Об этом сообщил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров. Он напомнил, что данный механизм финансирования был разработан еще в 2014 году и добавил: «За три года ни одной такой сделки – ни одного договора долевого участия – в Росреестре не зарегистрировано».
Согласно «дорожной карте», опубликованной на сайте правительства РФ, с 1 июля 2018 года при заключении ДДУ необходимо будет использовать эскроу-счет. Это специальный беспроцентный вклад в уполномоченное кредитное учреждение, куда покупатель квартиры на стадии котлована вносит все уплаченные средства. Застройщик получает эти деньги только после завершения строительства дома.
Novostroy.ru спросил экспертов рынка, почему данная модель финансирования не применяется на практике.
По мнению генерального директора строительной компании «Красная Стрела» Николая Урусова, причина непопулярности эскроу-счетов в высокой стоимости и сложности этого инструмента: «Застройщики предпочитали использовать для финансирования своих проектов менее дорогие деньги дольщиков. Однако в связи с изменениями, которые должны вступить в силу летом этого года, ситуация начнёт меняться. Использование расчётов через счета эскроу позволит застройщикам уменьшить объём предъявляемых к ним требований».
По словам ведущего аналитика InvestPoint Филиппа Ларина, сделки с применением эскроу-счетов все-таки бывают: «Например, Банк «Санкт-Петербург» рассказал, что уже пару лет практикует эту систему. Однако схема действительно не распространена. Это связано с тем, что существующие альтернативы эскроу-счетам удобны застройщикам и покупателям, они не готовы так быстро от них отказаться. Во-вторых, эта технология еще не отработана в России. Есть много нерешенных юридических вопросов. Например, трудности, связанные с отсутствием стандартизированных форм отчетов об оценке недвижимости».
Филипп Ларин считает, что решить проблему можно с помощью блокчейна: «Эта технология обмена данными упростила бы использование эскроу для всех участников сделки. Ведь по договору эскроу застройщик обязан предоставлять банку всю информацию о строительстве объекта».
Управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая предлагает повышать популярность механизма с помощью банковских инструментов.
«Чтобы эскроу-счета прижились на рынке, необходимо, как вариант, разработать специальные льготные условия кредитования. Например, банк может выдавать средства с эскроу-счетов под минимальный процент. Или в качестве альтернативного варианта возможна специальная схема выплаты кредита, когда сначала девелопер выплачивает основной долг и только потом – проценты по нему. Кстати, сейчас некоторые банки предлагают такую схему при выплате ипотеки»,– пояснила Мария Литинецкая.
Юрист в сфере недвижимости и риэлтор Вадим Черданцев сообщил, что механизм расчетов по системе эксроу-счетов успешно работает на вторичном рынке. «В последние несколько лет все больше денежных расчетов по сделкам купли-продажи квартир происходит по новому механизму, что дополняет такие традиционные инструменты как банковская ячейка и аккредитив. Из моей практики, расчеты по системе эксроу проводились в Москве в Сбербанке и Дельтакредите. Если говорить о расчетах по договорам участия в долевом строительстве, то здесь нужно отметить особенность российского законодательства. До июля 2017 года только 3 банка с государственным участием обладали правом открывать эскроу-счета. 11 июля ЦБ расширил перечень до 21 банка. Можно предположить, что отчасти новый механизм расчетов не прижился в России по причине особенностей нормативного регулирования», – добавил Вадим Черданцев.
Управляющий партнёр агентства недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько, отметил, что услуги по расчетам со счетом эскроу, равно как и с аккредитивом, оказывают далеко не во всех банках и не во всех отделениях: «Например, провести сделку (без ипотеки) в банке «Санкт-Петербург» с использованием счета эскроу можно только в одном отделении на весь город!».
Петр Манько рассказал и о немаловажной роли «человеческого фактора»: «У большинства агентов по недвижимости сложились отработанные «маршруты сделок» – удобные нотариусы, привычные расчетные центры (депозитарии) и офисы МФЦ – никто не любит усложнять себе жизнь. У клиентов, которые хотя бы раз что-то продавали или покупали, есть четкий стереотип – расчеты через ячейку, договор через нотариуса. Как следствие, многие агенты привыкли к расчетам наличными через ячейку, соответственно, погружаться в новые инструменты и убеждать клиентов изменить привычную схему сделки у них нет желания».
Эксперты сходятся во мнении, что игрокам рынка придётся привыкать к новой форме расчётов, хотят они того или нет.
«Скорее всего, в ближайшем будущем Россия придет к эсроу-счетам, поскольку с закатом долевого строительства должно появится что-то другое», – уверен Филипп Ларин.
«Я думаю, что распространение условно безналичных форм расчетов (аккредитив, депозит нотариуса и счет эскроу) в ближайшие годы получат развитие. В первую очередь, это будет связано с усилением мер по контролю за оборотом наличных денег и уходом в прошлое сделок с занижением», – говорит Петр Манько.
Комментарии