В России может появиться новая категория обманутых дольщиков

Пока в правительстве страны думают, как застройщикам помочь с эскроу-счетами, эксперты предостерегают от появления новой категории «обманутых дольщиков уже с эскроу».

Вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин заявил о необходимости найти механизмы, позволяющие застройщикам раньше получить деньги из банков в случае выполнения обязательств. «Но в то же время необходимо, чтобы были гарантии своевременной достройки объекта», — добавил вице-премьер.

Хуснуллин также отметил, что в Москве этап перехода на эскроу «прошел безболезненно», там остались два-три проекта, к которым остались вопросы. В других же регионах «где-то 10% не перешли на новый механизм, где-то побольше». Полная картина, по прогнозам вице-премьера, будет к лету.

По словами руководителя юридического департамента АН «БОН ТОН» Дмитрия Логинова, на фоне обновления рынка доля проектов с эскроу и проектным финансированием будет в этом году только расти. Однако эксперт опасается, что в новых условиях ипотечные заемщики остаются в зоне уязвимости.

«В текущей законодательной редакции эскроу гарантируют только номинальную возвратность, без защиты от инфляции», — замечает Дмитрий Логинов. Нововведения не учитывают инфляцию и удорожание квартир. В случае долгостроя дольщик, оплативший 100%, получит сумму, которую потратил на жилье несколько лет назад, но так и не решит квартирный вопрос. «Покупателю нужно будет вновь выбирать проекты и решать дилемму – рассматривать квартиру меньшей площади или искать дополнительные финансы», — предостерегает эксперт, добавляя, что на тот же период вместо вложения в долгострой можно было открыть депозит и защитить сбережения от инфляции.

С ипотечными заемщиками ситуация гораздо сложнее – они оплачивают проценты за пользование займом. Эти деньги не блокируются на эскроу-счете и не возвращаются при расторжении ДДУ. «Фактически «ипотечники» могут рассчитывать на возврат с эскроу только своего первоначального взноса и погашенной части тела кредита. В данной ситуации проценты превращаются в прямые убытки дольщика, а это довольно значительная сумма. Как известно, специфика внесения платежей предполагает перекос в пользу выплаты процентов на первоначальном этапе расчетов с банком. Поэтому ипотечные заемщики, в зависимости от параметров кредита, могут терять сотни тысяч рублей за период строительства», — негодует Дмитрий Логинов.

Решить проблему и не допустить новую категорию «обманутых дольщиков уже с эскроу», по мнению эксперта, можно двумя способами: начислением процентов на счета и аналогом «ипотечных каникул» с нулевой ставкой по кредиту на период строительства. «Такой формат возможно применить, если ипотека оформлена в том же банке, где размещаются средства на эскроу-счетах. Деньги фактически не покидают пределы банка и не расходуются на строительство, поэтому взыскание процентов за «пользование» ипотечным кредитом необоснованно», — поясняет Дмитрий Логинов.