Минимальные цены продаж квартир, которые устанавливают банки в новостройках с проектным финансированием, и суммы, которые застройщику приходится удерживать с генподрядчика, — стали основными темами для обсуждения на конференции девелоперов в Петербурге. Первое мешает компаниям делать скидки покупателям, а второе — увеличивает стоимость строительных работ. Novostroy.su спросил экспертов, как следует изменить эти требования, чтобы рынок новостроек в городе прекратил стагнировать.
Сейчас, по положению ЦБ РФ, сумма, которую застройщик удерживает с генподрядчика должна быть 5%. Это, как отмечает Алексей Плюта, директор по экономике и финансам компании «Мегалит», для генподрядчиков достаточно существенный бюджет, и сказывается на общей стоимости их работ.
«Хотелось бы снизить этот критерий до 2–3%. К тому же, согласно положению ЦБ РФ № 590, все строительно-монтажные риски застрахованы даже в гарантийный период эксплуатации. Получается, что требование об удержании процентов и страховка дублируют друг друга», — комментирует эксперт.
«Удержание части средств генподрядчика — это обеспечительная мера зеркальных гарантийных обязательств генподрядчика перед застройщиком, сохраняются она в течение 5 лет, и является стандартной практикой. Однако размер удержания в 5% — явно завышенная величина, исходя из опыта нашей деятельности такой размер резерва избыточен. И закрепление его на законодательном уровне является негативным фактором для отрасли», — добавляет Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI.
Другим критерием, требующим корректировки, девелоперы отметили ограничение банком-кредитором минимальной цены продаж. Застройщикам необходимо проводить акции и скидки, чтобы привлечь покупателей, к примеру, на нулевом этапе строительства, но этот пункт «связывает руки».
«Логичнее было бы устанавливать не минимальную цену продаж для каждого проекта, а минимальную среднюю цену продаж в течение квартала», — поясняет Алексей Плюта.
Алексей Ефремов заметил, что сложности во взаимодействии с банком могут возникнуть в этом вопросе, если рыночные условия критично изменились или первоначальный бизнес-план был излишне оптимистичен.
«Кредитору необходимо контролировать, исполняются ли параметры бизнес-плана, формируются ли источники возврата кредита в полном объеме. В любом случае, банки не откажутся от контроля такого ключевого момента. Основной вопрос сейчас лишь в налаживании конструктивного взаимодействия между заемщиком и кредитором», — полагает эксперт.
Аналитики отметили, что сейчас у банков есть сложности и с представлением рентабельности девелоперского бизнеса. Оно формируется на примере Москвы, где доходность от такого предприятия гораздо выше, чем в Петербурге. К тому же из-за эскроу возросли большие транзакционные издержки на взаимодействие между банком и заемщиком — каждый платеж является выборкой кредитных средств и требует представления соответствующего пакета документов.
Комментарии