Золотые годы новостроек закончены: меры ЦБ снизят доступность жилья еще больше и приведут в падению спроса на квартиры

Центробанк не поддерживает предложение Минстроя разрешить застройщикам продавать квартиры по собственным программам ипотеки со ставкой 3-4% годовых.

Как заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, у программ по ставкам 3-4% такие же риски, что были ранее у программ с околонулевым процентом. Это все еще ведет к значительной наценке для покупателей недвижимости.

Бобков Денис

Эксперт рынка

«Сейчас рынок, по сути, зажат между ножницами. С одной стороны понятны опасения Центробанка — проданные по завышенной стоимости квартиры с субсидированной ипотекой являются рискованным активом для банков. С другой стороны, с учетом текущей ситуации в экономике, у покупателей попросту нет лишних средств на ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту на уровне 8% и более. Именно поэтому и появились субсидированные программы, которые позволяли минимизировать ежемесячный платёж и давали заработать банку. Однако, по всей видимости, Центробанк считает, что уже набрана некая критическая масса таких квартир, и больше нельзя, иначе это может обрушить всю систему. Именно поэтому Центробанк негативно смотрит и на программы от застройщиков, кешбэки и прочие аналогичные способы, которые приводят к риску увеличения появления квартир по завышенным ценам. Что это означает для покупателей новостроек? Доступность жилья снижается. Что это значит для девелоперов? Нужно учиться жить в условиях сжимающегося рынка и оптимизировать себестоимость. Снижать цены, если позволяет себестоимость. Про золотые 2020-2021 годы для рынка новостроек уже можно забыть», — утверждает Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».

Упомянутые организации

Агентство

БЕНУА

Как говорит Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской Национальной палаты недвижимости, генеральный директор АН «БЕНУА», запрет на ставки 3-4% от застройщиков еще больше снизит спрос на рынке новостроек.

«Логика подсказывает, что при снижении продаж нужно что-то делать, либо улучшать качество товара при существующей цене, либо снижать цену. Пока что застройщики терпят, но держат цены. Сколько они еще так просидят — непонятно. Дефицит средств на счетах эскроу уже достиг более 15%. Вероятно, что застройщики с банками надеются «переждать» до лучших времен, т.е. до момента, когда покупатели готовы будут брать недострой по сегодняшним ценам. Безусловно, программы от застройщиков вводят покупателя в заблуждение. Покупатель сегодня покупает квартиру в новостройке по еще большей цене, чем установилась на рынке. Соответственно в тяжелый час для экономики он не сможет реализовать объект, т.к. его «ликвидационная стоимость» будет много ниже той, которую он уплатил за счет заемных средств», — рассказывает Дмитрий Щегельский.

Упомянутые организации

Агентство

ИНКОМ-Недвижимость

Как пояснил Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость», при оформлении субсидированной ипотеки от застройщика цена квартиры в договоре приобретения примерно на 20% выше рыночной. В случае срочной продажи недвижимости у собственника возникают риски: либо он реализует с убытком 20-30%, либо продажа вовсе невозможна.

«Соответственно, на рынке могут появляться квартиры с завышенной стоимостью, что приведет к затовариванию неликвидом — в дальнейшем стоимость таких лотов обязательно снизится на 30-35%. Ипотека в любой форме давно уже является драйвером продаж. Банки заинтересованы в выдаче ипотеки, а застройщики — в увеличении объемов продаж. Эти участники рынка первыми на себе почувствуют последствия в случае полного запрета субсидированной ипотеки от застройщика», — сказал Кочетков.