Малоэтажный жилой комплекс «Шотландия» пережил несколько переносов сроков сдачи. Novostroy.su не смог пройти мимо и проверил объект на возможные риски.
Застройщиком МЖК «Шотландия» является ООО «Строительная компания «НАВИС», учрежденная 10 декабря 2009 года (ИНН 7805507702). Учредителями застройщика являются физические лица: Львович А. В. и Львович В. В. с равными долями в 50% уставного капитала. Уставный капитал составляет 10 000 руб. Генеральный директор - Львович А.В. Опыт строительства и сдачи малоэтажного жилья у застройщика был до начала МЖК «Шотландия».
К моменту составления отчета в июне 2017 года на официальном сайте застройщика ООО «Строительная компания «НАВИС» опубликованы проектные декларации строительства трех очередей ЖК. Судя по информации в проектных декларациях, строительство ведется по следующему графику:
- Первая очередь строительства — участок 452 (согласно проектной декларации от 30 декабря 2015 года): 6 трехэтажных домов (№№1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 3.1, 3.2.).
Разрешение на строительство - с 01 ноября 2015 года до 01 ноября 2025 года. Начало строительства - 4 квартал 2015 года, окончание строительства и ввод объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2016 года; изменено на 3 квартал 2017 года. Количество квартир — 299; изменено на 290. Кадастровый номер земельного участка: 47:07:0404005:452. Генеральный подрядчик - ООО «ССМ-Строй».
- Вторая очередь — участок 453 (согласно проектной декларации от 18 августа 2016 года): 6 трехэтажных домов.
Разрешение на строительство — с 01 ноября 2015 года до 01 ноября 2020 года. Начало строительства - 3 квартал 2016 года. Окончание: 1-й этап (д. 1 и д. 2) — 4 квартал 2017 года; 2-й этап (д. 3а и д. 4а) — 4 квартал 2019 года; изменено на 4 квартал 2017 года. 3-й этап (д. 5а и 6) — 4 квартал 2019 года; изменено на 2 квартал 2018 года.
Ввод объекта в эксплуатацию: 1-й этап — 4 квартал 2017 года; 2-й этап — 4 квартал 2019 года (изменено на 4 квартал 2017 года); 3-й этап — 4 квартал 2019 года (изменено на 2 квартал 2018 года). Количество квартир — 282. Кадастровый номер земельного участка: 47:07:0404005:453. Генеральный подрядчик - ООО «ПСТ-Строй».
К сожалению, застройщик в проектных декларациях не указал сметную стоимость строящихся домов. Количество квартир в строящихся домах 1-й очереди - 290 шт., в строящихся домах 2-й очереди №1, 2, 3а, 4а - 194.
- Третья очередь — участок 450 (согласно проектной декларации от 01 ноября 2016 года): 5 трехэтажных домов.
Разрешение на строительство - от 01 ноября 2015 года до 01 ноября 2025 года. Начало строительства - 4 квартал 2016 года. Окончание: 1-й этап (д.3б, д.3в, 4б) — 4 квартал 2019 года; 2-й этап (д.5б и д.5в) — 4 квартал 2019 года. Ввод объекта в эксплуатацию: 1-й этап — 4 квартал 2019 года; 2-й этап — 4 квартал 2019 года.
Количество квартир - 241. Кадастровый номер земельного участка: 47:07:0404005:450. Генеральный подрядчик ООО «ССМ-Строй»
По состоянию на 28.06.2017 года (время составления этого отчета) фактически ведется строительство следующих домов:
- Домов №№ 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 3.1, 3.2., то есть всех домов 1-й очереди строительства (участок 452);
- Домов №№ 1, 2, 3а, 4а, то есть домов 2-й очереди строительства (участок 453).
Темпы строительства
Фотографии на официальном сайте ЖК «Шотландия» демонстрируют ход строительства домов. Кроме того, на страницах в официальной группе «ВКонтакте» застройщик выкладывает справки, отражающие объем выполненных работ на строящихся объектах.
1-я очередь
Согласно документам, по состоянию на 08.06.2017 (последний опубликованная справка) в домах №№1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 3.1, 3.2. выполнены следующие работы.
Коробки домов построены, практически закончена установка витражей. Входные двери установлены, квартирные и двери в помещениях общего пользования - нет. Внутренняя отделка помещений и квартир не сделана. В сообщении от 26.06.2017 сказано, что остекление закончено.
Внутренние сети электроснабжения выполнены от 50 до 80%, водопровода и канализации от 70 до 90%, тепловые сети от 80 до 100%. Наружные электрические сети выполнены на 10%, водопровод и канализация на 90%, тепловые сети выполнены полностью. Котельная готова на 80%.
Не смонтирована трансформаторная подстанция. При этом имеется информация о том, что не согласован проект. Это означает, что в случае согласования проекта и наличия у застройщика финансовых ресурсов на строительство подстанции, закупку оборудования и монтаж, которые должна будет выполнить подрядная организация, понадобится не только некоторое время на эту работу, но и время на проведения испытаний смонтированного и подключенного оборудования. А также на подключение смонтированного оборудования по постоянной схеме и приемки трансформаторной подстанции энергоснабжающей организацией, с подписанием акта приемочной комиссии.
Если проект будет согласован сейчас, то окончание строительства и сдача в эксплуатацию домов 1-й очереди возможны не раньше 3-4-го квартала 2017 года, даже если все остальные работы будут выполнены.
Все то же самое можно повторить и в отношении наружного водоснабжения и строительства ЛОС (локальных очистных сооружений) и наружного водоотведения и строительства КОС (канализационных очистных сооружений). У застройщика по состоянию на июнь 2017 года не согласованы проекты строительства этих инженерных сооружений.
И здесь снова необходимо отметить, что строительство ЛОС и КОС, это не только дорогостоящие, но и долговременные мероприятия. Отсутствие согласованных проектов по трансформаторной подстанции, ЛОС и КОС, делает проблематичным окончание строительства и сдачу в эксплуатацию домов ЖК до конца 2017 года.
С учетом того, что не построены и не введены в эксплуатацию перечисленные инженерные сооружения, еще не полностью выполнены работы по внутренним сетям, освоенный строительный объем можно оценить не более, чем в 70-75% от общего строительного объема по домам 1-й очереди ЖК.
2-я очередь
Согласно отчету по состоянию на 08.06.2017 года, в домах №№1, 2, 3а, 4а выполнены следующие работы.
По дому №2 ведутся монолитные работы по залитию фундаментной плиты. В домах №№1, 3а, 4а фундаментная плита залита. В домах №№3а и 4а ведется монтаж стеновых плит подвальной части. В доме №1 стеновые плиты подвальной части смонтированы, ведется кладка стен газобетонными блоками. Очевидно, что смонтированная газовая котельная является выполненным объемом как для домов 1-го этапа, так и для домов 2-го этапа строительства.
С учетом строительства и монтажа газовой котельной, выполненный объем работ можно оценить не менее, чем в 15% от общего объема строительства по домам 2-го этапа строительства. Кроме того понятно, что после строительства трансформаторной подстанции и очистных сооружений выполненный объем будет также являться выполненным объемом жилых домов 2-й очереди строительства, и увеличит разом объем по этим домам не менее, чем на 15%.
Тем не менее при сохранении существующей динамики строительства сдача домов второй очереди может произойти во 2-4 квартале 2018 года.
Помогают ли продажи строительству
Посмотрим, как у застройщика обстоят дела с продажей квартир, чтобы понять, достаточно ли заключаемых договоров с дольщиками и обеспечивает ли денежный поток оплаты по этим договорам темпы строительства в соответствии с заявленными сроками.
Цифры продаж позволят также увидеть, достаточно ли заключаемых договоров для полноценного финансирования того объема строительных работ, которые были выполнены. Достаточно ли денег получил застройщик, чтобы построить то, что он построил, или он мог за эти деньги построить больше (или меньше)?
Проанализируем имеющиеся данные о продажах. Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра по состоянию на 28.06.2017 года в зданиях, строящихся на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0404005:452 (то есть в домах 1-й очереди строительства), было заключено 180 договоров. Оформлены они в интервале от 25.04.2016 года до 23.06.2017 года.
На том же ресурсе мы видим, что в зданиях на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0404005:453 (2 очередь) было заключено 70 ДДУ. Эти договоры были заключены в интервале от 6.10.2016 года до 19.06.2017 года.
Кроме того, интересно, что на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0404005:450 (то есть в домах 3-й очереди, строительство которых еще не началось) было заключено 18 договоров. Они были зарегистрированы в интервале от 13.12.2016 года до 22.06.2017 года.
Таким образом по ипотеке продано: по домам 1-й очереди - 62% (180/290), по домам 2-й очереди продано квартир 36% (70/194), по домам 3-й очереди - продано уже 7,5% квартир (18/241).
К сожалению, информация в онлайн-режиме отражает только договоры, финансирование которых осуществляется за счет ипотечных кредитных ресурсов.
Однако существуют и договоры, заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком, в случае если покупатели оплачивают эти договоры самостоятельно.
Все они не находят отражения в справочной информации в онлайн-режиме на сайте Росреестра. Поэтому картина проданных квартир по строящемуся объекту не полная. Практика показывает, что таких договоров не меньше, а зачастую больше, чем договоров по ипотеке.
Можно предположить, что такие темпы продаж способны обеспечить застройщика достаточным количеством денег, чтобы строительство шло по заявленному графику. На официальном сайте застройщика ООО «Строительная компания «НАВИС» по состоянию на 28 июня 2017 года отражены данные по квартирам, продажу которых осуществляет застройщик на эту дату. Согласно этим данным, во всех трех очередях строительства имеется на продажу 289 квартир из 813 квартир, которые есть в ЖК, согласно проектным декларациям. То есть распродано 524 квартиры, что составляет 64% (524/813) от общего количества квартир в этом ЖК.
Оценим финансовые возможности застройщика
Для анализа финансовых ресурсов строительной компании, на официальный сайт Росстата был сделан запрос. Ниже — цитата ответа:
«Общество с ограниченно ответственностью "Строительная компания "НАВИС" присвоен ИНН 7805507702, КПП 780501001, ОГРН 1099847022362, ОКПО 64179433
Действует с 10.12.2009
Ваш запрос на получение бухгалтерской отчетности по организации с ИНН: 7805507702 отклонен.
Организация не представила годовую отчетность на 01.01.2016 г. в Росстат.
Отсутствие отчетности в базе может быть вызвано следующими причинами:
1. Возможно организация зарегистрирована позже 2015 г. (Прим: Но это не так, ООО «Строительная компания «НАВИС» действует с 10 декабря 2009 года).
2. Организация не включена в список экономических субъектов обязанных предоставлять отчетность в органы Росстата. (Прим: Не обязаны подавать годовую отчетность в Росстат банковские и бюджетные учреждения, к которым не относится данное ООО).
3. Организация умышленно уклонилась от сдачи обязательной отчетности с целью сокрытия её показателей деятельности третьим лицам.
4. В организации отсутствует или плохо поставлено ведение бухгалтерского отчета».
Таким образом определить, что застройщик представляет из себя в финансовом плане, невозможно.
Тем не менее, необходимо отметить положительные показатели. Застройщиком в проектных декларациях и изменениях к ним опубликованы основные финансовые показатели к моменту начала строительства домов ЖК и по настоящий момент.
| Финансовый результат | Прибыль | Кредиторская задолженность | Дебиторская задолженность |
| На 30 июня 2016 | 5180 тыс. руб. | 615757 тыс. руб. | 401010 тыс. руб. |
| На 30 сентября 2016 | 24761 тыс. руб. | 637146 тыс. руб. | 556457 тыс. руб. |
| На 30 марта 2017 | 7619 тыс. руб. | 655154 тыс. руб. | 474641 тыс. руб. |
Отсюда можно сделать выводы, что, во-первых, застройщик прибыльная организация. Во-вторых, размер кредиторской задолженности, вероятно в значительной степени, отражает размер привлеченных денежных средств дольщиков, и поэтому имеет больше справочное значение. Гораздо интереснее - это показатели значительной дебиторской задолженности (то есть долга перед застройщиком, когда работа застройщиком оплачена, но подрядчиками не выполнена, либо выполнена, но не заактирована). Эти цифры говорят о значительных объемах профинансированных застройщиком строительных работ.
Судебные решения
Дополнительная важная информация касается участия застройщика в судебных разбирательствах.
Из значимых решений, вступивших в законную силу, можно отметить несколько решений Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
от 07.07.2016 года о взыскании с ООО «Строительная компания «НАВИС» суммы задолженности в размере 2,6 млн. руб.,
от 7.12.2016 года суммы задолженности в размере 6,9 млн. руб.,
от 31.01.2017 года суммы задолженности в размере 0,2 млн. руб. в пользу ООО «Петербургтеплоэнерго» за потребленную и не оплаченную тепловую энергию.
Из значимых решений, еще не вступивших в законную силу, можно отметить решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2016 года о взыскании с ООО «Строительная компания «НАВИС» суммы задолженности в размере 11.8 млн. руб. в пользу Государственного унитарного предприятия «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга» за потребленную и не оплаченную тепловую энергию, такое же решение от 01.03.2017 года на сумму в 1,8 млн. руб.
Также решением суда от 16.12.2016 года удовлетворен иск АО «Газпром Теплоэнерго» к ООО «Строительная компания «НАВИС» на сумму 2 млн. руб. Решением суда от 11.05.2017 года удовлетворен иск ООО «Петербургтеплоэнерго» на сумму 1,1 млн.руб. Решением суда от 08.06.2017 года удовлетворен иск на 2,5 млн. руб. также со стороны ООО «Петербургтеплоэнерго». Эти решения были приняты судом, но пока не вступили в законную силу, так как были оспорены ООО «Строительная компания «НАВИС».
Выводы
Несмотря на значительные денежные средства, полученные от дольщиков, застройщик допускает перенос сроков сдачи домов в эксплуатацию.
Полученный объем денег по ДДУ значительно больше средств, освоенных на строительстве. Квартир продано много, в том числе и в домах, строительство которых еще только предстоит начать. Очень аккуратно подходя к выбору терминов, можно сформулировать, что текущее строительство финансируется за счет продаж в корпусах, которые еще только предстоит строить. Такая схема имеет право на существование, но только в том случае, если постоянно будут начинаться новые строительные объекты.
Не ясна ситуация с очистными сооружениями и подстанцией. К моменту составления этого отчета не были согласованы проекты этих инженерных сооружений, без строительства которых не возможна сдача построенных домов.
Комментарии