Чтобы ваша загородная фазенда ассоциировалась со свежим воздухом, огородом, банькой и шашлыками, процесс покупки должен быть максимально осознанным. Как избежать непредвиденных проблем и финансовых затрат в будущем, Novostroy рассказал директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский.
1. Сразу узнайте кадастровый номер участка
Эксперт рекомендует делать это еще даже до просмотра понравившегося участка. Кадастровый номер поможет сразу выяснить всю информацию об объекте: границы участка, его площадь, форму, кадастровую стоимость, имя собственника, категорию земли и пр.
«Если вам говорят, что кадастрового номера нет, то это повод серьезно насторожиться – вероятно, участок не стоит на учете, а значит, его нельзя продать или купить в соответствии с законами РФ», – предостерегает Александр Чернокульский.
Проверить номер можно на сайте Публичная кадастровая карта РФ.
2. Сделайте выписку из ЕГРН и изучите все документы
Если объект вам понравился воочию, получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). «Этот документ может содержать сведения о возможных ограничениях. Например, не указаны границы участка. В этом случае надо учитывать, что в теории дом может стоять на территории соседа. Люди часто экономят на правовой экспертизе, а это может исключить будущие риски и издержки, – поясняет специалист. – Внимательно изучите назначение земли, ограничения и обременения. Например, нельзя возводить дома вблизи водопроводов или береговой полосы – такие постройки могут потребовать снести, если они уже существуют, в случае выявления нарушения».
Александр также рекомендует запросить и проверить и такие документы, как решения местного СНТ или ДНТ, правила землепользования и застройки муниципального образования, градостроительный план земельного участка. «Помимо этого будет не лишним ознакомиться с планом застройки территории на сайте местной администрации. Например, может так случиться, что через пару лет радость от покупки омрачит внезапное строительство какого-нибудь завода или скоростной магистрали практически под вашим забором».
3. Оцените инфраструктуру и сообщество
Если после приобретения загородной недвижимости вы планируете там жить постоянно, то уделите особое внимание инфраструктуре. «Необходимо рассчитать, сколько времени займет дорога до работы и обратно, есть ли супермаркет рядом, поликлиника и школа, ходит ли общественный транспорт до поселка, приезжает ли туда вообще скорая и такси, и сколько времени на это может уйти. В общем, предусмотреть все, чем вы пользуетесь в повседневной жизни в городе», – комментирует собеседник Novostroy.
Стоит изучить и сообщество населенного пункта. Познакомившись с соседями, узнаете, как устроена жизнь в поселке, есть ли общие праздники и пр. Особенно стоит разузнать о том, налажена ли коммуникация с местной администрацией. «Если нет, то вероятно, что отключения электричества будут решать не быстро, а с чисткой дорог зимой может быть проблема. Чаще всего люди ошибаются с выбором локации – покупают интересный дом по привлекательной цене, а потом страдают от отсутствия дорог, газа, света и охраны», – замечает Александр Чернокульский.
4. Заключите предварительный договор купли-продажи
Поиск привлекательного объекта с прозрачными документами и быстрым выходом эксперт сравнивает с задачкой со звездочкой. «Частый случай: дом понравился, устно договорились о сделке, но пока шла проверка технической документации, продавец нашел другого покупателя. Чтобы не допустить такого, стоит заключить предварительный договор купли-продажи. В этом документе обычно прописывают устные договоренности и размер штрафа, если сделка будет отменена по вине одной из сторон».
К слову, если понравились на участке или в доме какие-то конкретные элементы, стоит обсудить, входят ли они в стоимость дома. «Бывает, что покупатель влюбился в обустройство бани, а потом удивился, что продавец перед выездом все разобрал и вывез. Все это нужно фиксировать в акте приема-передачи», – приводит пример Александр.
5. Проведите техническую оценку
Если покупаете не просто участок под застройку, а готовый дом, и планируете в нем жить, важно тщательно проверить его. «За красивым фасадом дома может быть уйма проблем, которые нужно будет решать за свои деньги после покупки. Поэтому производить осмотр мы рекомендуем дважды – внимательно осмотрите все самостоятельно при первом осмотре, а потом вернитесь и оцените постройки со строительным экспертом».
При самостоятельном просмотре стоит обратить особое внимание на состояние кровли и фундамента (есть ли трещины). Также важно изучить подвал на наличие сырости, проверить работу электричества, воды, канализации и отопления, если оно есть.
Экспертиза же от специалиста поможет спрогнозировать, какие проблемы могут возникнуть в ходе эксплуатации и когда потребуется капитальный ремонт. Эти сведения могут стать аргументом при торге с продавцом.
«Желательно также уделить внимание изучению геологической обстановки на участке, узнать, как здесь обстоят дела с грунтовыми водами. Инженерные геологические изыскания помогут проектировщикам в дальнейшем корректно определить, какой тип фундамента выбрать для строительства (от этого будет зависеть цена), и избежать сильного затопления участка весной», – подчеркивает Александр Чернокульский.
6. Проверьте благонадежность продавца перед сделкой
Если дом и участок понравились, и вы решили выходить на сделку, тщательно проверьте перед этим документы продавца и его добропорядочность. «Заверенные согласия супругов на продажу объекта, действующие доверенности, если это необходимо, – перечисляет эксперт. – Не находится ли человек в процессе банкротства, чтобы в будущем избежать проблем с оспариванием сделки. Все эти нюансы стоит выяснить до сделки, чтобы после нее спокойно планировать действительно важные вопросы: какие посадки сделать на своей даче в этом сезоне, и какой вид маринада выбрать для шашлыка».
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.
Комментарии