Эксплуатируемые крыши, чердачные помещения и мансарды. Эти небесные атрибуты недвижимости обладают не только романтичным, но и практическим значением для домовладельцев. Ведь данные помещения стоят дешевле традиционной недвижимости или просто достаются за цену оформления документов, что позволяет не только увеличить площадь жилья вдвое, но и настолько, же сократить его стоимость.
Зачем нужна эксплуатируемая кровля
Крыши наиболее романтичный и непрактичный элемент здания. В Санкт-Петербурге едва ли реализуется два десятка квартир откуда можно выйти на эксплуатируемую кровлю. Сама она выполняет функции незащищенной от дождя и ветра террасы, пригодной разве что для отдыха в теплое время года и при хорошей погоде. Отчаянные попытки изменить этот недостаток в городе предпринимаются. Некоторые владельцы квартир устанавливают на эксплуатируемых кровлях легкие стеклянные павильоны. Располагаясь прямо над входом они позволяют не только утеплить доступ в квартиру, но и создать круглогодичный оазис относительно комфортного пребывания. Частным примером этого может являться дом на набережной Воскресенская в Центральном районе.
Что можно сделать с чердаком
Чердаки, по определению являясь не эксплуатируемыми помещениями, какой-либо пользы владельцам квартир последних этажей не приносят. Ситуация изменяется когда чердак удается присоединить к квартире находящейся под ним. Сделать это можно как минимум с частью чердака находящейся над самой квартирой. Как максимум, если остальные жильцы будут не против, а это бывает редко, удается присоединить весь чердак. Но даже при минимальном результате площадь квартиры удается расширить вдвое. Что является очень большим успехом. Присоединить к жилью можно далеко не каждое чердачное помещение. Например, уклон крыши должен быть 35-55 градусов, а высота потолков не менее 2,3 метров. Техническое состояние здания должно допускать возведение мансарды.
Стоимость оформления всех необходимых бумаг под ключ составляет около 30 тыс. руб. за кв. м или примерно четверть от средней стоимости жилья в Санкт-Петербурге. К этому еще суммируется ремонт. Без наличия оригинальных идей его цена обходится в стоимость самой недвижимости. Для чердачных помещений, где нужно утепление это особенно актуально. Как итог, присоединение чердака может обойтись вам примерно в 130% от цены такой же недвижимости этажом ниже. Что ставит под сомнение экономическую целесообразность реализации плана. К тому же владельцы подчердачных квартир, осуществляя продажу, зачастую используют возможность присоединения чердака для взвинчивания цен на собственное жилье. Это дополнительно снижает привлекательность возведения мансарды.
Как использовать мансарды
Мансарды - это чердачные помещения, адаптированные или специально надстроенные для использования в качестве жилья. Они, хотя и обладают определенным шармом и достойным уровнем удобств, большинством покупателей полноценной недвижимостью не считаются. Эти два фактора оказывают давление на стоимость мансардного жилья. Его средняя цена на 10% меньше чем обычной жилой недвижимости.
Устойчивый порог минимальных цен составляет в сегменте городских мансард 70 тыс. руб. за кв.м. В пригородах он и вовсе равняется 45 тыс. руб. за кв. м. Все это делает мансардное жилье привлекательным для приобретения.
Внимательно стоит отнестись к мансардным комнатам. Инженерные особенности ряда квартир позволяют без труда превращать их в отдельное жилье, по смешным ценам. Так, две комнаты в трехкомнатной мансардной квартире на Большом проспекте Петроградской стороны обойдутся всего в 1,5 млн. руб. или 75 000 руб. за кв. м. Площадь комнат: 13,2 и 6 кв. м. Последняя комната переоборудована под кухню. При этом владелец заверяет, что планировка квартиры позволяет «провести свой санузел». Места для этого достаточно, а «вода и слив уже подведены».
По завершению этой операции жилье превратится фактически в отдельную квартиру с одной лишь соседкой за перегородкой. При цене в 1,5 млн. руб. и центральном расположении это более чем выгодное предложение. Особенно если учесть, что квартиру в центре можно выгодно сдавать.
Всего на рынке Санкт-Петербурга единовременно продается около 110 мансардных квартир. Их стоимость варьируется от 2,39 млн до 130 млн. Причем наибольшая доля мансард 35% реализуется по цене от 10 до 20 млн. руб. Большая часть мансард или квартир позволяющих их присоединить сконцентрирована в четырех районах. Детально сегментирование предложения по районам представлено в таблице.
| Район | Цена | Объем предложения |
| Пушкинский | 3,3- 193 млн | 27 |
| Петроградский | 10,7-98 млн | 24 |
| Центральный | 10,9-130 млн | 8 |
| Адмиралтейский | 5,76-99 млн | 11 |
| Василеостровский | 8.3-78,8 млн | 5 |
| Курортный | 7,8-35 млн | 5 |
| Петродворцовый | 2,3-6,9 млн | 5 |
| Приморский | 11,5 – 30 млн | 5 |
| Выборгский | 17,9-65 млн | 3 |
| Московский | 19 – 30 млн | 2 |
| Невский | 4,4-15,8 млн | 2 |
| Красногвардейский | 1,75 млн | 1 |
| Колпинский | 8,3 млн | 1 |
| Кировский | 7,1 млн | 1 |
| Фрунзенский | 3,5 млн | 1 |
| Калининский | - | - |
| Кронштадский | - | - |
| Красносельский | - | - |
Сегмент комнат представлен единичными предложениями. По состоянию на 23 марта в продаже было два лота из комнат в мансардных квартирах. Их цена составляла 1,5 и 3.7 млн. Данные объекты располагались в Петроградском и Центральном районах города.
Почти 90% предложения мансард приходится на вторичный рынок недвижимости. Эти объекты характеризуются неоднородным составом жильцов дома. Они же отличаются значительной вероятностью юридических проблем связанных в основном с нарушением строительных норм или оформления документов. Ведь очень долго, правовой статус мансард в Санкт-Петербурге был не определен, что приводило к злоупотреблениям при надстройке мансард. Особенно часто это отмечалось при возведении объектов на продажу в исторической части города. Помимо этого техническое состояние старых мансард оставляет желать лучшего. На этом фоне мансарды в новых домах оказываются дешевле, но проигрывают по месторасположению. Так как зачастую находятся на окраинах, например, в Пушкинском районе.
Комментарии