Так уж получилось, что историческое наследие — это и главная гордость, и главная проблема Санкт-Петербурга. Сегодня поговорим о заброшенных здания: чем они опасны и почему их никто не реставрирует.
- Заброшенный Петербург
- Опасное соседство
- Реконструкция — это по-нашему
- Слишком дорогая история
- Кто виноват и что делать
Заброшенный Петербург
Жизнь в музее под открытым небом не только красива, но и опасна. И это вовсе не цитата из соцсетей. Прошлая неделя в Санкт-Петербурге снова выпала «камнепадной» — дважды осыпалась штукатурка с фасадов домов на тротуары. Сначала на улице Рубинштейна, а потом на Невском проспекте. Хорошо, что обошлось без жертв.
Оба этих дома были жилыми. Что уж говорить о зданиях заброшенных и находящихся в аварийном состоянии. А таких в Северной столице немало. Точное количество назвать довольно трудно.
В начале этого года активисты составили «Красную карту развалин Петербурга», отметив местоположение заброшенных зданий на Google Maps. Всего таких точек — 986. Но и это, вероятно, ещё не все.
Так на сайте проекта urban3p (каталог заброшенных зданий России) можно найти свыше 1,3 тысячи объектов в Санкт-Петербурге. Правда, там представлены не только здания, но и подземные объекты. Вроде заброшенных бомбоубежищ и т. п.
При этом многие из «заброшек» находятся в самом центре города. Их можно встретить и в нескольких шагах от Невского проспекта, и на Васильевском острове, и на Петроградской стороне. Ну а сколько пустующих зданий вдоль Обводного канала…
Опасное соседство
Неудивительно, что в Петербурге образовалось движение любителей полазать по «заброшкам». Таких людей ещё называют сталкерами. Есть и целое туристическое направление — экскурсии по заброшенным местам. За несколько тысяч рублей гиды готовы показать «обратную» сторону Санкт-Петербурга.
Развитие туризма — это, конечно, хорошо. Но только вряд ли жители окружающих домов довольны соседством с подобными достопримечательностями. Весть о том, что ребёнок отправился поиграть в заброшенном здании — кошмар для любой матери. И это вовсе не проявление гиперопеки.
Но на этом негативное влияние «заброшек» не исчерпывается. «Кроме прямой угрозы безопасности граждан, такие объекты негативно влияют на восприятие городской среды, снижают привлекательность инвестиций в окружение, усложняют проекты реконструкции прилегающей застройки», — добавляет Юрий Александров, руководитель направления fee-девелопмента в инжиниринговой корпорации «ИРБИС».
Ещё одна опасность, которая сопровождает соседство с заброшенными зданиями — пожары. Возгорания в заброшенных зданиях случаются регулярно.
Реконструкция — это по-нашему
По странному стечению обстоятельств пожары часто случаются в зданиях, которые девелоперы хотели реконструировать с сохранением исторического облика. Так в апреле прошлого года заполыхало здание «Невской мануфактуры».
Фабрика, которую ещё в 1841 году основал английский купец Торнтон, простаивала с 2007 года. Пока собственники не решили провести редевелопмент территории, превратив промышленные здания в жилые кварталы.
Сложность была лишь в том, что «Невская мануфактура» — в реестре культурного наследия регионального значения. А значит, что просто сносить постройки нельзя, а все работы надо согласовывать с КГИОП. Так что для кого-то этот пожар стал настоящей удачей, убравшей лишние сложности. Как тут не вспомнить слова классиков.
Уже не раз загоралась и ещё одна скандально знаменитая «заброшка» Санкт-Петербурга — дом Басевича. Градозащитники уверены, что это вовсе не трагическая случайность, а пожары должны были освободить место для строительства апарт-отеля.
Дом Басевича — одна из самых красивых и известнейших «заброшек» в Петербурге. Скандалы вокруг судьбы этого здания не утихают с 2020 года.
Впрочем, если в дело включаются «высшие силы», то можно обойтись и без пожаров. Мешающее историческое наследие на законных основаниях прекрасно разрушается строительной техникой. Из последних таких громких случаев — снос манежа лейб-гвардии Финляндского полка 1854 года постройки.
Ни протесты градозащитников, ни обращения в суд не помогли жителям Васильевского острова отстоять памятник истории. Для возведения нового ЖК застройщик решил разрушить здание манежа. И разрушил. Заметьте, всё в рамках правового поля. А вот что по этому поводу думают наши читатели.
Слишком дорогая история
И всё же такой «подсечно-огневой» девелопмент скорее редкость. Петербургские застройщики жилья массового сегмента, вообще почти не берутся строить в центре. Предпочитая застраивать пустыри на окраинах, а не восстанавливать исторические здания. И тому есть объективные причины.
«Главная проблема реконструкции объектов культурного наследия в запущенном состоянии состоит в высокой стоимости реставрационных работ (часто стоимость отличается в два-три раза по сравнению с новым строительством).
Так же сроки предпроектных и проектных работ вдвое выше из-за дополнительных согласований и экспертиз. Министерство культуры ведёт дополнительный надзор за выполнением работ, это дополнительный административный барьер, который делает восстановление объектов экономически бессмысленным для девелопера», — считает Дмитрий Анпилогов, CEO проектного бюро «АртПро».
В таком же ключе высказался и Юрий Александров:
«Работа с такими объектами всегда связана с большим количеством технических и нормативных сложностей. Как правило, для экономической эффективности необходимо изменить функциональное назначение, архитектурно-планировочные решения, что не всегда достижимо или быстро реализуемо.
Часто отдельные нормы вступают в противоречие друг с другом, а устранение таковых без административного регулирования невозможно. Вот и получается, что проще “не делать”, чем находиться под постоянным надзором прокуратуры, градозащитников, и при этом не иметь понятного финансового результата».
Позволить себе такие затраты времени и средств могут лишь застройщики объектов премиального класса. А таких домов в Петербурге не так уж много. Чаще нежилые здания в исторической части города после реставрации переоборудуют под апарт-отели. Хотя и в этом случае у девелоперов хватает сложностей.
«Многие здания в Санкт-Петербурге относятся к объектам культурного наследия и ремонтные работы надо согласовывать с КГИОП. Все эти согласования занимают много сил и не всегда дают желаемый результат.
Помимо этого, большинство заброшенных зданий находятся в аварийном состоянии и даже после ремонта, снять аварийность практически невозможно. В связи с чем чаще принимается решение такие объекты не брать в работу», — обрисовывает положение Вячеслав Пона, директор по развитию компании Travelto Development.
Вот так и получается, что в центре города, где стоимость жилья составляет по 250-300 тысяч рублей за кв. м тут и там можно встретить руины.
Кто виноват и что делать
Нельзя сказать, что власти ничего не делают для решения проблемы. К примеру, с 2018 года в Петербурге, а с 2021 и в Ленобласти, стартовала программа «Аренда памятника за 1 рубль». Арендатор может взять объект на 49 лет, реставрировать и использовать за символическую плату — 1 рубль за 1 кв. м в год.
Идея эта не нова — подобная практика уже давно применяется в Москве. Видимо, столичный опыт был признан успешным и его решили перенять. Только вот получилось не сказать, что очень хорошо.
Во-первых, условия программы выгодны только на первый взгляд. Ставка в 1 рубль будет начислять лишь после завершения реставрации и приёмки объекта. На работы отводится 7 лет, но можно закончить быстрее. Пока же идёт реставрация, арендатор платит рыночную стоимость. То есть первое время вынужден только вкладываться в работы, не имея возможности получать с этой недвижимости доход.
Во-вторых, сам подход с предоставлением объекта в аренду, а не в собственность, не очень выгоден и понятен инвесторам.
Так что программа «аренда памятника за 1 рубль» в её нынешних условиях не может получить широкого распространения. К такому выводу пришли участники круглого стола организованного изданием «Деловой Петербург», который прошёл 5 июля этого года.
Что же в таком случае делать с проблемой «заброшек»? Или лучше не делать ничего, а просто ждать пока старинные здания сами (ну или им помогут добрые люди) сгорят/разрушатся?
Юрий Александров считает, что проблему можно решить. Но для этого властям города нужно изменить подход к градостроительной политике и работе с инвесторами.
«При наличии политической воли, органы власти могли бы улучшить положение в части подобных проектов, но это зависит от долгосрочных программ развития исторического центра с упором на повышение инвестиционного потенциала.
Работа с инвесторами заключается не в дотациях/субсидировании/лоббировании конкретных проектов, а в создании благоприятных условий развития бизнеса в масштабе отдельных территорий роста: квартала, микрорайона, локации.
Реализуемые бизнес-проекты доказывают эффективность подобного подхода, и можно только догадываться, как мог бы измениться исторический центр при целенаправленной и комплексной градостроительной политике». Ещё улучшить ситуацию помогло бы снятие административных барьеров.
«Уверенно можем сказать: если ввести более простую систему согласований и сократить бюрократическую составляющую, то сильно возрастёт количество отреставрированных объектов», — заявляет Вячеслав Пона.
Так что найти рецепт избавления Санкт-Петербурга от «заброшек» можно. Было бы желание. Но стремления к этому пока не видно. А значит, объекты бесхозного исторического наследия продолжат ветшать и дальше. Такой печальный факт, граждане.
Комментарии