Доходность от долгосрочной сдачи жилья в аренду сейчас составляет от 4 до 6% годовых, к этому добавляется рост стоимости самой квартиры на рынке в среднем на 6-10% в год, если учесть, что ставки на рублевые депозиты уже не покрывают даже инфляцию, то вложение в жилую недвижимость приобретает все больший смысл, отмечают эксперты.
«Трудно сказать, как долго сохранится такая тенденция. При выборе инвестиционного объекта лучше обратить внимание не на «перегретые» предложения однокомнатных квартир, а на гораздо более доступные (по стоимости квадратного метра) двухкомнатные, и исключительно «под ремонт», если рассматриваете вторичный рынок жилья. Выбирайте по количеству окон, высоте потолков и входной группе — эти вещи вы не сможете улучшить в приобретенной квартире. Принято считать, что капитальные вложения в отделку не имеют смысла при продаже. Все так, но если мы говорим о долгосрочных инвестициях и сдаче квартиры в найм, то ситуация существенно отличается. Несколько лет сохраняется тренд на качество, когда при выборе квартиры жильцы готовы доплачивать не за функциональность, а за индивидуальность и качество квартиры. В таких ситуациях разница арендных ставок может быть достаточно существенной и достигать 15-20%», — комментирует Алексей Кузин, генеральный директор Maroom.
По мнению Александра Гиновкера, вице-президента «Ассоциации риэлторов СПб и ЛО», на «вторичке» можно зарабатывать двумя путями.
«Первый — покупка с последующей сдачей в аренду. С этим бизнесом все более или менее понятно: рентабельность сдачи составляет порядка 4-6% годовых. Это стабильный консервативный способ получения дохода. Чтобы избежать простоев квартиры, объект должен удовлетворять современным требованиям: хорошая транспортная доступность, близость к метро, современный ремонт, приличная входная группа. Современная мебель тоже будет преимуществом. «Бабушкины варианты» все меньше пользуются популярностью у арендаторов при наличии альтернативы», — рассказывает Гиновкер.
Второй вариант — покупка с целью последующей перепродажи. Это, по мнению эксперта, уже более сложный путь — важно правильно выбрать вариант для покупки: цена должна быть ниже рынка.
«Чаще всего это дело случая, когда продавец в силу каких-либо обстоятельств готов существенно снизить цену. Есть, конечно, еще вариант покупки с торгов, но там много подводных камней и рисков. Отмечу, что мы сейчас говорим о ценах в рублях, но если цены за этот год выросли до 8-10%, то цены в валюте наоборот упали, — курс доллара к рублю вырос более значительно: порядка 20% или более. Если вы располагаете валютными сбережениями, то вопрос «покупать ли недвижимость» — философский. По сравнению с 2014-15 годами, когда курс доллара вырос почти в 2 раза, а недвижимость осталась в тех же рублевых ценах, то наибольший выигрыш получили те, кто ничего не покупал, а просто сохранил свои валютные сбережения. Тут каждый инвестор решает сам: хранить ли значительные суммы в валюте, что тоже имеет риски, или вкладывать в недвижимость», — отмечает Гиновкер.
Чтобы не попасть в условия жесткой конкуренции в случае, если недвижимость приобретается под сдачу, Алексей Кузин советует не приобретать квартиры в спальных районах. Также не стоит искать выгоды за счет неблагоприятных локаций, несмотря на устоявшееся мнение, что чем «дешевле» место, тем прибыльнее деятельность рантье, — окружение формирует спрос. Эксперт рекомендует обратить внимание на московские округи от Юго-Западного и до Северного, по возможности, включая Центральный. Александр Гиновкер тоже полагает, что основную роль играет местоположение и тип дома.
«Наиболее популярны сейчас дома постройки 2005-2010 гг. Также востребованы дома старого фонда, если это исторический центр города, особенно, если они с капремонтом. Что касается спальных районов, то тут важна транспортная доступность. В целом, можно резюмировать: место, входная группа, качество ремонт и вид из окон – основные критерии выбора вторичной недвижимости. Сегодня откровенно неликвидных районов в Санкт-Петербурге нет. Если говорить о недвижимости стоимостью выше среднего, то наибольшим спросом пользуются Центральный, Петроградский, Василеостровский районы. За последние годы Васильевский остров за счет решения транспортной доступности существенно повысил свою популярность. Огромную роль здесь сыграл ЗСД, мост Бетанкура и второй выход из метро «Спортивная», — комментирует Гиновкер.
Комментарии