Куда уезжают россияне: Центральная Азия — та же Россия

• Почему сюда приезжают?
• Куда именно приезжают россияне
• Что и сколько стоит
• А если как инвестиция?
• О подводных камнях и особенностях рынков недвижимости

В старейшей универсальной энциклопедии «Британника» в список центрально-азиатских государств включают пять стран. Это Казахстан, Узбекистан, Кыргызстан, Таджикистан и Туркменистан.

Как отмечают риелторы, фактически сейчас спрос на недвижимость в этих странах определяется потоком мигрантов. Лидером является Казахстан. Так, по данным министра труда и социальной защиты населения республики Тамары Дуйсеновой свыше 400 тыс. граждан России въехали в Казахстан с 21 сентября по конец ноября 2022 года, пишет ТАСС. Границу с Кыргызстаном на начало октября перешли 50 тысяч человек, а Узбекистана, по разным оценкам — около 30-40 тысяч. По мигрирующим в Таджикистан и Туркменистан информации нет.

По мнению аналитиков, большинство россиян используют эти страны как международный хаб для дальнейшего пути. Например, по данным Тамары Дуйсеновой, из Казахстана по разным направлениям разъехались более 320 тыс. россиян, а осели в стране около 100 тыс. российских граждан. Рассмотрим, по каким причинам здесь решают остаться, и что происходит на рынках недвижимости этих стран.

Почему сюда приезжают?

Во-первых, в странах Центральной Азии отсутствует визовый режим, нет ограничений на въезд. В Кыргызстан и вовсе можно въехать по паспорту России.

Во-вторых, немаловажную роль играет географическая близость и логистика. Сюда легко добраться, есть прямые рейсы из всех крупных российских городов. Правда и стоимость авиарейсов в начале сентября резко подскочила. Например в кыргызстанский город Ош, куда в первые недели после объявления начала частичной мобилизации прибыло порядка 6 тыс. россиян, билеты из Москвы продавали по 200 тысяч. Еще в начале сентября их продавали за 20 тыс. рублей., а в момент написания материала — конце ноября— их предлагали от 12 тыс. рублей.

В-третьих, понятная культура. Десятки лет все эти страны были республиками СССР, была сформирована единая культурная общность. Она среди старшего поколения до сих пор сильна. Все достаточно просто и с языком. В Кыргызстане и Казахстане, даже представители титульных наций, говорят на русском языке.

Виталий Русаков

Эксперт рынка

В-четвертых, здесь достаточно много русскоязычных диаспор. Много русских, представителей многих национальностей бывшего СССР до сих пор проживает там. Например, как отмечают риелторы, в Казахстане русскоязычного населения около 30-35%, а в северных регионах страны число русских достигает 70%. Речь идет о городах Павлодар, Костанай, Петропавловск, Уральск, Усть-Каменогорск. А в Бишкеке (это столица Кыргызстана) по словам аналитика международного рынка Виталия Русакова, уже почти сформировались русскоязычные кварталы.

В-пятых, социальная инфраструктура, по словам экспертов, не хуже, чем в России.

«В этих странах все есть — банки и высокоскоростной интернет, современные жилые комплексы и ТРЦ. Медицина по некоторым параметрам тоже не уступает – например, многие русские, впервые приехавшие в Кыргызстан, удивляются — какая здесь прекрасная стоматология и ортопедические клиники», — говорит Виталий Русаков.

Куда именно приезжают россияне

Наиболее популярными локациями российских мигрантов в республиках Центральной Азии, по словам Русакова, являются:

• В Республике Казахстан: Уральск, Павлодар, Петропавловск, Костанай, Алматы, Астана, Караганда, Усть-Каменогорск.
• В Республике Кыргызстан: Бишкек, Ош, Иссык-Куль и область.
• В Республике Узбекистан: Ташкент, Андижан, Бухара, Самарканд.
• В Республике Таджикистан: Душанбе, Худжанд и Куляб.

«Конечно, массовый приток россиян оказывает влияние на рынки недвижимости этих стран. Причина в количественном отношении: общий объем предложения объектов на вторичном и первичном рынке не столь велик, слишком “тонкий рынок”. В любом случае, уже сейчас местные аналитики недвижимости отмечают рост арендных ставок и цен на квартиры на локальных рынках в пределах 15-20%», — рассказывает эксперт.

Что и сколько стоит

С начала года стоимость аренды квартир, например, в Казахстане выросла в два раза. До начала СВО снять однокомнатную квартиру на окраине Алматы, как отмечает эксперт, можно было за 150 тыс. тенге — это примерно 19,5 тыс. рублей на момент публикации. С начала военных действий стоимость аренды повысилась до 250 тыс. тенге (32,6 тыс. рублей), а после объявления мобилизации ставка выросла до 350 тыс. тенге (около 45,6 тыс. рублей).

В Бишкеке, по данным агентства house.kg, арендовать квартиру в январе 2022 года можно было за $600 или 36,6 тыс. рублей по текущему курсу. В конце сентября ценник поднялся до $875 или около 53,5 тыс. рублей. Это, как отмечают эксперты, был абсолютный рекорд за всю историю наблюдений. Но уже по итогам октября он оказался побит, к этому моменту средняя стоимость аренды достигла $945 или 57,7 тыс. рублей. Прирост с начала года составил 36%.

С ценами на покупку жилья ситуация аналогичная. Разберем на примере того же Бишкека. Еще в январе 2022 года квартиру в этом городе можно было приобрести в среднем за $57,7 тыс., по текущему курсу это около 3,5 млн рублей. В апреле цена поднялась до $64,5 тыс (3,9 млн рублей), а на начало ноября средняя цена зафиксировалась на уровне $69,9 тыс. или 4,2 млн рублей. Рост цены в долларах за десять месяцев составил 21%.

«На 80% фактор роста стоимости аренды обусловлен притоком мигрантов из РФ. В целом стоимость квартир на продажу по республикам выросла на 20%. Например, в городе Караганда (это третий по величине и значимости город в Казахстане) стоимость двухкомнатной квартиры в таких районах, как Юго-Восток, Гульдер и Гульдер 2, будет находиться в диапазоне 12-14 млн тенге (это 1,5-1,8 млн рублей). В менее престижных районах — типа Сортировка и Майкудук можно найти “двушку” на “вторичке” и за 7-8 млн тенге (0,9-1 млн рублей)», — говорит Виталий Русаков.

А если как инвестиция?

В целом рынок недвижимости, его динамика в странах Центральной Азии мало отличается от российского, отмечает Русаков.

«Существует явная нехватка современного жилья. В таких республиках большое количество многодетных семей, а молодая часть населения (до 35 лет), составляет долю в 30-40%. Этот “навес спроса” со стороны молодых граждан регулярно подпитывает местный рынок новостроек», — рассказывает эксперт.

Инвестиционную доходность покупки или сдачи жилья в аренду аналитики оценивают в 7-8% в год. Напомним, что аналогичная динамика наблюдается в Турции.

О подводных камнях и особенностях рынков недвижимости

По словам риелторов, процесс покупки и регистрации сделок с недвижимостью иностранцами в республиках Центральной Азии во многом идентичен. Но есть и свои особенности. Например, в Кыргызстане иностранный гражданин может купить квартиру и даже получить ипотечный кредит в местном банке на приобретение жилья в новостройках.

«Вопросы возникают только при покупке домов, так как земля в собственность иностранцам не продается. Для регистрации сделки необходимо встать на учет в налоговых органах, получить что-то наподобие ИНН, открыть счет в банке (так требуют в Казахстане, например). Однако каких-то особых сложностей при сделках с недвижимостью пока не было», — резюмировал эксперт.

Напомним, в серии материалов Novostroy «Куда уезжают россияне» уже вышли тексты про то, почему наши соотечественники уезжают и скупают недвижимость в Турции и ОАЭ, а также о том, что делать с квартирами в России при переезде.