Ипотека уходит в транши. Программа с подвохом или шанс для оживления рынка?

На рынке первичной недвижимости набирает популярность траншевая ипотека. Как отмечают, аналитики, она достаточно выгодна девелоперам, банкам, для заемщиков же пока интересен предыдущий вариант — под максимально низкую ставку.

Траншевая ипотека появилась как альтернатива попавшим под негласный запрет Центробанка программам «нулевой» ипотеки от застройщиков, отмечают эксперты. Если быть точнее, такой вариант существовал и ранее, но развитие получил именно после сентябрьских высказываний главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, которая заявила, что ипотечные ставки под 0% являются маркетинговой уловкой и вводят в заблуждение заемщиков.

В чем смысл

Траншевая ипотека предполагает, что банк выдает не сразу всю сумму кредита, а частями. В первые месяцы, а то и годы до окончания строительства у заёмщика почти нет платежей. Выглядит привлекательно, особенно для некоторых категорий покупателей:

• Кто в ожидании сдачи дома снимает квартиру и не имеет возможности выплачивать параллельно и ипотечные платежи.
• Кто планирует после сдачи дома продать имеющееся жилье и погасить этой суммой часть ипотечного долга.
• Кто вступает в наследство
• Кто достаточно зарабатывает и имеет возможность покрыть кредит крупными платежами в короткие сроки, и тем самым избежать больших переплат.

После сдачи дома заемщик начинает вносить довольно высокие ежемесячные платежи. Поэтому надо правильно рассчитать свои финансовые возможности. Кроме того, по этой программе на сегодняшний день можно купить квартиру не в любом жилом комплексе, то есть выбор ограничен.

Выгодна ли траншевая ипотека и кому

Субсидированная ипотека с околонулевой ставкой или траншевая ипотека — застройщику выгоден любой расклад, отмечает Елена Гордашникова, основатель агентства недвижимости нового типа Gordashnikova Land. Главное — реализовать квартиры и снять после завершения строительства средства с эскроу-счетов.

«Банкам выгоднее траншевая ипотека, чем субсидированная, — отмечает эксперт. — Возьмем квартиру с условной стоимостью в 10 млн рублей. Для заёмщика, который приобретает ее по программе с околонулевой ставкой, она будет стоить 12 млн рублей — разницу в 2 млн рублей застройщик отдает банку, чтобы он снизил ставку для заемщика до 0,1%. Переплата по процентам оказывается мизерной. То есть фактически банк получает с этой сделки всего 2 млн рублей выгоды».

В случае с траншевой ипотекой, где ставка варьируется от 6 до 10% и более, переплата по процентам за 20 лет для заемщика составит примерно столько же, за сколько он купил это жилье — около 10 млн рублей, подсчитала Гордашникова.

«Очевидно, что банку такой расклад выгоднее. Для покупателей интереснее вариант с субсидированной ипотекой. Главный плюс в доступном размере ежемесячных платежей — раза в два меньше, чем при покупке с использованием траншевой ипотеки. Это перекрывает даже недостаток в виде завышенной на 20-30% стоимости жилья. Эту переплату инфляция «съест» за пару лет. Главный минус субсидированной ипотеки для заемщика — программа ограничена суммой в 12 млн рублей. Поэтому она актуальна только для небольшого сегмента жилья. Существенных подвохов в траншевой ипотеке я не вижу, как и особой выгоды», — рассказала аналитик.