Аналитик: рынок недвижимости сильно перегрет, на лицо признаки финансового «пузыря», грядут банкротства девелоперов

В настоящее время рынок недвижимости сильно перегрет, и наблюдаются даже явные признаки «ипотечного пузыря», отмечает Александра Белоус, президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в сфере строительства и проектирования «Синергия». Виной тому, по мнению эксперта, дефицит предложения, резкий рост цен на строительные ресурсы, а также массовые инвестиции накоплений граждан в недвижимость.

«Имеющие сбережения россияне (а это всего треть населения) массово инвестировали их в улучшение жилищных условий и покупку недвижимости, в том числе в ипотеку, так как это более консервативный и понятный простым людям финансовый инструмент сохранения накоплений, чем финансовые активы (акции, облигации, ПИФы и т.д.). Но теперь в массе платежеспособный спрос исчерпан. Более того, новые правила льготной ипотеки фактически вычеркнули из программы Москву и другие крупные города, где стоимость квартир превышает 3 миллиона рублей. А именно в них концентрируется платежеспособное население с относительно высоким уровнем доходов. Все это произошло на фоне снижающихся седьмой год подряд реальных располагаемых доходов населения. Однако несмотря на снижение спроса, замедление роста цен на недвижимость и конец периода сверхприбылей застройщиков, существенная коррекция цен в обозримой перспективе маловероятна», — комментирует Белоус.

По словам эксперта, в России цены, достигнув высоких отметок, как правило редко снижаются. Кроме того, правительство в лице строительного вице-премьера Марата Хуснуллина и главы Минстроя Ирека Файзуллина сделало ставку именно на стройкомплекс как локомотив выведения экономики из кризиса, поэтому постоянно ищет способы поддержать на плаву крупнейших застройщиков.

«Однако, невзирая на такие усилия, поддержать инвестиционный спрос на прежнем высоком уровне едва ли удастся. Ожидать продолжения инвестиционного бума в этом полугодии вряд ли стоит. Скорее наоборот. В краткосрочной перспективе средняя ставка по ипотеке может вырасти до 8% из-за ужесточения условий льготных госпрограмм. Рост будет не резким, поскольку молодые семьи сохраняют льготы. Однако, например, руководитель системообразующего строительного банка «ДОМ.РФ» Виталий Мутко не исключает вероятность коррекции ипотечной ставки даже до 9%. Таким образом в скором времени фактически нивелирован окажется фактор поддержки властями массового домостроения. Более того, в конце этого или начале следующего года возможна лавина банкротств малых и средних строительных компаний, активы которых поглотит «крупняк», имеющий финансовую подушку безопасности, которая поможет пережить кризисный период», — комментирует аналитик.

Вероятно, на этом фоне, как говорит Белоус, застройщикам придется сменить стратегию и делать ставку на количество проектов с минимальной маржой вместо искусственной поддержки спроса. Таким образом в текущих условиях объем оборота окажется важнее суммы прибыли. Но и массовый спрос, по мнению эксперта, поддержать благодаря этому едва ли удастся.

«Население «вытряхнулось», а инвесторы уже приобрели все, что хотели в предшествующий период», — резюмировала Александра Белоус.