Представьте, что вы купили квартиру, а потом вдруг выяснилось, что продавец оказался недееспособным или, например, обнаруживается наследник этого жилья. Ситуация крайне неприятная, а ведь закон будет не на вашей стороне. Novostroy.su рассказывает, как не стать жертвой обмана при покупке квартиры.
Допустим, вы приобрели квартиру, из которой не выписан несовершеннолетний. Согласно общему правилу, бывший собственник и члены его семьи добровольно снимаются с регистрационного учета. Срок и порядок указываются в самом договоре купли-продажи. В случае если этого не произошло, обращаемся к действующему законодательству. Согласно статье 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Также часть 2 статьи 292 Гражданского кодекса устанавливает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Вместе с тем указанная норма содержит сноску – «если законом не установлено иное». К этому относятся категории граждан, которых выписать затруднительно. Таким образом, снять с регистрационного учета несовершеннолетних или недееспособных можно только с согласия органа опеки и попечительства. А значит процедура может значительно затянутся.
По мнению генерального директора компании «Метриум» Натальи Кругловой, проверка дееспособности продавца – один из самых важных и обязательных пунктов при покупке квартиры на вторичном рынке.
«Ведь в случае недееспособности продавца на момент сделки, через суд договор купли-продажи может быть расторгнут. Примерно 50% продавцов самостоятельно предоставляют справки из психоневрологического или наркологического диспансера, остальные делают это по просьбе покупателя. Конечно, собственники не всегда охотно идут на этот шаг. И не потому, что хотят что-то скрыть, а просто по банальной причине нехватки времени на посещение медицинских учреждений. Проверить продавца на дееспособность риэлтор может и самостоятельно, по своим каналам, но это скорее исключение. При этом нужно помнить о том, что справка из психоневрологического диспансера не является 100% гарантией надежности сделки. Условно говоря, продавец дает справку от 10 января, а подписание договора назначено на 15 января. И вы не можете апеллировать в суде данным документом, ведь на момент заключения договора на бумаге продавец может стать уже недееспособным. Понятно, что речь идет о мошенниках. Однако такие случаи были. Поэтому для полной гарантии нужно вызывать уполномоченного медицинского эксперта, который в день подписания договора купли-продажи даст заключение о полном здравии собственника. Других вариантов нет», - считает эксперт.
Чтобы обезопасить сделку от возможных наследников, необходимо, во-первых, сделать юридическую проверку покупаемого объекта, благодаря которой должна «всплыть» сомнительная история квартиры. Во-вторых, стоит взять с продавца расписку, а также прописать в договоре купли-продажи условие, что в случае появления наследников, они не смогут претендовать на данный объект недвижимости, заключила Круглова.
Комментарии