Обесценивание жилья, дефолт банков, банкротство застройщиков — к чему приведет околонулевая ставка, рассказал ЦБ

Практика «льготной ипотеки от застройщика» увеличивает риски образования пузыря сначала за счет «технического» разгона цен на жилье, а затем и в случае схлопывания пузыря. В стрессовом сценарии возникнет спираль снижения цен, пишут эксперты Центробанка в докладе.

«Банки будут нести потери как по дефолтным ипотечным кредитам, так и по кредитам на проектное финансирование. Однако наиболее чувствительные потери будут нести граждане. В случае реализации данного системного риска потребуется масштабная поддержка населения, застройщиков и банков, что в свою очередь приведет к дополнительному росту бюджетных расходов в условиях кризиса», — пишет ЦБ.

Основной риск заемщика связан с невозможностью продать недвижимость на вторичном рынке без потерь, если только цены на недвижимость за время владения не выросли на 30%. Девелопер по акции с околонулевой ставкой продает заемщику квартира по цене на 20–30% выше, чем если бы он покупал ее за наличные, а также используя классическую или льготную ипотеку от государства. Эта разница передается банку, чтобы компенсировать выпадающие процентные доходы. То есть если заемщик захочет полностью погасить ипотеку через несколько месяцев (например, при переезде в другой город и так далее), то он «подарит» банку всю комиссию в размере 20–30% от цены квартиры (другими словами, позволит ее признать в доход единовременно), а реальная стоимость квартиры на рынке будет на те же 20–30% ниже.

Сценарий кризиса из-за околонулевой ставки по версии ЦБ:

По мнению экспертов регулятора, триггером стресса может стать ухудшение макроэкономической ситуации, сопровождаемое негативной динамикой доходов населения.

Затем, ухудшение ситуации в экономике вызовет снижение цен на жилье.

В кризисные эпизоды 2007-2008 и 2014-2015 годов в России уже наблюдалось снижение цен на недвижимость: в 2008-2009 годы цены кумулятивно снизились на 8% на первичном рынке и на 12% на вторичном, а в 2015-2017 годах – на 2 и 9% соответственно, отмечают эксперты. При этом данные эпизоды характеризовались гораздо меньшей зависимостью рынка жилья от ипотечного кредитования.

Принимая на баланс недвижимость по дефолтным кредитам, банки теряют процентный доход, но в то же время продолжают выплачивать проценты по привлеченным депозитам. Попытки банков продать недвижимость приведут к увеличению предложения на рынке и еще более глубокому снижению цен.

Дополнительному снижению цен может способствовать сокращение инвестиционного спроса.

Снижение цен усилит проблемы заемщиков, изначально купивших жилье по завышенной цене, в первую очередь тех, кто, оказавшись в дефолте, потеряет первоначальный взнос и еще останется должен банку существенную сумму, но также и тех, кто захочет улучшить жилищные условия и долго не сможет сделать это без убытка.

При снижающихся ценах на жилье застройщики столкнутся с убыточностью ряда жилых проектов, что может привести к корпоративным дефолтам и кредитным потерям для банков. С большой вероятностью граждане, купившие квартиры в таких домах, также не будут обслуживать свои ипотечные кредиты в нормальном режиме.