Новые поправки в 214-ФЗ прямо повлияют на себестоимость реализации проектов и приведут к уходу с рынка большинства девелоперов. Эксперты назвали самые значительные изменения, которые вступили в силу с 1-го июля.
Аналитики компании «Метриум» сформулировали 5 наиболее существенных поправок, которые отразятся на всём рынке недвижимости. Мы приведём их в порядке оказываемого влияния на рост цен.
Меньше всего на цены повлияет запрет на новые проекты при нарушении сроков. Теперь если у застройщик есть хотя бы один объект, сроки сдачи которого нарушены на три месяца и более, органы стройнадзора не выдадут ему разрешение на реализацию нового проекта. Аналитики уверены, что такая мера только повысит дисциплину застройщиков.
Второе изменение уже напрямую повлияет на цены. В новом законе введено понятие «специализированный застройщик». Оно даётся компаниям, имеющим более 3-х лет опыта строительства домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. метров. Эксперты считают, что эта мера может помешать образованию новых девелоперов, так как им понадобится приобрести такую компанию, что ощутимо повысит проектные затраты. А это, в свою очередь, скажется на стоимости жилья.
Следующее серьёзное изменение – лимит на административные расходы (услуги банка, зарплата, налоги и тд), который теперь составляет 10% от общей стоимости строительства. Как правило, эти затраты не превышают 4-5%, но в новый перечень теперь входит реклама, которая существенно дороже. Вероятно, в связи с этим суммы кредитов вырастут, как и проценты по ним.
Похожий лимит установлен и на авансовые платежи (30% от общей суммы), которые направляются компанией подрядчикам. Это четвёртый пункт нашего списка. Здесь принцип тот же: затраты выше – кредит дороже. Хотя эксперты не считают, что эту долю легко превысить, есть ряд регионов, где подрядчики или поставщики стройматериалов, будучи монополистами, намеренно завышают цены. Это может увеличить долю авансов.
Ну а сильнее всего на ценообразовании отразится появление счетов-эскроу, когда застройщики лишаются возможности привлекать средства граждан на прямую. Эти деньги хранятся в банке до завершения объекта. Финансирование стройки будет осуществляться за счёт банковских кредитов, которые, естественно, даются под проценты, что напрямую отразится на стоимости жилья.
По мнению аналитиков, рост цен не будет моментальным. Полный переход на проектное финансирование состоится только с 1-го июля 2019 года. Поэтому нас ждет как минимум два года плавной интеграции участников рынка в новые правила работы в строительной отрасли.
Комментарии