Присоединяем лоджию к комнате

За десять лет с 2006 по 2016 год в России произошло 5 случаев обрушения частей жилых домов после незаконных перепланировок, в которых погибли люди:

• В Выборге в 2006 году в результате обрушения подъезда кирпичной четырехэтажки на Железнодорожной улице 7 человек погибло и 19 пострадало. 
• В 2009 г. в Астрахани на ул. Савушкина обрушилась секция пятиэтажки, в результате 5 человек погибло, было разрушено 25 квартир.
• В январе 2011 г. обрушился целый подъезд четырехэтажного дома в Ярославле на проспекте Ленина, в результате чего жители 7 квартир лишились своего жилья, погибла пожилая женщина.
• Летом 2015 года в Перми обвалился угол пятиэтажки на ул. Куйбышева, 2 человека погибло.
• В конце мая 2016 г. в Кемеровской области (г. Междуреченске) обрушился подъезд панельной пятиэтажки, были человеческие жертвы. 

В Петербурге такого ужесточения пока не произошло. Но эксперты обращают внимание на тот факт, что в процессе присоединения лоджии к комнате существует ряд ограничений и нюансов, которые важно учитывать, чтобы сохранить дом в целости.

Согласование – важнейшее условие

Согласование присоединения лоджии к комнате или кухне - процедура необходимая. Ее отсутствие влечет за собой ряд неприятных событий:

1. Если лоджия присоединена, а документы не оформлены, то продать такую квартиру будет проблематично, так как есть расхождения в документах на квартиру и в реальной планировке. Редкий покупатель согласится на приобретение «проблемной» квартиры.
2. Тем более, если это ипотечный покупатель. Банк не примет в залог приобретаемую квартиру с документами, оформленными ненадлежащим образом.
3. Штраф до 2500 рублей и требование вернуть конструкции в исходное состояние за свой счет, если кто-то подаст обращение в Жилищную инспекцию вашего района с жалобой на незаконную перестройку или перепланировку. Разбирательства с Жилинспекцией могут закончиться даже продажей квартиры с торгов.

Таким образом, этап согласования лучше не пропускать. Но это вовсе не означает, что согласовать можно любой каприз. Согласовать, а значит произвести, можно далеко не все дизайнерские задумки и идеи по присоединение лоджии (балкона) к квартире.

Есть ряд действий, которые согласовать не получится

Присоединить балкон

Так как балкон – это выступающая часть конструкции здания, то он не рассчитан на нагрузки, которым подвергаются жилые помещения. На балконе нельзя делать цементную стяжку, использовать тяжелые материалы для утепления.

В связи с этим, согласовать даже демонтаж оконного блока и балконной двери не получится ни при каких условиях.

Лоджию присоединять к квартире можно, но с рядом ограничений:

Не допустима перегрузка лоджии.

Как правило, на лоджии можно делать цементную стяжку и даже укрепить капитально парапет. Но проектом каждого жилого здания предусмотрены ограничения по нагрузкам, которые необходимо учитывать при согласовании присоединения лоджии. Однако получить расчет несущей способности перекрытий по тому или иному дому можно только в компании-проектировщике данного дома или в ООО «Ленниипроект», что зачастую проблематично и долго. Поэтому проектная организация, разрабатывающая проект присоединения лоджии к комнате, производит расчеты самостоятельно. Проведение работ без таких расчетов грозит обрушением балконной плиты.

Нельзя производить демонтаж части стены под окном и порога под балконной дверью в панельных домах.

Это ограничение связано с тем, что нельзя сносить несущие конструкции. А в панельных домах именно стены фасадов – несущие. В современных кирпичных, монолитных и кирпично-монолитных домах, как правило, можно полностью сносить всю перегородку между комнатой и лоджией. Только если подоконный блок не участвует в защемлении нижней плиты, иначе лоджия обрушится.

Не согласуют присоединение лоджии к комнате или кухне, если по проекту здания лоджия – важнейший элемент укрытия в случае пожара.

По правилам пожарной безопасности, когда лоджия служит частью пожарного выхода из квартиры по проекту, ее нельзя остеклять и демонтировать эвакуационную лестницу.

Невозможен перенос батареи центрального отопления на присоединенную лоджию.

Это обусловлено тем, что центральная система отопления не рассчитана на дополнительную нагрузку и даже повышение количества секций батареи проблему не решает, так как соседи в таком случае могут недополучить тепловую энергию, Кроме того, перепад температур, который возникает между отапливаемой лоджией и примыкающими неотапливаемыми соседними лоджиями может нарушить жесткость конструкций.

Недопустимо использование в присоединяемых лоджиях теплых водяных полов. Можно устанавливать только электрические теплые полы и нагревательные приборы.

Необходимость согласования и все перечисленные ограничения приводят к тому, что самостоятельно произвести все работы по присоединению лоджии к комнате не получится. Нужен проект.

А значит, предстоит серьезная работа в несколько этапов.

1 этап. Разработка проекта будущей перепланировки

Проект разрабатывается для того, чтобы согласовать присоединение лоджии. Именно проектировщики на основе проектной документации дома подскажут – можно ли сносить подоконный блок или порог под балконной дверью.

Выполнять проект должна специализированная компания, имеющая членство в СРО, иначе документы не примут на согласование.

Проект должен включать в себя расчеты усиления проемов и несущих конструкций, теплотехнические расчеты, расчет нагрузки на межэтажные перекрытия.

Сроки выполнения проекта составляют порядка 14 рабочих дней.

2 этап. Согласование проекта.

Согласование проектной документации в районной Межведомственной Комиссии, как уточнил Денис Степанович Филипенко, генеральный директор ООО «Профэксперт, должно составлять не более 45 дней, но на практике эти сроки могут растягиваться до 6 месяцев. Ведь согласовать проект должны специалисты МЧС, управляющей компании дома или ТСЖ, иногда СЭС, а также компаний-монополистов – поставщиков газа, воды, электричества. Кроме того, могут понадобиться и другие согласования, например, если дом представляет историческую ценность. Тогда потребуется согласование с Комитетом по охране памятников культуры КГИОП Санкт-Петербурга.

Стоимость проекта и его согласования (которое тоже можно поручить специализированной компании) в Петербурге достигает 70-80 тысяч рублей.

3 этап. Производство работ

Эксперты обращают внимание на следующие важные нюансы в производстве работ по присоединению лоджии к комнате:

• профиль остекления должен быть пятикамерным с сечением не менее 70 мм, само остекление должно производится двухкамерным стеклопакетом;
• утепление стен необходимо минимум в два слоя (20 - 50 мм каждый), при этом плиты минваты или утеплителя должны монтироваться в шахматном порядке, что позволит избежать образование мостиков холода;
• необходимо использование отражающей пленки 3-5 мм, что позволит создать эффект колбы и сохранить тепло в помещении. Монтаж пленки рекомендуется производить внахлест с фиксацией металлизированным скотчем;
• во избежание разрушения швов от уличной влаги и ультрафиолета, рекомендуется производить гидроизоляция пенных швов по контуру остекления.
• Не рекомендуется в отделке и утеплении лоджии использовать легко воспламеняемые материалы (синтепон, вагонку и т.д.)

Некачественно выполненные работы могут привести к образованию конденсата и формированию плесени в квартире с перепланировкой или на соседних лоджиях.

Производство работ по утеплению и присоединению лоджии, пожалуй, самый быстрый из этапов. Хорошая команда мастеров выполнит ее в срок до одного месяца.

В среднем по Петербургу эти работы не превышают 80 000 рублей в зависимости от сложности проекта.

4 этап. Приемка работ по присоединению

После завершения работ необходимо снова пригласить комиссию Жилищно-коммунальной инспекции, которая подпишет акт о проделанных работах. При этом в комиссию необходимо предоставить всю документацию по проделанным работам, где указаны исполнители, их сертификаты и участие в СРО (если это предусмотрено законом). Кроме того, для получения такого акта необходимо предоставить документы от компании, осуществляющей технический надзор за производством работ.

По оценкам экспертов, срок приемки работ по присоединению лоджии растягиваются до двух месяцев.

5 этап. Внесение изменение в документацию

«Для получения акта приемки необходимо подготовить пакет документов, в составе: акта скрытых работ с фотофиксацией, договоры со строителями и компанией ведущей технический надзор за строительством имеющие лицензии на данные виды работ, а также выполнить переобмер помещения квалифицированным кадастровым инженером», — рассказал Денис Степанович Филипенко. Кадастровый инженер произведет все необходимые замеры для выдачи нового технического плана квартиры. Далее следует обращаться в Росреестр для внесения изменений и получения выписки ЕГРН с  уточненным планом на помещение.