Квартиры с тремя выходами, террасы удваивающие площадь, чердаки и подвалы без согласований, земельные участки и веранды. Все это история развития недвижимости в Санкт-Петербурге.
Бережное отношение к историческим зданиям оборачивается большими выгодами для покупателей жилья. Частным примером этого является рынок города, где старейшая из экспонируемых сейчас квартир находится в доме 1780 года постройки. Жилье, построенное четверть тысячелетия назад, обладает выгодами немыслимыми для современных квартир типовой планировки. Впрочем, это относится и к более «молодым» объектам, чье возведение было завершено до наступления в России ренессанса капитализма.
Как можно использовать квартиры с несколькими входами
Почти все квартиры имеют один вход-выход. Но в Петербурге не редкость жилье с двумя входами. Обычно этой возможностью обладают коммунальные квартиры, которые можно реорганизовать под апарт-отель или пару трех-четырехкомнатных квартир. Большая площадь оправдывает их высокую стоимость, но высокая цена снижает привлекательность такой недвижимости для инвестиций. Например, на Вознесенском проспекте Адмиралтейского района за 27,6 млн. руб. продается расселенная коммунальная квартира с двумя выходами и площадью в 276 кв.м. При невысокой стоимости в 99 тыс. руб. за «квадрат» жилье недоступно для большинства покупателей из-за общей цены.
Но что если оптимизировать площадь, планировку и количество входов? Например, в Адмиралтейском районе на Курляндскoй улице продается двухкомнатная квартира площадью в 80 кв. м и двумя жилыми комнатами площадью в 21 и 23 кв. м. Обладая двумя выходами, жилье напрашивается на трансформацию в две «евродвушки» площадью по 40 кв. м каждая. Благо почти половина нежилых площадей квартиры относится к нескольким кладовкам, созданным за счет не несущих стен. При цене в 7,59 млн. руб. или 92 561 руб. за кв. м эта квартира может оказаться выгодным объектом для инвестиций. Ведь средняя стоимость «двушки» в Адмиралтейском районе составляет 10,45 млн. руб.
Еще больший простор для творчества предоставляет трехкомнатная квартира с тремя входами. Например, в Центральном районе на Литейном проспекте за 18,9 млн руб. продается «трешка» площадью в 146 кв. м. «Три входа в квартиру: два с парадной лестницы находятся на одной площадке и один со двора. Два санузла (6 кв. м и 8 кв.м, соответственно), один с окном. Три комнаты, в каждой по два окна, все окна комнат выходят на проспект Чернышевского. Вместительная кухня площадью 35.7 кв. м. Жилая площадь: 24.7+19.5+27.7 кв.м. Высокие потолки Н=4.2 м.», - описывает жилье продавец.
Он также отмечает возможность увеличения площади квартиры за счет второго яруса. Благо высота потолков это допускает. Даже при увеличении площади на половину стоимость квадратного метра жилья снизится со 129 до 64 тыс. руб. за кв. м, что для Центрального района очень привлекательная цена. С учетом того, что из квартиры можно сделать три отдельных жилья ценность предложения утраивается. Ведь грамотная реновация может принести владельцу три объекта площадью по 65 кв. м каждый. Это уже три трехкомнатных! А их средняя цена по району составляет 22 млн. руб. Понятно, что перепродать их по отдельности вряд ли удастся без больших затрат на переоформление. Но сдавать это жилье в аренду или использовать для расселения собственной родни вполне возможно и без расходов на бюрократов.
В Санкт-Петербурге есть квартиры, обладающие одновременно выходами в парадную и прямо на улицу. Это оказывается незаменимым для организации бизнеса на дому. Например, на первом этаже здания в Петроградском районе на Мончегорской улице реализуется двухкомнатная квартира стоимостью в 6,6 млн. руб. и площадью в 53,4 кв. м. «Отдельный вход с первого этажа подъезда и отдельный вход с улицы! Два входа! Два окна выходят на Малый проспект Петроградской стороны», - отмечает продавец объекта. Он же подчеркивает высоту потолков в 3,5 метров и наличие рядом массы объектов коммерческой недвижимости. Просчитать экономическую выгоду от эксплуатации данного жилья крайне сложно. Однако то, что оно реализуется по цене ниже среднего, обладая несомненными преимуществами это факт!
Сколько можно сэкономить на террасах и балконах
В большинстве случаев эти конструктивные особенности квартир слишком малы, чтобы оказывать существенное влияние на эффективность эксплуатации жилья. Однако, так бывает не всегда. Например, на проспекте Большой в Василеостровском районе продается трехкомнатная квартира площадью в 70 кв. м. Жилье, расположенное на втором этаже обладает террасой, чья площадь сопоставима с самой квартирой. Её цена составляет 9,5 млн руб. или 135 714 руб. за кв. м. С учетом террасы цена метра снижается вдвое до 67,5 тысяч руб. за кв. м. Для сравнения средняя стоимость жилья в данной локации равняется 150 тыс. руб. за кв. м.
Чтобы оптимизировать квартиру террасу необходимо довести до ума. Ведь при остеклении и создании навеса ценность внешней площади квартиры существенно увеличится. Сейчас там владельцы поместили дачную мебель и проводят чаепития на свежем воздухе. После реконструкции на террасе можно организовать зимний сад, спортзал, творческую мастерскую и жилую комнату на весенне-летний период. Благо сама терраса плотно окружена кронами деревьев, а ее пол владельцы уже выложили кафелем.
Еще одним примером может послужить трехкомнатная квартира на Таврической улице Центрального района города. Жилье с террасой в 40 кв. м и двумя балконами по 15 кв. м каждый. Суммарно это дает увеличение площади в 70 кв. м, что вполне сопоставимо с площадью среднестатистической трехкомнатной квартиры!
Что же касается самого рассматриваемого объекта, то над ним уже хорошо поработал инвестор. Приобретя квартиру площадью в 120 кв. м он увеличил ее на 97 кв. м за счет надстройки второго яруса. Потолки высотой более 4 метров этому способствуют. Сама квартира находится на мансардном этаже дома 1903 года постройки! После реновации квартира продается за 26,7 млн руб., что дает цену в 123 272 руб. за кв. м. Это достаточно большая цена для вложений, но в качестве примера полезных конструктивных особенностей квартира вполне может послужить. К тому же потенциал жилья использован не полностью. Сейчас оно целиком сдается архитектурному бюро. Но после реконструкции террасы и балконов в нее вполне можно пригласить еще 2-3 арендатора или сделать коворкинг.
Помимо исторических зданий возможностью увеличения площади обладают советские многоквартирные дома, располагающиеся рядом друг с другом. Ряд из них имеют так называемые «переходы-террасы» представляющие собой кирпичные или железобетонные перемычки между торцами двух рядом стоящих многоэтажек. Как правило, эти комнаты обладают двумя окнами на обе стороны и требуют дополнительного утепления. Но во всем остальном они вполне жизнеспособны, что больше чем другие лоджии позволяет рассматривать их в качестве жилых помещений. Например, квартира с такой переходной лоджией продается на бульваре Разведчика в Петродворцовом районе города. «Двушка» площадью в 42 кв.м. реализуется за 3,8 млн. руб. или 91,4 тыс. руб. за кв. м. С учетом площади лоджии в 4 кв. м эта цена снижается на 10%. Существенным это назвать нельзя, но приятным бонусом считать можно.
Как можно использовать чердаки
Присоединение чердака к квартире и возможная надстройка мансарды зачастую оказываются очень хлопотными и затратными, что не позволяет рассматривать это мероприятие в качестве способа увеличения эффективности жилья.
Но так бывает не всегда. Исключение составляют случаи, когда не требуется согласование с другими жильцами, облегчены строительные работы, да и оформление самих бумаг может оказаться формальностью. Эти условия вполне реальны, если ваша квартира находится в одноэтажном флигеле, где проживает всего пара домовладельцев.
Например, в Адмиралтейском районе на Сенной набережной реки Фонтанки продается двухкомнатная квартира в одноэтажном флигеле 1780 года постройки. Всего во флигеле две квартиры, железобетонные перекрытия отсутствуют, а вот конструкция крыши вполне позволяет ходить под большей ее частью в полный рост. Вполне понятно, что мансарду в историческом здании дешево надстроить вряд ли удастся. Но по-тихому эксплуатировать чердак в качестве спортзала, мастерской или прочего помещения вполне возможно. Благо утепление кровли и обустройство выхода под нее из самой квартиры не так затратно как в зданиях с железобетонными перекрытиями. В случае правильного поведения об этом знать будет лишь ваш сосед. При запрашиваемой цене в 6,5 млн. или 191 руб. за кв. м присоединение чердака позволяет снизить стоимость квартиры до 80,5 тыс. руб. за кв. м. Для Адмиралтейского района с его средним уровнем цен в 144 тыс. руб. вполне интересно.
Участки, летние домики, веранды и подвалы
Данные конструктивные особенности свойственны домам, возведенным немецкими военнопленными в окрестностях Петербурга в конце 40-х начале 50-х годов прошлого века. Как правило, речь идет о двух-трехэтажных домах содержащих всего несколько квартир. Например, в Петродворцовом районе на Санкт-Петербургском проспекте продается трехкомнатная квартира площадью в 63.5 кв. м. с верандой в 6,5 кв. м и подвалом вход, в который сделан из кухни. Стоимость квартиры составляет 8,2 млн. руб. или 129 134 руб. за кв. м. Казалось бы, для данной локации это немаленькая цена. Ведь средний уровень цен в Петродворцовом районе составляет 92 576 руб. за кв.м. Однако если учесть увеличение площади жилья за счет веранды и подвала, то общий ценник снижается более чем в два раза и составляет около 61,5 тыс. руб. Конечно, подвал помещение нежилое, но вполне приспосабливаемое для различной сопутствующей деятельности.
Еще одна интересная возможность обнаружилась в квартире в Красносельском районе на Стрельниковском шоссе. К «двушке» прилагается собственный земельный участок, находящийся в огороженном периметре общего двора, доступ куда осуществляется через «откатные» ворота. Судя по действиям соседей продавца, это вполне позволяет построить щитовой домик используемый летом как гостевой, а зимой приспособленный для шашлыков и вечеринок. Площадь такого строения составляет около 13 кв. м, что позволяет расширить площадь самой квартиры примерно на треть до 60 кв. м. От этого ее цена снизится за квадрат с 86 тыс до 66 тыс руб. Для Красносельского района со средним уровнем цен в 107 тыс руб. за кв. м это может быть отличным вариантом сэкономить.
Как видим ряд конструктивных особенностей позволяют извлечь солидную материальную выгоду, в то время как другие оказываются лишь приятным бонусом для понимающих знатоков. Однако всем специфическим особенностям квартир свойственен простой мотив «Зачем платить больше. Если лучшее можно получить за обычную цену».
Комментарии