О четырех уступках, на которые могут пойти арендодатели, рассказал эксперт в области права Владимир Немировский.
Предложение только растет
В первую очередь, Владимир заметил, что рост арендных ставок на сегодня останавливают последствия пандемии и насыщение рынка недвижимости новыми объектами (так, по данным Минстроя, в 2022-м ввод жилья составил 102,7 млн кв. м, что на 11% выше аналогичного показателя 2021-го).
«В ближайшие годы мы также столкнемся с проблемой устаревания объектов, построенных в прошлом. Особенно эта проблема затронет торгово-развлекательные комплексы, собственники которых в последние годы были вынуждены экономить на содержании и текущем ремонте помещений».
Учитывая же имеющиеся тенденции на рынке недвижимости в топ уступок, на которые готовы пойти арендодатели жилых и коммерческих помещений, по мнению эксперта, можно с уверенностью отнести четыре варианта.
Снижение размера арендной платы
«Несмотря на то, что действие ковидных каникул для арендаторов, предусмотренных 98-м федеральным законом, давно завершилось, арендаторы могут вести переговоры о снижении арендной платы. Статья 614 Гражданского кодекса (ГК) РФ предусматривает такую возможность. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. К таким обстоятельствам можно отнести снижение проходимости торговых или офисных комплексов, снижение качества содержания мест общего пользования и т. п.», – обращает внимание Владимир Немировский.
Установление ограничений в договоре на будущий рост платы
Арендаторы могут предложить внести в договор аренды положения, которые будут ограничивать рост арендной платы в будущем. При этом сам договор может быть заключен на длительный срок. Многие арендодатели в сложившихся реалиях будут заинтересованы сохранить платежеспособного арендатора и согласиться с его условиями.
«Варианты ограничений роста платежей могут быть различными. Например, можно предусмотреть в договоре правило о том, что арендная плата не может увеличиваться больше, чем на индекс роста потребительских цен. Также возможно привязать размер арендной платы к проценту от оборота коммерческого объекта», – привел варианты Владимир.
Компенсация стоимости неотделимых улучшений
Часто арендаторы берут на себя расходы по ремонту помещений. Все улучшения, которые невозможно забрать с собой, в гражданском праве называют неотделимыми.
«Арендатор вправе получить компенсацию неотделимых улучшений, если выполнит два условия:
- улучшения будут произведены за его счет;
- будет получено согласие арендодателя на улучшения.
Вместо возмещения неотделимых улучшений в денежной форме можно зачесть их в счет оставшихся к уплате арендных платежей», – разъяснил эксперт.
Льготный выкуп
И еще один вариант, по словам Владимира Немировского, предполагает достижение договоренностей с арендодателем об условиях льготного выкупа помещения в период действия договора аренды либо с отлагательным условием. «Такое условие сформулировать как право арендатора выкупить объект в будущем по заранее определенной цене, тем самым гарантировав для себя предсказуемость цены объекта, целесообразность вложений в неотделимые улучшения, при этом оставив простор для маневра на случай изменения экономических условий».
Комментарии