Будет ли в России дефицит новостроек и когда? Мнения экспертов

Уже во второй половине 2025 года есть риск формирования в РФ дефицита новых квартир – заявила гендиректор Национального рейтингового агентства Татьяна Григорьева. Предлагаем мнения других экспертов по этому поводу.

Мнения

Директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент» Елена Устинова:

Оценка выглядит вполне логичной, так как действительно многие застройщики приостановят начало проработки новых проектов. Но, на наш взгляд, скорее, дефицит может возникнуть в 2026 году. Снижение спроса во многом связано с ужесточением программ льготной ипотеки, которое в свою очередь зависит от общеэкономической ситуации и ключевой ставки ЦБ. В случае снижения ключевой ставки, появления новых льготных программ (например, прорабатывалась ипотека для учителей), спрос будет увеличиваться, что в свою очередь будет стимулировать разморозку объектов недвижимости.

Директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова:

Наиболее сомнительно в логике эксперта выглядит термин «дефицит». Дефицит – это ситуация, когда спрос намного превышает предложение, что заставляет покупателей идти на весьма невыгодные условия сделки, становиться в очередь, соглашаться на покупку менее качественного товара и т. п. Для продавца (в нашем случае застройщика) дефицит тоже не самая выгодная ситуация, как может показаться на первый взгляд. Прежде всего, дефицит – это недополученная потенциальная прибыль, ведь если у вас покупателей гораздо больше, чем у вас товара, то вы остаетесь без выручки с несостоявшихся продаж. Поэтому настоящий дефицит обычно испытывают и сами продавцы, которые хотели бы реализовывать больше, но не имеют такой возможности. Ситуация на рынке жилья пока далека от таких реалий.

Действительно, в запасе у застройщиков есть 72 млн квадратных метров жилья в новостройках, как строящихся, так и уже точно запланированных. Но из них 28 млн «квадратов» застройщики еще даже не пытаются продавать, то есть все эти квартиры не выставлены на рынок жилья. Но они уже строятся или запланированы, поэтому рано или поздно (а скорее рано) девелоперам придется их предложить покупателям. И есть еще 44 млн кв. м жилья, которые уже на рынке и ждут своих покупателей.

Между тем власти существенно ограничили льготную ипотеку, которая приводила к застройщикам массовых новостроек почти 90% покупателей. Одновременно Центробанк повысил ключевую ставку, из-за чего ипотека на вторичное жилье стала почти недоступной. Иными словами, покупателей в 2024 году на рынке будет не больше, а меньше. То есть с учетом больших товарных запасов создается предпосылка не к дефициту, а к профициту на рынке новостроек.

Конечно, для застройщиков реализация всех квартир становится проблемой, и можно предположить, что они массово начнут снимать с продажи квартиры, чтобы удержать цены от падения и подстегнуть спрос. Но такая логика спасает только монополистов, а рынок новостроек все-таки довольно конкурентный. В Москве строят 400 жилых комплексов, работает более 200 компаний. Относительно немногочисленные покупатели в любом случае найдут себе подходящую квартиру, и сокращение предложения (особенно не топового по своему качеству и другим параметрам жилья) только делает более вероятным, что клиент найдет нужное жилье у конкурента. Соответственно, даже если и произойдет сокращение предложения, дефицитом это назвать нельзя.

Директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина:

- Рисков дефицита жилья в России нет. Уже несколько лет подряд в стране фиксируются рекордные темпы ввода новостроек, включая многоквартирные дома и ИЖС. В 2022 и 2023 годах этот показатель превысил 100 млн кв. м. Максимальное предложение наблюдается в Москве, где экспонируется 67 630 квартир и апартаментов. В отдельных регионах действительно есть нехватка новостроек, например, на Кавказе и в Заполярье, но это именно исключения из правил. В целом мы видим сбалансированное положение, далекое как от дефицита, так и от затоваривания. Правда, некоторые форматы жилья действительно являются эксклюзивными и потому пользуются повышенным спросом. Например, в 2023 году впервые стартовала продажа квартир в главном деловом кластере страны – «Москва-Сити». Однако жилье с исключительными характеристиками не следует приравнивать к дефициту. Стоит отметить, что система проектного финансирования, на которую перешла российская строительная отрасль, препятствует не только появлению обманутых дольщиков, но и проблеме дефицита, так как стимулирует высокую конкуренцию.

Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».