Спрос на «вторичку» может взлететь. Новая ипотека позволит сэкономить на ежемесячных платежах и переплатах

Ипотека на «вторичку» по ставке продавца. Способ сэкономить на кредите или маркетинговый ход?

С февраля 2023 года в России в тестовом режиме начали продавать вторичное жилье с сохранением условий ипотеки от предыдущих покупателей. Раньше при продаже квартиры, которая была приобретена в ипотеку, банк выдавал покупателю новый кредит, что невыгодно при текущих условиях.

Пока «подменой» заемщиков по ипотеке в качестве пилотного проекта занимается только Сбербанк. Однако, как отмечают эксперты, по мере того, как будут поступать положительные отчеты о её работе, подобную практику будут перенимать другие кредитные организации страны.

«Согласно аналитике “Релайт-Недвижимости” количество ипотечных квартир по ставке 8,5% (это наиболее выгодная сейчас ставка для покупки в рамках программы, под нее выдавали ипотеку во второй половине 2020 года - начале 2021 года — ред.) сейчас около 1,5 млн. Из практики, до 30% заемщиков продают квартиру, не погасив ипотеку, в течение 5 лет с момента покупки. То есть до 0,5 млн объектов недвижимости могут рассматриваться покупателями для сделок с переходом ставки продавца на покупателя в ближайшие два года. За счет чего сам рынок может вырасти по количеству сделок на 15-20%», — прокомментировал Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру».

Расчеты по экономии

Допустим у продавца Петра К. есть ипотека на квартиру за 5 млн рублей по ставке 8% (предположим у него были особые условия, как у зарплатного клиента). Остаток долга 3 млн рублей, а кредит оформлен на 20 лет. На ипотечную квартиру есть покупатель Сергей Н. К нему переходит ипотечный договор продавца по ставке 8% и в сумме 3 млн рублей. Для банка происходит замена заемщика, для которого условия остаются прежними. Сергей выплачивает уже не 5 млн, но должен будет внести погашенную часть ипотеки, 2 млн рублей, как первый взнос.

Предположим, что у покупателя есть 2 млн рублей. Тогда сделка максимально выгодна, ведь текущая ставка на «вторичку» у Сбербанка начинается от 10,9%.

Однако, если у Сергея Н. нет 2 млн рублей, то на первом плане у него проблема, под какой процент Сбербанк выдаст эти 2 млн рублей. Платежеспособный заемщик с хорошей кредитной историей может рассчитывать на 10,9%. Как видим, разница по ставке двух покупателей разных лет — 3,9%. Но даже в такой ситуации схема ипотеки выгоднее, чем новый кредит на «вторичку».

По расчетам, ежемесячный платеж нового покупателя, который дополнительно внес 2 млн рублей, по ставке 8% составит — 25 093 рублей. Если Сергею К. понадобится взять дополнительно 2 млн рублей в еще одну ипотеку, то его ежемесячный платёж будет по ставке от 10,9% и составит — 20 508 рублей.

Получается, что сумма ежемесячных расходов по долгу продавца в 3 млн рублей и новому займу в 2 млн рублей — 45 501 рублей.

В случае новой ипотеки на 5 млн рублей по ставке 10,9% на 20 лет с первым нулевым взносом, по условиям «вторички» Сбербанка ежемесячный ипотечный платеж составляет — 51 270 рублей.

То есть программа Сбербанка позволяет каждый месяц экономить на ежемесячном платеже больше 10%, даже с дополнительным кредитом.

«Можно предположить, что подобные программы появятся и у других ипотечных лидеров — ВТБ, Альфа-Банка, РСХБ. Но пока эффектное решение предложил только Сбербанк. Считаем, что программа перспективна для рынка, на котором Сбербанк занимает половину», — резюмировал Ярослав Баджурак.

Подробнее особенности, перспективы, подвохи ипотеки на «вторичку» по ставке продавца разбираем в нашем материале.