойчиво прибыльная компания.

Негативным фактом является имеющееся на протяжении конца 2016 начала 2017 года превышение кредиторской задолженности над дебиторской. В цифре кредиторской задолженности отражен долг самого застройщика за выполненные подрядчиками работы, оказанные услуги, поставленные ему материалы, по которым застройщиком еще не произведена оплата. Дебиторская задолженность, в свою очередь, отражает размер финансовых затрат, которые уже по факту понес застройщик на строительстве (то есть оплатил работы, услуги, материалы подрядным организациям, по которым они еще не выполнили работы, либо эти работы были ими выполнены, но еще не приняты по актам выполненных работ), то есть отражает долг перед самим застройщиком подрядных организаций.

Значительное превышение кредиторской задолженности над дебиторской говорит о том, что застройщик работал в этот момент как бы в долг, оплачивая работу после ее выполнения. По состоянию на конец августа 2017 года показатели дебиторской и кредиторской задолженности практически выровнялись. Очевидно, что финансовая ситуация у застройщика к этому моменту нормализовалась.

К сожалению, более подробной информации о финансовых возможностях застройщика в свободном доступе нет.

Несмотря на отсутствие информации о текущих финансовых возможностях, можно констатировать, что ООО «Петрострой» является серьезной и солидной «конторой», которая за последние годы построила и сдала много жилых домов.

Факты

Упомянутые организации

Компания

Петрострой

Рейтинг C/10 объектов

Вызывает большое доверие тот факт, что ООО «Петрострой», в отличие от множества крупных застройщиков, не использует фирмы-«прокладки». Номинальные застройщики часто создаются, чтобы нести ответственность, если строительство пойдет не по плану, выводя головную фирму из-под удара. «Петрострой» все свои строительные объекты строит сам, а значит в случае каких-либо проблем и ответственность будет нести он. То есть застройщик более серьезно подходит к анализу рисков при осуществлении своих строительных проектов, чем другие компании, которые подстраховываются зависимыми от них номинальными организациями.

Однако существует и негативная информация. К ней относятся нарекания дольщиков о задержках сроков окончания строительства и сдачи в эксплуатацию жилых домов в последние годы. В качестве примеров можно привести следующие:

Можно предположить, что увеличение задержки связано с нарастанием проблем в строительной отрасли в последние годы, а также с уменьшением количества дольщиков, который привел к уменьшению поступлений денежных средств.

Дополнительная информация

В течение последних 12 календарных месяцев (с сентября 2016 по сентябрь 2017 года) «Петрострой» в административных и банкротных разбирательствах не участвовал.

Но участвовал в качестве истца и ответчика в процессах в рамках гражданских судебных споров. Подавляющая часть судебных решений касалась взыскания с застройщика штрафов и пеней за несвоевременную передачу квартир дольщикам. Впрочем, взыскания по каждому из них были не значительные. Общая сумма денежных средств, подлежащих взысканию с застройщика по решениям судов, вступивших в законную силу, составила около 2,7 млн. руб., что никак не скажется на возможностях закончить строительство ЖК «Чистый ручей».

Застройщик ООО «Петрострой» работает без нарушения строительных норм. Проверок Госстройнадзора, выявивших нарушения в ходе строительства в 2016-2017 годах, не зафиксировано.

Итог

ООО «Петрострой» является серьезным и солидным застройщиком, имеющим значительный опыт строительства и сдачи жилых домов в эксплуатацию. Застройщик заявляет, что строит на собственные средства, а также за счет денег дольщиков. Хотя документального подтверждения наличия крупных собственных средств обнаружить не удалось, по факту строительства значительных строительных объемов лишь с частичным привлечением денег дольщиков видно, что такими финансами застройщик располагает.

При осознанном понимании того, что сроки, заявленные в проектных декларациях, могут быть изменены, можно рекомендовать покупку квартиры в ЖК «Чистый ручей», так как риски такого вложения не значительны.