В регионах девелоперам выгоднее открыть депозит, чем заработать на строительстве. Сегодня глава Минстроя Владимир Якушев заявил, что из-за сокращения число выданных разрешений на строительство в регионах, 2021-2022 годы будут «наиболее сложными».
Аналитики считают, что сокращение количества разрешений связано с двумя основными факторами. Первый — сокращение девелоперов. Второй — снижение доходности девелоперского бизнеса в целом.
«Многие компании, которые давно занимались строительством жилья, с трудом пережили (или не пережили) последние годы, причем среди них есть и крупные игроки рынка. Например «Сабидом», «СУ-155», Urban Group». — отметил Денис Бобков, генеральный директор Аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».
Что касается второго фактора, эксперт отмечает, что на доходность в глобальном смысле влияют стоимость денег и спрос: «Несколько лет подряд наблюдается снижение платежеспособности населения, которое частично удаётся компенсировать более доступными ставками по ипотечному кредитованию. Однако, если в Москве дела обстоят неплохо, то в регионах и так небогатое население стало еще беднее, и поэтому не может себе позволить обслуживать еще и ипотечный кредит».
Под стоимостью денег аналитик подразумевает то, что раньше у дольщиков можно было привлекать средства условно бесплатно. С переходом на эскроу, бюджеты начали предоставляться банками под процент. Это сильно влияет на доходность проектов, особенно в регионах.
«К примеру, в Москве IRR (норма внутренней доходности) на собственный капитал упала с 30 до 27%, а в области – с 30% до уже 13-14%. И чем дальше от МКАД, тем ниже IRR. Девелоперам в регионах уже нет смысла заниматься девелопментом для зарабатывания денег – положив средства на депозит, можно заработать больше, ничего не делая. — комментирует Денис Бобков. — Поэтому даже Московская область (а это 12% от сданного жилья прошлом году) уже находится в зоне риска. Схема эскроу существенно сократила доходность, а ведь еще есть Краснодарский край (6% от сдачи в 2018 году), Ленинградская область (4%), Ростовская область (3%)».
То есть, переход на эскроу, с одной стороны, выполняет собой благородную задачу по защите прав дольщиков – покупателей квартир в новостройках, а с другой – резко понижает привлекательность девелоперского бизнеса.
Поскольку повысить доходность в регионах, переложив это на плечи покупателей путем повышения цен, не получится, у государства остается один выход – субсидирование застройщиков в «малодоходных» регионах, считает эксперт: «Иначе цели в 120 милллионов квадратных метров (поставленной в майских указах) не достичь».
Комментарии