Стандарт защиты ипотечников vs социальный взрыв. Мнение эксперта о новой норме

С 1 января 2025 года в России вступит в силу стандарт, направленный на защиту прав и законных интересов ипотечных заемщиков. Как эти новшества отразятся на рынке и почему – в этом материале.

Собеседником Novostroy выступил коммерческий директор компании «Оптилэнд» Дмитрий Мокроусов:

Цель этого стандарта – свести к минимуму или полностью прекратить практику взаимодействия между банками и застройщиками, в частности, использование кэшбеков, которые фактически маскируют выдачу ипотеки заемщикам без первоначального взноса. Такие заемщики относятся к категории высокорисковых, что в будущем может привести к проблемам.

Второй важный момент – уход от практики завышения стоимости жилья, когда снижение ставки по кредиту скрывается в цене квартиры, а банк получает эту сумму в виде комиссии. Покупатели часто не обращают внимания на стоимость жилья, сосредотачиваясь на размере ежемесячного платежа. Однако за этой манипуляцией с якобы сниженной процентной ставкой скрывается риск увеличения стоимости залога (квартиры) до нерыночных значений. В итоге банк получает переоцененный актив, что само по себе является высокорискованной операцией.

Если заемщик по какой-либо причине не сможет выплачивать ипотеку, то продать квартиру «в рынке» станет невозможно, так как она была переоценена на начальном этапе. Увеличение числа таких заемщиков и сделок может спровоцировать социальный взрыв.

Я вижу, что это часть программы Центробанка по борьбе с недобросовестными схемами ипотеки от застройщиков. Такие схемы также привели к увеличению разницы между ценами на жилье на первичном и вторичном рынках, которая в среднем составляет около 40%.

Подводя итог, отмечу, что в краткосрочной перспективе вроде бы хорошо всем: банки получают свою комиссию, девелоперы – продажи, а покупатели недвижимость с комфортным для себя платежом. Но если посмотреть на эту ситуацию в долгосрочной перспективе, то мы видим, что банки приобретают высокорискованных заемщиков фактически без первоначального взноса, которые при других, скажем так, рыночных условиях эту покупку не осилили бы. А покупатели приобретают недвижимость по изначально завышенному ценнику. И если они не смогут выплачивать кредит, продать квартиру по рыночной стоимости будет невозможно, так как она окажется значительно ниже изначально завышенной цены. В итоге покупатель, который приобрел квартиру не на рыночных условиях, а по «специальным» программам, может остаться не только без квартиры, но и с долгом перед банком.

Именно поэтому такие схемы, где из трех сторон – банк, покупатель и застройщик – защищен только последний, закономерно планируется ограничивать.

Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.