Обманутые дольщики нескольких ЖК сообщили Novostroy, что им (категории граждан, которым, пожалуй, в кризис сложнее всего из заемщиков), нельзя рефинансировать свою ипотеку ни в одном из банков, включая ДОМ.РФ. Многие платят ипотеку под 12%, хотя сейчас могли бы рефинансировать и получить займы под 8-9%.
БОльшая доля таких обременяющих кредитов приходится на регионы, где жилищное строительство по ДДУ и 214-ФЗ проходило массово. Такие объекты существуют в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Свердловской области, Краснодарском крае и вокруг городов-миллионников.
Реструктуризация ипотечного кредита осложняется когда объект (жилой дом) признается долгостроем и вносится в официальный государственный реестр. Для получения ипотечного кредита в целях приобретения объекта на первичном рынке жилья, компания-застройщик должна быть аккредитована банком, предоставляющим ипотеку дольщику. Это же правило распространяется на услугу реструктуризации ипотечных кредитов.
«Программа рефинансирования ипотечных кредитов изначально предполагала только жилье с оформленной собственностью и закладной. Рефинансирование ипотечных кредитов, выданных на приобретение строящегося жилья с залогом прав появилось недавно, 2-3 года назад и не все банки предлагают такую услугу. Банки аккредитовывают застройщика и строящееся объекты, которые соответствуют законодательным актам и внутренним нормативным актам банка, с целью предоставления ипотечных кредитов на приобретение квартир в новостройке, а также рефинансирования», — поясняет Татьяна Хоботова, территориальный директор по работе с партнерами Северо-Западного филиала банка «Открытие».
В случае, если компания-застройщик признается банкротом, а объект включен в официальный реестр проблемных объектов, решение об ипотечных каникулах или о предоставлении услуги по реструктуризации принимается непосредственно банком. Исключением, как отмечает Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ, из этого правила может быть специальный акт Правительства России или ЦБ.
«Когда для решения проблем требуется большой объем денежных средств, как, например, для завершения строительства и финансирования новой подрядной организации, так и для целей реструктуризации ипотечных кредитов, Правительством РФ издаются специальные акты (постановления, распоряжения) о выделении денежных средств из бюджета и докапитализации ДОМ.РФ и ППК Фонд защиты прав дольщиков. Такое уже было с долгостроями «СУ-155», Urban Group, на их достройку были выделены специальные средства», — рассказывает вице-президент НОСТРОЙ.
Если есть ситуация, при которой дом официально включен в реестр долгостроев, но банк не аккредитовывает данный объект для предоставления ипотечных каникул или услуги по реструктуризации займов, то первое что следует сделать дольщикам — обратиться с просьбой оказать содействие в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.
«Ключевым критерием в данном вопросе является ликвидность объекта. Если она низкая, то банк скорее всего его не аккредитует. На решение проблем обманутых дольщиков ежегодно выделяются десятки миллиардов рублей. Возможно, часть из этих средств стоит направить на поддержку обманутых дольщиков, чьи объекты признаны не ликвидными, и субсидировать реструктуризацию их ипотечных кредитов», — отмечает Мороз.
Однако, по словам Татьяны Хоботовой, обманутые дольщики некоторые послабления сейчас получить все же могут, наравне со всеми гражданами России.
«Они могут воспользоваться каникулами, отсрочкой платежей, если соответствуют критериям. В данном случае аккредитация объекта не важна, рассматривается только сам заемщик и его финансовое положение, снижение дохода», — рассказывает эксперт.
Отмечают обманутые дольщики и еще одну проблему, появившуюся совсем недавно, после того как дольщики стали получать компенсации за свои долгострои. Сейчас, на практике, они вынуждены погасить ипотеку, потеряв уплаченные проценты и взять новый кредит на новую квартиру, тогда как в банках есть опция «замена предмета залога». То есть, не погашая кредит, можно купить другое жильё и продолжить отношение с банком, но с другим объектом недвижимости, но ни один банк, по заявлению дольщиков, на это не идёт. Этот случай, как полагает Мороз — повод отредактировать законодательство.
«Это на сегодня пробел в регулировании. Предложение правильное. Я думаю, с такой законодательной инициативой можно обратиться в Минстрой России, АО «ДОМ.РФ» и Банк России», — комментирует Мороз.
Комментарии