Пенсионный план «Б»: как сгенерировать пассивный доход в $2000 на вилле в Таиланде к 45 годам

Шаг 1: Анализ бюджета и сроков. Сколько лет есть в запасе? 

Если поставить цель к 45 годам иметь доходную недвижимость, планировать стоит заранее. В Таиланде стройка длится в среднем 2–3 года, а первый год после сдачи редко бывает супер прибыльным. В этот период объект только выходит на рынок и формирует базу гостей. Обычно требуется 1–2 года, чтобы объект вышел на стабильную доходность. 

Беспроцентная рассрочка 

Застройщики в Таиланде предлагают одно из самых удобных условий для инвесторов — беспроцентную рассрочку на весь срок стройки. Это позволяет распределить стоимость покупки на несколько лет без дополнительных переплат: 

1. Первый платёж обычно составляет 30-35%. Если у будущего собственника нет такой суммы сразу, стоит заранее выделить хотя бы год на накопление. 
2. Остальная часть распределяется равномерно небольшими суммами (ежемесячно, ежеквартально или по этапам строительства). Формат можно согласовать индивидуально, так что процесс приобретения становится максимально необременительным. 
3. Ещё около 10-20% покупатель вносит при получении ключей. 

Кредитование 

Но даже если период строительства кажется слишком коротким для комфортной рассрочки, выход есть. Многие проекты предлагают кредитование уже после сдачи объекта. Сегодня в Таиланде ставки находятся на уровне около 7-12% годовых (ещё недавно они составляли 5–6%). В зависимости от застройщика можно получить финансирование на срок от 2 до 5 лет, а в некоторых случаях и до 10 лет. Таким образом, весь процесс можно растянуть на 5 лет и более: 3 года занимает стройка и ещё 2 года — выплата кредита. Если начинать в 38–39 лет, то к 45 объект будет не просто готов, а уже способен приносить доход. 

Такая стратегия даёт инвестору гибкость. К пенсии можно не только обеспечить себе жильё, но и сформировать дополнительный источник дохода. Например, жить в одной квартире, а вторую сдавать. Это гораздо комфортнее и выгоднее, чем сдавать своё единственное жильё и параллельно искать вариант для аренды. Правильное планирование позволяет к зрелому возрасту подойти с готовым активом и возможностью думать уже о расширении портфеля. 

Шаг 2: Выбор объекта 

Недвижимость на стадии строительства часто оказывается наиболее выгодным вариантом. Покупатель заходит в проект постепенно, выплачивает суммы поэтапно и таким образом собирает капитал без серьезной нагрузки сразу. Дополнительный плюс — рост стоимости. В среднем за время строительства цена увеличивается на 25–30%, иногда даже больше. 

Но здесь есть и риски. Даже самые надежные застройщики могут столкнуться с форс-мажорами, например остановкой стройки из-за пандемии. Поэтому важно тщательно проверять девелопера и понимать, что задержки или изменения проекта возможны. 

С готовыми объектами ситуация иная: 

• покупатель сразу получает то, что видит; 
• нет риска недостроя; 
• документы можно проверить на месте; 
• объект готов к запуску в аренду. 

Но есть и минусы: 

• требуется сразу оплатить всю сумму, что становится значительным финансовым обременением; 
• выбор ограничен — самые удачные квартиры или юниты раскупаются еще на этапе строительства, а на рынке остаются менее привлекательные варианты. 

Готовых вилл у застройщиков практически не бывает. В большинстве случаев речь идет о вторичном рынке. Такой вариант удобен для личного проживания — увидел, понравилось, купил. Но для инвестиций перепродажа менее интересна, ведь первоначальный владелец уже заложил в стоимость свою прибыль. 

Вторичное жилье часто требует реновации от косметического ремонта до полной реконструкции. Это требует времени, ресурсов и постоянного контроля. Для тех, кто покупает для себя, ремонт может быть частью удовольствия. Для инвестиций же такие процессы обычно обременительны. 

В итоге строящиеся объекты дают больше свободы: 

• возможность распределять платежи; 
• получить рост стоимости; 
• сформировать инвестиционный портфель с расчетом на будущее. 

Готовая недвижимость же подходит тем, у кого есть вся сумма сразу и стоит задача быстрее запустить объект в аренду. 

Шаг 3: Финансирование 

Если ориентироваться на доход около $2000 в месяц, то стоимость апартаментов должна быть примерно $300 000. Это могут быть премиальные апартаменты с одной спальней или комфорт-бизнес с двумя спальнями. 

Этапы платежей выглядят так: 

1. Бронирование — первый небольшой платеж в размере $3000, который фиксирует цену выбранного объекта. 
2. Контрактный платеж — около 30% стоимости, то есть $90 000. 
3. Остаток — порядка $207 000, который обычно распределяют на срок строительства: 

• на 24 месяца — около $8625 в месяц; 
• на 30 месяцев — около $6900 в месяц. 

Некоторые девелоперы предлагают дополнительное финансирование до 50% стоимости объекта сроком на 24–36 месяцев под 7% годовых. В этом случае можно, например, за 24 месяца выплатить $120 000, а оставшиеся $87 000 закрывать в течение следующих двух лет — около $4150 в месяц. При этом многие застройщики разрешают уже пользоваться недвижимостью, так что часть платежей реально покрывать из арендного дохода. 

Дополнительные расходы 

При планировании сделки важно учитывать не только цену объекта, но и сопутствующие расходы: 

1. Меблировка и техника — иногда удается договориться о комплементарном пакете мебели и электроники от застройщика, но в любом случае апартаменты требуют доработки до состояния готовности для аренды. Минимальный набор текстиля, посуды и декора обойдется еще в $2–3 тысячи. 

• полная комплектация апартаментов с одной спальней — от $10 000; 
• с двумя спальнями — от $15 000. 

1. Обслуживание комплекса. В премиальном и бизнес-сегменте стоимость обслуживания составляет $1,5–2 за кв.м. в месяц. Для квартиры площадью 50 кв.м. это около $1200 в год. 
2. Амортизационный фонд. Единовременный платеж только для первых собственников составляет около $20 за кв.м., или около $1000 в общем. 
3. Налоги и оформление. 1% от стоимости, в нашем случае $3000. 

В итоге к базовым $300 000 нужно добавить еще около $5000 на оформление и обслуживание и $10–15 тысяч на меблировку. 

Шаг 4: Юридическое оформление 

В Таиланде существует две основные формы владения недвижимостью: 

• Freehold — полное владение без ограничений. Это самый удобный и прозрачный вариант. Объект оформляется на имя владельца, становится полноценным активом, который можно завещать, закладывать или использовать как инвестиционный инструмент; 
• Leasehold — долгосрочная аренда (обычно на 30 лет с возможностью продления). Такой формат чаще применяется к земельным участкам, поскольку иностранцы не могут владеть землей в полной собственности. Иногда он используется и для квартир, обычно в пределах «тайской квоты» застройщика. Стоимость leasehold чуть ниже, а оформление проще, поскольку не требует подтверждения перевода средств из-за рубежа. 

Для апартаментов (кондоминиумов) оптимальным считается Freehold. Да, он может быть немного дороже, но дает больше преимуществ, особенно если недвижимость рассматривается как долгосрочный актив и передается по наследству. 

В случае с виллами действует стандартная схема: 

• земля оформляется по схеме leasehold, 
• само строение (дом) — в freehold. 

Такое сочетание является законным и надежным, все документы проходят регистрацию в государственных органах. Никаких дополнительных компаний, посредников для оформления не требуется. 

Шаг 5: Подбор управляющей компании 

Это один из ключевых шагов, от которого напрямую зависит доходность объекта. Даже самая удачная покупка может оказаться неэффективной, если недвижимость простаивает без гостей. 

На рынке Таиланда работают разные типы управляющих компаний, и условия у них могут сильно отличаться. Главное, на что стоит обращать внимание: 

• прозрачность договора — доход должен считаться по понятной схеме. Вы видите, сколько заработала квартира, какие расходы понесены (коммунальные платежи, уборка, прачка, интернет, расходные материалы), и какая сумма остается чистой. 
• модель раздела прибыли — в среднем по рынку встречаются варианты 70/30 (70% владельцу, 30% управляющей компании), 60/40 или даже 40/60. Важно уточнять, что именно принимается за «прибыль» — некоторые компании закладывают дополнительные сборы (operation fee, management fee), что уменьшает реальную доходность. 
• перечень расходов — в одних схемах управляющая компания берет на себя уборку, белье и обслуживание гостей, а коммунальные платежи оставляет на владельце. В других — покрывает всё, но берет больший процент. 

Для инвестора оптимальна простая и прозрачная модель, где все расходы фиксируются, а прибыль делится по понятному коэффициенту. 

В высокий сезон заполняемость обычно достигает 90–100%, в среднем по году она держится на уровне 80–90%. В «низкие» месяцы (август–сентябрь) нормальным показателем считается около 55–60% загрузки. 

Шаг 6: Получение дохода 

Финальный этап инвестиционного цикла — это непосредственно получение дохода от сдачи недвижимости. Обычно расчеты ведутся ежемесячно. Для каждой квартиры составляется отдельная таблица с учетом доходов и расходов. Однако формат выплат можно согласовать индивидуально — ежемесячно, ежеквартально или даже раз в полгода, если это удобнее собственнику. Такой вариант выбирают те, кто хочет сэкономить на банковских комиссиях или предпочитает получать более крупные суммы сразу. 

Если у собственника открыт счет в тайском банке, средства переводятся напрямую туда. В случае, когда счета нет, возможен перевод на зарубежный счет в любой стране (кроме России). При этом взимается комиссия банка за перевод, который составляет в среднем $40 или 1200–1500 бат. Именно поэтому часть инвесторов предпочитает объединять несколько месяцев и получать выплаты реже, но с меньшими расходами на комиссии. 

Есть и более креативные схемы. Например, доход от аренды можно не выводить, а направлять на покупку новой недвижимости. Так одна квартира буквально «оплачивает» другую, позволяя инвестору постепенно наращивать свой портфель. Такой подход становится все популярнее среди тех, кто планирует не только получать пассивный доход, но и расширять активы в перспективе. 

Заключение 

Инвестиции в недвижимость Таиланда — это не абстрактная мечта, а понятный план, который реально реализовать к 45 годам. Такой актив позволяет сохранить и приумножить капитал, а главное — обеспечить стабильный доход и финансовую свободу к выходу на пенсию.