Как в Петербурге за убытки получить недвижимость

Специализированные муниципальные программы

Муниципалитет активно обеспечивает за счет городских средств жильем отдельные категории граждан. Прогнозируемо среди них значатся работники бюджетной сферы и молодые семьи. Несколько необычным выглядит нахождение в перечне льготников жителей коммуналок. Всем им город частично содействует в приобретении жилой недвижимости. Делается это как за счет денежных выплат, так и беспроцентных отсрочек или кредитов. Более детально три ключевых программы обеспечения жильем в Санкт-Петербурге представлены в таблице:

Из всех этих программ активнее продвигается расселение коммунальных квартир. По всем остальным количество заявок превышает возможности властей.

Сектор - муниципальная щедрость

На фоне официально действующих программ в городе регулярно практикуется льготное обеспечение арендаторов арендуемой ими муниципальной недвижимостью. Этот процесс является ни чем иным как желанием властей избавить городской бюджет от расходов, связанных с предоставлением льготной аренды многочисленным категориям льготников.

Наиболее ярким и массовым примером подобного ухода от финансового бремени является предоставление права приватизации 2 тыс. творческих студий их нанимателям в 2005 году. Скульпторы и художники снимая помещения по цене в 30 раз меньшей, чем рыночная, приносили городскому бюджету ежегодные убытки в 197 млн. рублей или $6,7 млн. Что составляло 7,4% от общей суммы выпадающих доходов из-за предоставления льгот.

Для проведения приватизации, власти оградили творческую интеллигенцию от конкуренции бизнеса за счет обязательного многолетнего аванса за аренду студий. Лишь после его внесения творцы могли приватизировать помещение. Сделать это по закону можно было на торгах, где имели право участвовать все заинтересованные лица. Претендовать на недвижимость с оплаченным договором аренды бизнес не стал. Ведь такие помещения после покупки долго не приносили бы ему прибыли. Писатели и художники не преминули воспользоваться представившимися возможностями. Стартовая стоимость приобретения студий для них составляла 30 тыс. долларов. С учетом того что почти все студии находились в исторической части Петербурга предложение достойное.

Тогда одна статья расходов была сокращена, но общая суть датирования льготной аренды осталась. А ей сейчас пользуются десятки льготных категорий от матерей одиночек с детьми до 16 лет и доходом менее прожиточного минимума до частных предпринимателей осуществляющих «креативную деятельность». Причем снимают они все возможные виды недвижимости.

Большее количество объектов попросту высасывают городские деньги на содержание и компенсацию льготных арендных ставок. Причем не всегда это касается неликвидной недвижимости. Например, дачи у Финского залива предоставляются льготникам почти с 50% рыночной скидкой, что собственно и предопределяет размер убытков.  

О том, что готовится очередной сброс расходов в форме приватизации, свидетельствует сразу несколько факторов. В городе приняли закон либерализующий приватизацию городского имущества. Затем сменили продавца городского имущества. Вместо «Фонда имущества Санкт-Петербурга» его функции теперь выполняет ГКУ «Имущество Санкт–Петербурга». Помимо этого часть объектов с невысокой прибылью муниципалитет пытается передать другим собственникам. Особенно ярко это отмечается в сегменте подвальных помещений. За 2019 год около 630 объектов было передано ТСЖ. Но в собственности муниципалитета до сих пор остается более 6300 подвальных помещений, что составляет треть от их общего объема в городе.  Плановая приватизация хорошо известна. Весь список объектов оглашен и его цена составляет почти 6 млрд. руб. Однако в нем мало интересного для рядовых граждан, акцент делается на бизнес. Другое дело, возможное повторение случая с творческими студиями.

Как приватизировать подвал

Вероятнее всего неожиданность с приватизацией может произойти в сегменте подвальных помещений. То с какой настойчивостью часть из них возвращают ТСЖ, может свидетельствовать о том, что остающиеся в руках города помещения делают юридически безупречными для приватизации. Ведь ТСЖ возвращают те помещения собственность, на которые муниципалитета выглядит небезупречной. Вполне понятно, что подвальчики на Невском город оставит себе. Но остальные помещения на периферии муниципалитет, возможно, захочет реализовать, создав для этого как и в случае с творческими студиями прецедент.

Это будет особенно интересно владельцам квартир на первых этажах, под которыми располагаются муниципальные помещения. Ведь за счет подвалов, там, где это позволяет законодательство, можно удвоить площадь квартир, совместив оба типа недвижимости. Понятно, что в центральных районах бизнес-структуры не упустят своей возможности взвинтив цены. Но вот на периферии домовладельцы могут вполне воспользоваться маленькой стоимостью из-за слабого спроса со стороны третьих лиц. Благо эта возможность расширения жилья хорошо освоена предприимчивыми петербуржцами. Целый ряд компаний готов под ключ выполнить приватизацию, перепланировку подвала и его совмещение с квартирой.

Постоянная возможность обходного маневра

Отдельной строкой стоит упомянуть служебное жилье. Приватизация такового в Санкт-Петербурге тоже разрешена, но правда не в форме правила, а в виде исключения. Приватизировать на территории города можно ведомственное жилье «совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных».

Последнее слово и скрывает блестящие возможности. Ведь к сельхозиндустрии относятся не только экзотические на территории Петербурга колхозы-совхозы, а и десятки компаний осуществляющих деятельность от «водохозяйственного строительства» до «технического и автотранспортного обслуживания сельского хозяйства». Весь список очень обширен для его приведения. Вполне понятно, что рядовым сотрудникам данных фирм волноваться не стоит. Все приватизируют и без них. Но если вы относитесь к лицам способным влиять на принятие решений, то стоит уточнить отношение компании к агропрому и наличие у нее ведомственного жилого фонда. Благо по доле такового Питер опережает Москву и приближается к среднероссийским показателям. 4% всей недвижимости в городе является ведомственной. И хотя служебное жилье приватизируется не через МФЦ само наличие такой возможности можно отнести к законотворческим подаркам муниципальных властей.

Что в итоге

Разумеется, приведены далеко не все варианты получения жилья в обход рыночных цен. Однако все имеющиеся возможности сводятся к двум способам продвижения. Один из них предполагает обоснованное получение статуса льготного арендатора муниципального имущества, что дает преимущество в его приватизации, хотя бы за счет приоритетного права выкупа. Еще лучше если это произойдет за счет расширения перечня приватизируемых объектов, как в случае со студиями. Второй предусматривает использование юридических лазеек или удачной рыночной конъюнктуры и обычного везения. Главное для этих двух способов не сидеть, сложа руки. Ведь доля муниципального жилья в Питере составляет 19% от общего объема жилищного фонда, а это почти в два раза больше чем в среднем по России.