Значительное падение «вторички» обесценивает новостройки и ускоряет наступление банковского кризиса

По словам эксперта, для поиска покупателя на «двух-трехгодовалую» квартиру уже приходится скидывать до 30-40% от ее стоимости либо ждать понижения ключевой ставки, что в обозримой перспективе маловероятно.

Разрыв цен на первичном и вторичном рынках, по данным ЦБ, достиг 42%. Для оценки последствий такого дисбаланса Novostroy беседует с экспертами. Одним из первых своим мнением с редакцией поделился бизнес-консультант и управляющий партнер ООО «ДжиАр.ПРО» Антон Свирякин:

Чтобы понять масштаб будущих проблем на рынке недвижимости, рассмотрим небольшой пример, как менялись цены на квартиры, приобретенные в середине 2021 года и выставленные на продажу во втором-третьем кварталах 2023 года. Среднестатистическая двухкомнатная квартира площадью 45 кв. м в Москве, купленная в новостройке в ноябре 2021-го за 13,5 млн рублей (средняя цена за 1 кв. м – 300 тыс. руб.), предлагается уже за 12,87 млн (средняя цена за 1 кв.м – 286 тысяч).

Приведенная арифметика показывает, что абсолютные величины падения реальной стоимости квартиры незначительны. Разница между ценами меньше 1 млн руб. Однако с учетом значительного роста ставки рыночной ипотеки разница может получиться значительной. Сегодняшняя ситуация на рынке «вторички» такова, что «286 000 ₽» – это цена предложения и вовсе не значит, что рынок покупателей при ставке рыночной ипотеки в размере 16-18% сможет эту цену переварить. Возможная выгода для покупателя такого объекта недвижимости будет перекрыта переплатой из высокой ставки ипотечного кредита на объект.

Кроме того, чтобы найти покупателя на подобную «двух-трехгодовалую» квартиру, придется скинуть до 30-40% от ее стоимости либо ждать заинтересованного потенциального покупателя, если в обозримой перспективе случится понижение ключевой ставки, что маловероятно.

Такое значительное падение рынка «вторички» может ускорить наступление банковского кризиса, так как падение цен на «вторичку» обесценивает ее как предмет залога, который находится в обеспечении у банка. Для банков – это обесценивание залогового портфеля и риск получения значительных убытков. Примерный размер таких убытков можно будет посчитать не ранее второй половины 2024 года, когда банки опубликуют свою отчетность.

Под убытками мы понимаем разницу между реальной стоимостью портфеля и той стоимостью, по которой предмет залога учитывается на балансе банка. Аналитик Олег Репченко данный тезис однозначно подтверждает: «Банки получают на баланс переоцененный залог, а людям приходится продавать квартиры, купленные ими на первичном рынке, значительно дешевле».

Если разбирать ситуацию с позиции потенциального покупателя, то следует напомнить, что правовое определение объекта недвижимости в качестве первичного или вторичного основано исключительно на юридической взаимосвязи этого объекта недвижимости с первоначальным собственником (создателем), а значит, как только квартира переходит от застройщика в собственность третьего лица, она перестает считаться новостройкой и становится «вторичкой». И не имеет значения, жил в этой квартире кто-то или нет, даже если в соседнем корпусе есть квартиры, которые до сих пор продаются застройщиком.

Тем, кто задумался о приобретении квартиры в новостройке по программе льготной ипотеки, следует помнить, что в условиях резкого ухудшения экономической ситуации в РФ и при потере соответствующих доходов, покупатель одновременно получит непомерную кредитную нагрузку, а его объект вложений может превратиться в неликвид.

Чтобы быть в курсе главных новостей рынка недвижимости, подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».