Несколько скандалов со сделками с недвижимостью заставили потенциальных покупателей усилить контроль за юридической чистотой документов. Рассказываем про самые актуальные риски, которые надо учитывать, чтобы купить квартиру в Тюмени и не столкнуться с проблемами.
«Эффект Долиной»
Наибольший резонанс на рынке получил скандал, связанный с квартирой Долиной и похожими случаями. Суть проблемы в том, что суды признавали сделки недействительными по искам наследников, не заявивших о своих правах в установленный срок.
Складывалась странная ситуация:
- покупатель, добросовестно проверивший документы, оказывался между двух огней: формально сделка была чистой;
- однако правопреемник продавца впоследствии доказывал, что пропустил срок принятия наследства по уважительным причинам.
В какой-то мере проблему купировало разъяснение Верховного суда в декабре 2025 года, но до сих пор некоторые суды встают на сторону таких «скрытых» наследников. Поэтому решение только одно: тщательное изучение документов.
Надо заказывать расширенную выписку ЕГРН с историей переходов права за последние 10 лет. Там проверить, не была ли квартира получена по наследству. Если была, настаивать на нотариальном удостоверении сделки и изучать состав наследников. Страхование титула в надежной страховой компании – дополнительный, но существенный инструмент защиты.
Материнский капитал
Многие недооценивают опасность вопроса, но она может выстрелить спустя годы. По закону при использовании маткапитала родители обязаны выделить доли всем детям.
На практике об этом часто забывают:
- доли не выделяются;
- сделка проводится без участия детей;
- а спустя годы выросший ребенок обращается в суд и выигрывает его.
Тему надо проверить! Запросите в Социальном фонде России (СФР, бывший ПФР) сведения об использовании материнского капитала при приобретении объекта. Если маткапитал использовался, убедитесь, что доли всем детям выделены и отражены в ЕГРН.
Дееспособность продавца
Этой лазейкой часто пользуются мошенники. Сделка, совершенная недееспособным или ограниченно дееспособным лицом, может быть оспорена в суде в течение трех лет с момента, когда опекун узнал о ее совершении. Вот только во время сделки продавец может выглядеть вполне адекватно. Поэтому надо смотреть не на продавца, а на его справки. Нужны справка из ПНД и наркологического диспансера, а также нотариальное удостоверение сделки. В идеале нужна еще и видеофиксация сделки, где продавец подтверждает ее добровольность и осознанность.
Комментарии