Достроят ли «Мою стихию» с Виргинских островов?

Застройщиком ЖК «Моя стихия» является ООО «П1» (ИНН 7842517353), учрежденная недавно - 09.04.2014 г. Единственным учредителем ООО «П1» является ООО «Группа компаний «О2» (ИНН 7842512147). Уставный капитал ООО «П1» составляет 100 000 рублей. Компания не имеет опыта строительства и сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости. В отношении застройщика отсутствуют как банкротные судопроизводства, так и исполнительные производства.

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Парнас»

П1

Генеральным подрядчиком, согласно проектной декларации, является ООО «Строй-Ресурс» (ИНН 7816424550). Строительство ЖК «Моя стихия» идет по графику, представленному в проектной декларации ООО «П1» от 13.10.2015 г. Разрешение на строительство получено 08 октября 2015 года, срок действия документа - до 29 декабря 2017 года. Ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации от 13.10.2015 г., ожидается до 29 декабря 2017 года; срок передачи квартир - до 30 июня 2018 года. Планируемая стоимость строительства составляет 3 369 000 000 рублей.

До августа 2015 года застройщиком ЖК «Моя стихия» являлось ООО «Нeвский проспект» (ИНН 7842477260, зарегистрировано 21.06.2012 г.) Учредителями ООО «Нeвский проспект» являются ООО «О2 Девелопмент» (ИНН 7842465962) и ООО «Ялта» (ИНН 7801465466) с равными долями по 5 000 руб. (50%). Земля принадлежала застройщику ООО «Нeвский проект» на праве частной собственности. Генеральный директор ООО «Нeвский проект» Дмитриев А.Н. является одновременно генеральным директором ООО «О2 Девелопмент», которое в свою очередь является единственным учредителем ООО «П1».

Согласно проектной декларации первого застройщика, ООО «Нeвский проект», от 23.03.2015 г., разрешение на строительство было выдано 23.01.2014 г. Срок действия - до 23.05.2016 г. Продлено разрешение до 30.07.2017г. (на 1 год и 2 месяца).

Финансовые результаты ООО «Нeвский проспект»:

Этапы строительства:

Основные показатели нынешнего застройщика ООО «П1», согласно опубликованным проектным декларациям:

Финансовую отчетность ООО «П1» в органы Росстата не сдавал, поэтому мы не можем проанализировать финансовые показатели застройщика. Опубликованные же в проектной декларации данные позволяют предположить следующее.

Застройщик является типичной фирмой-«прокладкой», созданной незадолго до начала осуществления проекта строительства ЖК «Моя стихия». Удивляет динамика размеров кредиторской и дебиторской задолженностей: на середину октября 2015 года эти показатели были равны нулю, а на первый квартал 2016 г. исчислялись миллиардами рублей. Это никак не соотносится ни с возможностью освоить эти денежные средства за такой короткий срок любой компанией, ни с фактически выполненной на объекте работой, которую можно наблюдать в онлайн-режиме с камер, установленных на стройплощадке. Два вырытых котлована, два фундамента, три с половиной этажа по одному и два с половиной этажа монолитного каркаса по другому корпусу вряд ли стоят нескольких миллиардов рублей.

Сумма задолженности, из-за которой один застройщик «Невский проeкт» передал этот проект другому застройщику «П1» (об этом мы расскажем ниже), включала в себя не только сумму за выкуп в собственность земельного участка, но и объемы, освоенные на этом строительстве в 2014 и в 2015 годах. Таким образом размеры дебиторской и кредиторской задолженности либо «нарисованы» застройщиком в проектной декларации, либо имеют отношение к другим проектам, и были «повешены» на «П1» его учредителем в результате неких юридических соглашений.

Таким образом, невозможно выделить, какая часть из этих средств приходится на объемы по ЖК «Моя стихи». Но с учетом фактической картины строительства очевидно, что не много.

О том, что застройщик технический (номинальный) говорит и отсутствие собственного сайта «П1» в привязке к строящемуся ЖК «Моя стихия».

Как видно из приведенных данных, невозможно оценить, насколько финансово устойчиво ООО «П1». Необходимо анализировать финансовую состоятельность тех лиц и компаний, в интересах которых работает застройщик. Если взять, для примера, единственного учредителя застройщика, а именно ООО «Группа компаний «О2», то последняя опубликованная в свободном доступе отчетность дает интересную информацию.

Таким образом видно, что и единственный учредитель застройщика — фирма не ведущая хозяйственную деятельность, не имеющая активов, не тратящаяся на персонал. Используемая схема двух фирм говорит о том, что лица, стоящие за застройщиком, возможно, видят финансовые или организационные риски в осуществлении проекта и поэтому используют сценарий с номинальными застройщиком и учредителем.

Подобная работа характерна для многих строительных компаний. Целью такого плана является попытка избежать угроз в отношении активов в случае проблем со строительством и возможного судебного разбирательства с гражданами и организациями, финансово участвовавшими в строительстве.

О2 уходит в офшор

То, что активы существуют и их берегут от возможного судебного преследования, подтверждает одна недавняя операция по переводу в иностранную юрисдикцию компании ООО «О2 Девелопмент» - одного из двух учредителей первого застройщика комплекса ООО «Невский проeкт».

Согласно выписке с ЕГРЮЛ от 19.07.2016 г., единственным учредителем «О2 Девелопмент» с 29.06.2016 г. является компания «Уан Спейс ЛТД.» (Британские Виргинские острова). Финансовую отчетность эта компания, согласно сайту Росстата, не представляла, поэтому нет возможности проанализировать ее отчетность.

Таким образом видно, что на застройщика ООО «П1» повешены обязательства по работам, которые он не совершал. При этом застройщик и его единственный учредитель вряд ли смогут чем-либо ответить в случае возникновения проблем со строительством. Компания, которая, предположительно, может обладать какими-либо активами, неожиданно недавно выводится в офшор. Но у этой фирмы, согласно документам на сайте ЖК «Моя стихия», нет никаких юридических обязательств перед застройщиком достроить объект в случае возникновения у него финансовых и иных проблем.

Споры о земле

Земельный участок, на котором строится ЖК «Моя стихия», принадлежит ООО «П1». Однако права собственности оказались под угрозой из-за судебного процесса, в котором участвует компания. Итоги этого суда касаются самой возможности построить ЖК «Моя стихия», поэтому мы расскажем о нем максимально подробно. Речь идет о судебном разбирательстве «П1» и ООО «Ялта», одного из учредителей предыдущего застройщика ООО «Невский проeкт».

10.12.2013 между ООО «Строй-Ресурс» и ООО «Нeвский проект» был заключен договор займа №СРНП/10.12.13, по которому заемщику был предоставлен целевой заем на сумму 30.080.000 рублей на срок до 10.12.2016. Целью займа была покупка земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, пос. Паргoлово, Торфяное, Ольгинская дорога, участок 12. Это именно тот участок, на котором сейчас ведется строительство ЖК «Моя стихия». Указанная территория была приобретена «Невским проектом» у ООО «Л1-4» (по договору купли-продажи недвижимого имущества №РАД-689/2013 от 18.12.2013 по цене 276 000 000 рублей). 03 февраля 2014 года между «Строй-Ресурсом» и «Невским проектом» был заключен новый договор займа, в соответствии с которым заемщику был предоставлен целевой заем для покупки земли на сумму 246 000 000 рублей на срок до 28.05.2015 года. 06 марта 2014 года «Нeвский проект» передал функции Заказчика для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию ЖК одному из своих учредителей - ООО «О2Девелопмент» (по агентскому договору).

31 августа 2015 года «Строй-Ресурс» уступил «П1» свои права требования к «Невскому проекту» (заключено соглашение об уступке прав требования по договору займа от 03.02.2014). На этот момент задолженность «Невского проекта» по договору займа от 03.02.2014 составляла 98 010 695 руб. 89 коп. основного долга и 19 911 812 руб. 50 коп. процентов (итого: 117 922 508 руб. 39 коп.). В этот же день «Нeвский проект» предоставляет «П1» отступное в виде купленного земельного участка, а также строящегося на нем многоквартирного дома (заключено соглашение во исполнение обязательства по возврату займа по договору от 03.02.2014 и соглашения от 31.08.2015 об уступке прав требования по указанному договору займа). Стоимость передаваемого имущества по соглашению составляет 280 000 000 руб.

При этом сумма свыше 117 млн является задолженностью по договору займа, в счет погашения которой передается имущество. Оставшиеся деньги от стоимости передаваемого имущества «П1» обязан уплатить «Невскому проекту» до 31.08.2016, а земельный участок и возводимые на нем новостройки не признаются находящимися в залоге.

30 сентября 2015 года между «Невским проектом», «П1» и ООО «О2 Девелопмент» заключен договор о передаче прав требования (вытекающих из Агентского договора от 06.03.2014), принадлежащих «Невскому проекту», к «П1». 09 октября 2015 года «Нeвский проект» передал права и обязанности застройщика компании «П1» (по договору между «Невским проектом», ЖСК «ПАРНАС» и «П1» об уступке прав и обязанностей по инвестиционному договору от 06.03.2014).

В результате этой сделки собственником земли и застройщиком стало ООО «П1», у которого обязанности Заказчика по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирного ЖК «Моя стихия» выполняет ООО «О2Девелопмент». ООО «Нeвский проект» таким образом оказалось отстранено от какого-либо участия в реализации этого проекта.

Компания «Ялта» (один из двух учредителей ООО «Нeвский проект») утверждала, что о свершившейся сделке ей ничего не было известно. Организация была поставлена перед фактом и в результате этого понесла существенный ущерб. В своем иске «Ялта» просила суд признать договор недействительным.

Суд принял решение в пользу «Ялты». 17 мая 2016 года соглашение от 31 августа 2015 года между «Нeвским проектом» и «П1» об отступном было признано недействительным (полный текст решения дела № А56-78442/2015 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, судья Щуринова С.Ю., опубликован 26 июня 2016 года). Суд также предписал вернуть все в первоначальное положение. А именно:

• ООО «П1» предписал возвратить ООО «Нeвский проект» земельный участок.

• ООО «Нeвский проект» предписал восстановить в бухгалтерском учете задолженность в сумме 98 010 695 руб. 89 коп. перед ООО «П1» (долг на момент переуступки прав требования от «Строй-Ресурса» - «П1»).

Косвенные приметы и очевидные знаки

Согласно изменениям к проектной декларации, застройщик застраховал гражданскую ответственность в двух компаниях:

• ООО « Страховая компания "Советская"» (ИНН 7835003413). Генеральный договор страхования № ДС/2015-0886 22 мая 2015 года. Однако приказом ЦБ РФ от 16 марта 2016 года у компании «Советская» была отозвана лицензия.
• ООО «Респект-Полис» (Рязанская область, г. Рязань, ул. Есенина, д. 29). Генеральный договор № ГОЗ — 58-1134/15 от 12.11.2015 года. ООО «СК «Респект» (до декабря 2015 года – «СК «Респект-Полис») – универсальная страховая компания, средняя по размеру сборов. По итогам 2015 года страховщик занял 33-е место по сборам в сегменте прямого страхования (3,76 млрд рублей) и 24-е место – по объему собранных перестраховочных премий (223,19 млн рублей). Основная специализация компании – страхование строительно-монтажных рисков. Уставной капитал на 01.04.16 г. составляет 624 млн рублей. Чистая прибыль за 2014 г. - 34, 8 млн; объем премий за 2015 г. - 3,76 млрд; объем выплат за 2015 г. - 77 млн рублей.

Таким образом можно предположить, что в случае возникновения проблем у застройщика «П1» со строительством и вводом в эксплуатацию новостройки, дольщикам будет сложно рассчитывать на получение страховки в полном объеме от не самой крупной страховой компании.

Кроме того, проектная декларация содержит упоминание о земельном участке и строящемся на нем объекте как о залоге в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору (согласно ст. 13-15 ФЗ№214 «Об участии в долевом строительстве»).

На официальном сайте ЖК «Моя стихия» присутствует информация об аккредитации объекта банками «Дельта Кредит» (49 место в рейтинге по размеру активов) и «Банк «Енисей» (233 место). Вызывает вопрос отсутствие аккредитации в банках, входящих в ТОП-10 в России. Можно предположить, что эти банки оценили риски (возможно, не только финансовые, но и юридические) проекта как существенные.

Вместе с тем очевидно, что общая непростая экономическая ситуация в стране и стагнация на строительном рынке, уменьшение количества желающих приобрести квартиры в строящихся домах не могут не сказаться на темпах строительства застройщика. Очевидно, что у застройщика с нулевыми активами существует сильная зависимость от привлекаемых средств дольщиков, и темпы строительства могут коррелировать с объемом привлеченных средств. О подобной зависимости говорит информация на форумах обсуждения ЖК «Моя стихия».

Неутешительное резюме

ООО «П1» не располагает ни денежными средствами, ни активами для ведения строительства и выполняет эту работу, вероятно, в интересах ООО «О2 Девелопмент» (хотя юридическая связь между двумя организациями отсутствует). Схема, используемая при учреждении этой компании, сознательно лишает дольщиков возможности рассчитывать на получении какой-либо компенсации от застройщика или его учредителей в случае возникновения проблем. Компания, предположительно владеющая активами, недавно была выведена в офшор.

Схема с номинальным застройщиком говорит о том, что лица, стоящие за этим проектом, видят возможные риски его осуществления. Так же как и серьезные банки, которые не аккредитовали ЖК «Моя стихия».