В Петербурге продвигается новый формат жилья «апартаменты» как альтернатива классическим квартирам. В столице он уже занимает треть всего нового «жилого строительства». Почему застройщикам выгодно строить апартаменты и что ждет их обладателей?
Пока что в Петербурге не случился бум апартаментов, который наблюдается в Москве. Как рассказала руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, по состоянию на 1 апреля 2016 года на рынке Петербурга в продаже находились апартаменты в 23 объектах. По итогам первого квартала 2016 года в сегменте апарт-отелей было реализовано всего 14,8 тыс. кв. м жилья, что составило 2% от общего объема спроса в Петербурге. В Москве доля апартов, по разным данным, достигает 30%, сейчас в продаже более 80 объектов. Скорее всего в ближайшее время этот формат будет набирать популярность и в Северной столице. И вот почему.
Закон не писан
В последние два года застройщики постоянно жалуются на рост себестоимости строительства, на обременения, которыми государство облагает новые проекты, на ужесточение законодательства, которое также отражается на стоимости строительства. Апартаменты помогают вырваться из-под жесткого прессинга властей, избавиться от излишней нагрузки, потому как не подпадают под действие норм жилищного строительства. Застройщик по документам строит гостиницу для временного проживания, в которой возможно жить постоянно (не запрещено). Ему нет необходимости обеспечивать жителей социальной инфраструктурой, машиноместами и прочими обязательными опциями современенного жилья, а значит, объект будет требовать меньших финансовых затрат. Даже земля, на которой будет стоять апарт-отель, обойдется значительно дешевле.
«Как правило, разница в цене участка привязана к разнице конечной стоимости между жильем и апартаментами. На выходе она составляет 15-20%. Поэтому земельные участки под жилье стоят дороже участков под коммерческую недвижимость на те же 15-20%», – рассказывает ведущий эксперт по продаже коммерческой недвижимости «Российского аукционного дома» Юлия Акимова.
Кроме того, апартаменты могут строиться там, где жилье возводить по закону нельзя. «Территорию всего Петербурга, как и любого другого города РФ, «накрывают» правила землепользования и застройки, устанавливающие, где и что можно строить, с какими ограничениями и, соответственно, требования к площади озеленения, машиноместам и прочее для каждого из видов застройки. Так, для жилья есть требование по обеспечению машиномест на участке из расчета 1 место на 80 кв. м жилья», - рассказывает советник начальника Госстройнадзора Арсений Волков.
Значительные расхождения наблюдаются и по нормам озеленения придомовой территории. «В жилых проектах это 23 кв. м. озеленения на 100 кв. м. общей площади квартир, в большинстве объектов нежилого назначения всего 15% от площади участка, - отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Тамара Попова. - В то же время возникает много других требований, например, по отношению к возведению гостиниц. Так, в проекте должны быть предусмотрены два пути эвакуации, служебные помещения и т.д. Требования по инсоляции для жилья также не распространяются на апартаменты».
«Так как здание нежилое, естественно, город не закладывает численность возможных жителей в развитие социальной инфраструктуры района, сады, школы, больницы на них не рассчитываются. То есть законом прописаны минимальные требования к обеспечению строительства жилья. У апартаментов, которые формально не являются жилыми объектами, а считаются местами для временного пребывания, таких жестких требований нет», - резюмирует Арсений Волков.
Таким образом, строительство апартаментов «выходит» значительно дешевле жилья, меньше проблем по согласованию и контролю со стороны государства, можно строить там, где жилое строительство запрещено. Так, в Курортном районе сейчас реализуются два проекта с апартаментами на территории, предназначенной для возведения санаториев. И никто — ни прокуратура, ни Госстройнадзор — не нашли никаких нарушений закона.
В общем, одни сплошные плюсы. Более того, сейчас в Москве некоторые проекты офисной недвижимости, спрос на которую катастрофически падает, переформатируются в апарт-гостиницы, спрос на которые, наоборот, растет.
Дольщик перед выбором
Для дольщика приобретение апартаментов имеет как свои плюсы, так и минусы, о которых необходимо знать. Безусловный плюс — это стоимость, которая нередко на 15-20% ниже, чем у жилых проектов в однотипной локации. На этом плюсы заканчиваются. Хотя, безусловно, жить в санатории на берегу Финского залива, можно тоже отнести к плюсам.
Но стоит свыкнуться с мыслью, что регистрация (прописка) возможна только временная на пять лет. Городские власти не будут особо заботится о том, хватает ли мест в садах и школах для жителей апартаментов. Финансовые взаимоотношения застройщика и дольщика также оставляют желать лучшего. Предварительные договоры, запрещенные для привлечения средств дольщиков в жилищное строительство, вполне законы при приобретении апартаментов. И, даже заключая договор долевого участия, что тоже возможно, дольщик получает меньше защиты, чем тот, кто приобретает жилое помещение, а значит, растут риски и без того довольно рискованного «инвестирования» в строительство.
«В отличие от продажи квартир, применение 214-ФЗ при продаже апартаментов право, а не обязанность застройщика. При этом застройщику не потребуется соблюдать ряд ограничений, предусмотренных исключительно для случаев привлечения денежных средств граждан на строительство жилых помещений. В частности, застройщик может не страховать свою ответственность или не получать поручительство банка. Также денежные средства на строительство апартаментов могут быть привлечены до государственной регистрации ДДУ», - говорит юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков.
Собственнику апартаментов придется платить более высокие коммунальные платежи и налоги. Ставка налога за квартиру варьируется от 0,1% до 0,3% и зависит от стоимости недвижимости. Минимальная ставка распространяется на квартиры стоимостью до 10 млн рублей. За апартаменты ставка налога колеблется от 0,5% до 2%, в зависимости от их назначения и категории.
Ипотека на апартаменты будет дороже и без поддержки государством. ВТБ24 дает под 14,5% годовых от 4 млн рублей на срок до 10 лет. «Не исключается ситуация когда апарт, являясь нежилым зданием, превратиться в офисно-торговый центр. Представьте ситуацию, когда застройщик построил апарт, продал гражданам «квартиры» в виде просто помещений, люди начали жить, а через какое-то время соседи перепродали свои помещения или сами устроили в них офисы, так как здание то нежилое. Вот и может получиться, что ты живешь на этаже в окружении офисов и мелких торговых точек», - размышляет Арсений Волков.
Разрушая шаблон
Апартаменты, конечно, не совсем привычный формат жилья, но он имеет право на существование хотя бы потому, что востребован рынком и интересен застройщикам. Вообще чем больше форм (наемные дома, доходные дома) и возможностей иметь свою крышу над головой — тем лучше. Тем не менее, апартаментам необходимо какое-то законодательное обоснование, чтобы четко прописать все нюансы взаимоотношений между застройщиком-продавцом и дольщиком-покупателем. В противном случае можно ожидать очередной батальон обманутых дольщиков, которые, увы, не смогут заявить, что им жить негде — потому как апартаменты жильем не считаются.
Комментарии