Многие считают, что при покупке недвижимости с участием риелтора они застрахуют себя от рисков. Зачастую это действительно так. Но не стоит забывать и о том, что риелтор, в первую очередь, работает с целью получения прибыли.
Что нужно знать, если Вы впервые решились приобрести недвижимость и как избежать уловок недобросовестного риелтора?
Уловки риелторов
Рассмотрим особенности общения риелтора с клиентом.
Показ объекта осуществляется в определенных условиях, чтобы скрыть недостатки и выделить достоинства:
При осмотре в темное время суток можно не заметить, что вблизи дома находится не парк, а, например, кладбище или вид из окон спальни будет на гаражи
Если в квартире плохое освещение, будут наименее заметны протечки на потолке, вздутые обои, сколы и трещины на плитке
Если риелтору нужно скрыть, что под окнами квартиры находится автобусная остановка или загруженный шумный проспект, осмотр будет проходить, когда не ходит общественный транспорт
Риелтор задает много вопросов. Его цель - максимально изучить клиента. Личные сведения риелтор может использовать в своих целях. Например, выяснив, что клиент любит собак, риелтор «случайно» берет с собой на просмотр квартиры домашнего питомца, этим дополнительно расположив к себе.
Большой простор для фантазии риелтора предоставляют параметры, которые не поддаются точному измерению. При описании объекта клиент зачастую слышит следующие фразы:
«Великолепный вид из окна»
«Прекрасное состояние», - не означает ровным счетом ничего
«Квартира уютная и обжитая» (это, например, о квартире с ремонтом советских времен)
«20 минут на машине», риелтор вряд ли уточнит, что указанные минуты достигаются только в ночное время без пробок
Фраза «удобная и оригинальная планировка» зачастую скрывает тесную квартиру с небольшой кухней
«Общественный транспорт в шаговой доступности» может означать автобусную остановку прямо под окнами
Риелторы часто создают искусственный ажиотаж вокруг продаваемого объекта. Популярная фраза «На эту квартиру (таунхаус, комнату, земельный участок) есть еще три потенциальных клиента. Один из них завтра готов внести залог». Так подталкивают к заключению договора, создавая некое психологическое давление. О наличии квартир в новостройке (строящемся доме) знает только застройщик, риелтор здесь может использовать тот же прием: «Осталось только 2 свободные квартиры». Покупатель думает, что приобретает объект по оптимальной цене, т.к. остальные квартиры уже раскуплены.
«Парковочное место в подарок» покупатель получает, как правило, переплатив за жилье. Различные акции и специальные предложения продавцы обычно закладывают в стоимость объекта.
Манипуляции с ценой объекта. «Квартира предлагается на особых условиях» - так риелтор озвучивает цену на квартиру, которую необходимо продать быстрее. Риелтор делает акцент именно на этом объекте, дав минимум выбора клиенту. Цена на такой объект, скорее всего, завышена.
В стоимость жилья включают нежилую площадь. Например, приобретая таунхаус с терассой, Вы можете переплатить за бесполезные квадратные метры, которые входят в объект, но, тем не менее, не являются жилыми и отапливаемыми.
Объект-«призрак». Подобрав вариант по идеальным параметрам (это должно насторожить), риелтор приглашает клиента на встречу. Цель - заманить в офис и заключить договор на агентские услуги, расторгнуть который будет непросто, а заплатить Вы будете обязаны. Не исключено, что «идеальный вариант» тут же передумают продавать или «перехватят» другие покупатели.
Завышенные комиссионные часто оправдываются следующей фразой: «Вы хотите дешево или хотите хорошо?».
Риелтор никогда не отказывает. Слово «нет» на просьбы и вопросы звучит редко. Вместо этого можно услышать: «Об этом мы поговорим в другой раз», «Это ведь ничего не даст», «Посмотрим, как будут развиваться события, может быть позже», «Мое руководство не одобрит мои действия» и т.д.
Некоторые уловки риелторов можно распознать на первоначальной стадии поиска недвижимости - просмотре рекламы.
Приемы, используемые агентами при рекламе объектов недвижимости
Стратегия рекламы разрабатывается в зависимости от объекта, риелтор ориентируется на целевую аудиторию. Однокомнатная квартира и коттедж за городом будут востребованы разными покупателями, в зависимости от этого и создается реклама того или иного объекта.
В первую очередь, риелтор продумывает заголовок. Считается, что удачный заголовок - это 80% успеха рекламы, а значит, здесь агенты более всего лукавят и приукрашивают.
Примеры:
Если квартира абсолютно «голая», т.е. требуется масса вложений, риелтор использует это как плюс: «Проявите свой талант дизайнера в квартире с чистого листа!»
Реклама коттеджа вдали от города может быть такой: «Прoстoрный дом вдали от городской суеты!» или так - «Прочь от ужаса городской жизни».
Важный момент в рекламе недвижимости - фотографии объекта. Разумеется, они сделаны в наиболее удачных ракурсах, скрывают недостатки и представляют объект в выгодном свете. Будьте внимательны к фотографиям, сделанным в темное время суток, либо с засвеченными окнами. Возможно, Вас пытаются ввести в заблуждение и показывают фотографии абсолютно иного объекта.
Завершающие фразы в рекламе, как правило, подталкивают к принятию решения.
Примеры:
«Завершите поиск жилья до того, как начнутся занятия в школе»
«Этот дом действительно стоит дороже»
«Какая возможность решить свои проблемы уже сегодня!»
«С таким предложением можно отложить все дела!»
Стоит ли обращаться к риелтору при покупке недвижимости в строящемся доме?
Оправданно обратиться к риелтору в случае, если необходимо купить стройку, продав имеющееся жилье или оформив ипотеку. Агентство будет выполнять для клиента несколько функций: подбирать варианты разных застройщиков, сравнивать цены, условия и объекты.
В данном случае цена объекта будет одинакова, как правило, застройщики оплачивают комиссионные риелтору самостоятельно.
Важно помнить, что договор на продажу возводимого жилья может подписать только застройщик.
Риелторы и здесь пользуются некоторыми уловками. Не стоит верить, если риелтор гарантирует чистоту сделки и сдачу объекта в срок. Реально оценить финансовое состояние строительной компании и риск банкротства не в силах ни одно агентство недвижимости.
Эксперты из числа риелторов заявляют, что покупка строящегося жилья через агента обладает массой преимуществ, среди которых выделяют:
полноту сведений об объектах всех застройщиков;
в отличие от застройщика, который заинтересован продать все квартиры, агент, дорожа своей репутацией, предлагает только самые выгодные варианты;
цель риелтора - довольный клиент, а не продажа конкретного объекта;
комплексное обслуживание, полное сопровождение на всех этапах сделки.
Как не дать себя обмануть при работе с риелтором и что покупатель в силах проверить самостоятельно?
Чтобы не попасться на вышеописанные уловки и не потерять деньги, проведите собственное расследование
При покупке недвижимости на вторичном рынке необходимо:
Проверить правоустанавливающие документы на квартиру - свидетельство о праве собственности, договор (купли-продажи, мены, дарения т.д.).
Проверить документы собственника. Убедиться в подлинности паспорта гражданина РФ можно на сайте ГУ по вопросам миграции МВД России, либо в паспортном столе. Обратите внимание и на дееспособность лица. В случае приобретения жилья у недееспособного лица, сделка впоследствии может быть признана недействительной, разбираться придется уже в суде. Если от имени собственника действует представитель, требуйте доверенность, заверенную нотариусом, и проверяйте полномочия лица исходя из этого документа.
Проверить всю историю квартиры и установить лиц когда-либо в ней прописанных, можно, заказав справку из домовой книги. Внимание - на несовершеннолетних и недееспособных лиц, т.к. эти лица не могут быть выписаны «вникуда», а значит, будут иметь право проживания в квартире. Если права несовершеннолетних будут нарушены, сделку также признают недействительной.
Выписка из ЕГРП предоставит сведения о правообладателе, характеристике объекта, обременениях и правопритязаниях (например, квартира может находиться в залоге у банка). Получить выписку можно в Росреестре или МФЦ. Для этого нужен только паспорт заявителя и оплата госпошлины 200 руб. На сайте Росреестра можно заказать выписку онлайн.
При покупке строящегося жилья или недвижимости в новостройке:
Проверить юридическое состояние застройщика (находится ли в стадии ликвидации или банкротства) поможет выписка из ЕГРЮЛ, заказать которую можно на сайте nalog.ru.
Выясните, состоит ли застройщик в саморегулируемой организации, застрахованы ли риски при использовании средств граждан на условиях долевого участия в строительстве, отчисляет ли застройщик средства в компенсационный фонд. Согласно поправкам к 214 ФЗ можно проверить компанию по Единому реестру застройщиков, так можно убедиться, что застройщик соответствует всем требованиям закона. Все это будет гарантией возмещения убытков в случае банкротства.
Сведения интернет-ресурсов дадут представление о репутации застройщика, сколько лет на рынке недвижимости, были ли переносы в сроках сдачи.
Важно обратить внимание на документы, которые застройщик предоставляет по требованию покупателя, либо размещает на официальном сайте: проектная декларация на объект, разрешение на строительство, документы на земельный участок под строящимся домом, аудиторское заключение за последний год осуществления деятельности, форма ДДУ.
Большим плюсом при покупке квартиры в стройке является заключение ДДУ. Если застройщик предлагает заключить именно договор долевого участия, можно быть уверенным в том, что: квартира продана один раз, у застройщика имеется вся разрешительная документация на строительство объекта, в случае банкротства застройщика Ваши требования обеспечены залогом.
Комментарии 7
Посетитель (бывалый)
Мы встречаемся с риелторами несколько раз в жизни, а они с нами в день по несколько раз.
Посетитель (бывалый)
Все новое - хорошо забытое старое, но за статью спасибо!
Дольщик (бывалый)
У кого есть деньги, то не поскупитесь на оплату услуг юриста, который сопроводит вашу покупку недвижимости у риелтора. Даю совет уж совсем неграмотным покупателям.
Люди! Я люблю вас! Будьте бдительны.
Посетитель (бывалый)
Полностью согласна, сейчас даже те у кого денег нет - без юриста не обходятся, это как обязательная статья расходов.
И смешно, и грустно читать. Стоит на секунду потеряять бдительность, и все, тебя уже обвели вокруг пальца)
Вроде ничего нового, но забавная статья. Все зависит от того, как преподнести информацию.
Начали за упокой, закончили за здравие. Если говорить про рекламу, то все начитались в метро про студии за 1 млн в сданном доме и давай их искать. Ладно в пригороде, так в центре.