Центробанк обратился в правительство с требованием запретить льготные программы ипотеки от застройщиков по околонулевым ставкам.
Как пояснила глава Центробанка Эльвира Набиуллина, ипотечные программы от девелоперов вводят покупателей в заблуждение. Квартиры, подходящие для оформления такого кредита, переоценены.
«Ипотечные программы от застройщиков в течение всего 2022 года набирали популярность и уже в четвертом квартале выдачи по таким программам заняли практически половину рынка, а применительно к ряду банков — и все 70-80% от объемов их ипотечной выдачи. Очевидно, что полный запрет использования программ скажется на всех параметрах рынка — и на спросе, и на ценах, и на доходе застройщиков. Сейчас благодаря программам, покупка квартиры в новостройке стала доступна для широкого круга покупателей, запрет же на программу значительно сузит круг потенциальных заемщиков и сместит спрос в сторону вторичного жилья, которое на фоне программ от застройщиков оставалось малодоступным и невостребованным», — комментирует Маргарита Кирикова, территориальный менеджер по организации продаж ипотеки Северо-Западного филиала банка «Открытие».
Однако, говорит Кирикова, у меры будут как отрицательные, так и положительные последствия. С одной стороны, в краткосрочной перспективе запрет ипотеки от девелоперов сделает менее доступной для заемщиков покупку новостройки, с другой — приостановит рост цен и поможет возродиться рынку вторичного жилья.
«Пока Центробанк не принял решения, девелоперы вместе с банками продолжают предлагать собственную субсидированную ипотеку, но значительная доля застройщиков уже свернули эту программу. За время действия субсидированной ипотеки от застройщика у покупателя фокус с цены объекта сместился на ежемесячный платеж. То есть, ему стало неважно, сколько стоит лот, ему важно, сколько он будет платить в месяц. Да, при оформлении субсидированной ипотеки от застройщика покупатель не получит скидку 20-30%, что равноценно увеличению цены на этот размер. Конечно, опасения регулятора верные, и в случае дефолта заемщика реализовать такое залоговое имущество будет проблематично, так как цена завышена», — рассказывает Валерий Кочетков, директор управления новостроек «ИНКОМ-Недвижимости».
Как отмечает Валерий Кочетков, девелоперы вместе с банками уже стали разрабатывать новые предложения для покупателей. Так, сегодня появилась альтернатива субсидированной ипотеке от застройщика — ипотека траншами. Она предлагает получение сначала 5% от кредита, а остальное за два месяца до ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, в течение 1,5-2-х лет у заемщика будет комфортный минимальный платеж по ипотеке.
«Считаю, отмена всех льготно-субсидированных ипотек положительно сказывается на рынке недвижимости. Все эти танцы с бубнами только затягивают нормальное движение процессов на рынке недвижимости. А нормальным я считаю коррекцию вниз цен, которые были неадекватно увеличены благодаря неумелой господдержке строительного рынка. Озабоченность Центробанка понятна. Благодаря суррогатным ипотечным схемам, покупатели самообманываются, приобретая ещё не построенные квартиры на 15-25% дороже. Я всех отсылаю к опыту прошлых лет. Представьте, что летом 2008 года вы купили квартиру не по пиковой цене 108 тысяч рублей, а на 20% дороже, за 129,6 тысяч за квадратный метр. Уже через год летом 2009 года цены упали до 76 тысяч рублей за квадратный метр. У вас возникли проблемы и вы вынуждены продать залоговый объект. И вот, вы реализовали квартиру за 76 тысяч рублей за квадрат. В итоге вы остались должны банку ещё 53,6 тысячи с квадратного метра. Если перевести этот долг в стоимость квартиры 30 квадратных метров, то в абсолютных цифрах это 1,6 млн рублей. Но я привел пример цен 2008-2009 годов. Сейчас цены выше в два раза», — говорит Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «БЕНУА».
Комментарии