Главное отличие приобретения квартир на ранних стадиях строительства через участие в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК) от договоров долевого участия в строительстве (ДДУ): с юридической точки зрения, пайщик ЖСК – не покупатель, а соинвестор, который несёт солидарную ответственность со всеми другими пайщиками за ход строительства дома, включая все возможные риски.
Договор – не договор
Многие ЖСК предлагают подписать будущим пайщикам так называемые «договоры паенакопления» (или договоры участия в ЖСК), где прописывают конкретные обязательства кооператива перед ними. В частности, стоимость квартиры, её площадь, сроки строительства, порядок добровольного выхода из кооператива и возвращения бывшему пайщику уплаченного им взноса.
Однако такие договоры – вовсе не аналог ДДУ. От закреплённых в них обязательств ЖСК может отказаться в любой момент в одностороннем порядке. Например, кооператив вправе увеличить стоимость будущей квартиры, повысив размер паевого взноса.
Дело в том, что, согласно жилищному кодексу РФ (ЖК РФ), высшим органом управления жилищно-строительным кооперативом является общее собрание членов кооператива (ЖК РФ, ст. 116, п.1). Его решения обязательны для исполнения всеми пайщиками (ЖК РФ, ст. 117, п.2). Как высший орган управления общее собрание членов ЖСК вправе увеличить размер паевого взноса в любой момент и сколько угодно раз (ЖК РФ, регулирующий деятельность ЖСК, не содержит никаких оговорок на этот счёт). И рядовой пайщик как член кооператива будет обязан исполнить его в силу закона вне зависимости от содержания договора паенакопления.
Получить полный контроль над решениями общего собрания руководство ЖСК может путём нехитрой комбинации. При заключении договора с кооперативом пайщика настоятельно просят подписать специальную доверенность, дающую право голосовать от его имени на общих собраниях ЖСК другому человеку. Например, руководителю кооператива или сотруднику компании-застройщика, аффилированной с ним. Без оформления такой бумаги могут просто отказать в заключении договора.
Верчу как хочу...
Если подобным образом ЖСК получит контроль над голосами большинства его членов, корректировать обязательства перед рядовыми пайщиками решениями общего собрания можно сколь угодно долго. Таким или похожим образом кооператив может в одностороннем порядке увеличивать сроки строительства дома, вводить крупные штрафы за прекращения членства и возврат пая и т. д.
Кстати, подобную схему – договор паенакопления + доверенность на участие в общих собраниях ЖСК от имени пайщика другому человеку – практикуют кооперативы, связанные с небезызвестным застройщиком «СУ-155». Об этом, в частности, в недавнем интервью рассказал глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Только в столице несколько сотен пайщиков таких ЖСК, которые так и не дождались квартир в первоначально обещанные сроки, провели уже два митинга.
Проблемы? Страховщики не помогут, государство – тоже
«Схема ЖСК» имеет и ряд других особенностей, отнюдь не выгодных рядовым пайщикам по сравнению с заключением договоров долевого участия в строительстве. Во-первых, с начала прошлого года застройщик, привлекающий деньги через ДДУ, обязан дополнительно обеспечить исполнение своих обязательств. В частности, через поручительство банка или страхование ответственности (ФЗ-214, ст. 15.1, ст. 15.2). Однако на ЖСК данные требования не распространяются.
Во-вторых, девелопер, работающий через ДДУ, обязан ежеквартально предоставлять отчётность о ходе строительства и исполнения обязательств перед дольщиками в уполномоченный государственный орган (ФЗ-214, ст. 23, п. 6). В свою очередь, финансовую и хозяйственную деятельность ЖСК контролирует только ревизионная комиссия самого кооператива. Формально её избирает общее собрание пайщиков в соответствии с уставом (ЖК РФ, ст. 120). Но если общее собрание находится под фактическим контролем самого кооператива, легко утвердить «правильную» ревизионную комиссию и делать с деньгами пайщиков практически всё что угодно.
ЖСК vs ДДУ: плюсы в рассрочке и цене
Тем не менее, приобретение квартир на ранних стадиях строительства через вступление в жилищно-строительный кооператив даёт некоторые преимущества.
Во-первых, члены ЖСК могут выплачивать паевые взносы не только до, но и после завершения строительства дома. При реализации квартир по ДДУ подобная рассрочка, как правило, невозможна.
Во-вторых, поскольку «схема ЖСК» по определению даёт меньше гарантий владельцам будущих квартир, чем заключение договоров долевого участия в строительстве, стоимость будущих квартир, как правило, дешевле, чем аналогичные при «схеме ДДУ».
В-третьих, жилищно-строительный кооператив вправе привлекать деньги пайщиков на «сверхранних» стадиях строительства, ещё не имея ни разрешения, ни договора аренды земельного участка под будущим домом, ни договора с какой-либо компанией-девелопером (если сам не выступает застройщиком). В подобных случаях ЖСК нередко реализуют будущие квартиры с очень значительным дисконтом. Однако и риски пайщика остаться без жилья увеличиваются многократно.
«Надёжные» и «ненадёжные» ЖСК
В каких случаях внесение денег в жилищно-строительный кооператив даёт больше гарантий получить квартиру в будущем? Во-первых, если на ЖСК как на юридическое лицо оформлено разрешение на строительство и действующий договор аренды земельного участка под будущим домом. Проще говоря, если ЖСК выступает застройщиком. Тогда, если у кооператива возникнут серьёзные проблемы в процессе возведения дома, в распоряжении пайщиков останется хотя бы участок под строительство и сам «недострой». ЖСК может выступать не самостоятельным застройщиком, а соинвестором, и заключить договор о предоставлении определённого числа квартир с одной из компаний-девелоперов. Заключать договор с таким кооперативом более рискованно.
Во-вторых, если ЖСК является застройщиком только одного жилого дома. Это даёт больше гарантий того, что средства пайщиков пойдут на строительство именно их жилья.
В-третьих, дополнительной гарантией надёжности ЖСК является отсутствие в его уставе серьёзных штрафов за выход из кооператива по инициативе пайщика и за возврат внесённого пая. Чаще всего причиной этого является затягивание сроков строительства дома. Внося в устав существенные штрафы за подобную инициативу, ЖСК обеспечивает себе дополнительные гарантии сохранения в своих рядах как можно большего числа пайщиков в случае проблем.
Впрочем, даже если в текущей редакции устава штрафных санкций за выход из кооператива нет, всегда есть риск, что они появятся впоследствии. Устав кооператива легко изменить решением общего собрания членов, голосами которых может распоряжаться руководство ЖСК или застройщика (см. выше).
Но в любом случае, потенциальному пайщику не помешает тщательно изучить текущую редакцию устава ЖСК: размеры всех взносов (паевый, членский, целевой и др.), полномочия правления и общего собрания членов кооператива, ответственность за нарушение обязательств, порядок вступления в члены кооператива и выхода из него.
Комментарии 8
Про то, что никто не несёт ответственность. Это лукавство. Например, ЖСК заключает договор на выполнение строительных работ с подрядчиком. Договор это юридический документ, подписанный между двумя юридическими лицами, где прописываются обязательства и права сторон, а также сроки исполнения работ. Это регулируется федеральными законом. А ЖСК это и есть сами пайщики, сами покупатели квартир. Да это накладывает большую ответственность на покупателя, но даёт более широкие возможности для непосредственного личного контроля строительства.
"Кооператив вправе в одностороннем порядке.." Так это и есть сами покупатели квартир. В этом и преимущество. Сами покупатели определяют политику партии, а не застройщик в одностороннем порядке. "Ревизионная комиссия.. и делать с деньгами пайщиков, что угодно". Так это опять преимущество. Сами пайщики могут контролировать финансово-хозяйственную деятельность застройщика. Видеть договора заключаемые, куда идут и на что деньги их. А как ддушник узнает куда идут его деньги? Никак, его деньги в офшоре на багамах, а он и не в курсе. При этом ЖСК может делать, что угодно с деньгами, это же огроменное преимущество перед ддушниками. Пайщики могут по ходу строительства решить, что им не нужна спортивная площадка, но нужна ограда и сэкономленные от не построенной спортивной площадки пустить на ограду. Это 10 очков вперёд перед ДДУ. А стоимость квартир дешевле не потому, что гарантий меньше, а расходов на чиновников меньше. Каждому подай, каждому занеси. Тут пока бумажонки не будет стройку не продолжить.
Чиновнику по фигу, кто застройщик - ЖСК или иное юрлицо. Он своё всё равно возьмёт, хоть у ЖСК, хоть у девелопера. Убей не понимаю, с чего вдруг взяток чиновникам ЖСК нужно давать меньше, чем другому застройщику.
По ДДУ застройщик обязан кучу бумажной работы провести и предоставить справок о том, что строится дом, а не верблюд, что деньги пайщиков идут по назначению и прочее. Вы не согласны с тем, что по ДДУ застройщик чаще обязан общаться с чиновниками? Далеко ходить не надо, каждый договор ДДУ надо регистрировать соответствующим образом у государства. Паенакопление регистрировать не надо.
Да ну. ЖСК для свободных людей, ДДУ для баранов рабов. Вот пример, Ленинский парк - ДДУ Ю, все дела, когда дольщики квартиры увидят? Кого посадили или хотя бы оштрафовали? Все молодцы, все в белом, а жилья нет. И масса примеров, когда пайщики сами достраивали свои ЖК. Каким образом дольщики Ленинского парка могут сами достроить своё жильё? Никаким, им придётся ждать милости и выпрашивать её у застройщика и у государства. А члены кооператива могут собраться и выгнать нерадивого застройщика общим решением членов и нанять другого застройщика, например. И 10 раз уже построить жильё, пока бараны по ДДУ будут вымаливать свои квартиры. Потому что пайщик, да это инвестор, но, благодаря этому, он обладает и правами инвестора, ддушник полностью зависим от воли застройщика.
А деньги они откуда на достройку найдут, если ранее подконтрольный застройщику ревизор закрыл глаза не нецелевое расходование средств? А если полдома ещё достраивать?
И потом, Вы пишете про реально заинтересованных пайщиков-инвесторов, которые НИКОГДА не дадут доверенность на голосование на общем собрании ЖСК "дяде" (читай - застройщику). На деле - доверенности дают, и ещё как! Ведь с ними же "договор паенакопления" заключают!
Вы пишете про идеальный ЖСК в вакууме, реальность совсем иная.
Я привёл пример Ленинского парка не зря. Смысл не в том, где взять деньги, а в том, какие у тебя есть варианты решения проблемы. При ЖСК вариантов явно больше. И да я согласен в нашей суровой действительности это пока что сферический конь в вакууме, так же как отсутствие окурков на улицах, машин на тротуарах и газонах и прочего. Но это не значит, что так и должно быть. Именно так: надо ответственней подходить к покупке жилья. Не ояться брать на себя ответственность и решать вопросы, а не ждать, что кто-то другой за тебя всё решит. Кто-то другой и решит, за тебя, с пользой для себя, а не тебя.
Дмитрий, вступайте в наш ЖСК"Русь" города Сочи Нам так не хватает вас. Решение Верховного суда "Дом под снос"