Подводные камни квартирной перепланировки

Реальность такова, что многие сегодня хотели бы сделать перепланировку имеющегося у них жилья, ведь она объективно способна улучшить условия проживания людей. По информации строительных фирм, чаще всего заказчики просят увеличить площадь кухни, увеличить комнату за счет объединения с лоджией, передвинуть санузел, пробить дверной проем в капитальной перегородке.

Конечно, все наслышаны о домах, в которых возникала аварийная ситуация по вине безответственных соседей, затеявших перепланировку. Но как быть, если вам требуется, скажем, всего лишь передвинуть одну некапитальную перегородку, а в остальном квартира сохранит свой первозданный вид? Надо ли в таком случае заморачиваться с законным оформлением перепланировки? Для начала давайте определимся, какие виды работ по перепланировке квартир допустимы по закону, а какие нет.

Что можно, а что нельзя?

Набрав в поисковике интернета слова «перепланировка квартир», вы попадете на страницы проектных организаций, которые занимаются выполнением проектов перепланировок и их согласованием в надзорных органах. Ряд из этих фирм, готовы разработать и дизайн-проект квартиры (включающий только заведомо реальные варианты перепланировки, которые можно согласовать в надзорных органах). Затем проектная организация контролирует выполнение подрядчиком строительных работ по перепланировке, а по завершении ремонта сдает квартиру в эксплуатацию.

Конечно, если вам не нужен дизайн-проект, а нужна только конкретная перепланировка – скажем, снести ненесущую перегородку и поставить в другом месте новую, то это тоже, разумеется, реально. Проектных и строительных фирм, которые охотно возьмутся за эту работу, хватает. Впрочем, в ремонтном азарте не надо терять голову. Живем мы не в диком лесу, а в многоквартирном доме, поэтому свои желания приходится согласовывать с интересами других жильцов.

Главное – не нанести ущерб всему дому и конкретным соседям. Поэтому действующие правила весьма жестко регламентируют перечень того, что можно изменять в своей квартире, а что нельзя. Согласно закону, запрещены переоборудование и перепланировка помещений, которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций жилого дома, приводят к ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, не отвечают противопожарным требованиям, ухудшают условия проживания всех или отдельных жильцов дома, квартиры.

Что делать запрещается: демонтировать или даже уменьшать вентиляционный короб на кухне и в санузлах; размещать кухню, ванную или туалет над жилыми комнатами; объединять две квартиры через балкон.

Что можно делать: объединять туалет и ванную комнату; объединять две квартиры по вертикали, при наличии разрешительного заключения автора проекта здания; расширять ванную комнату за счет коридора; переоборудовать кладовку под санузел; пробивать проёмы в несущих стенах (если есть разрешительное заключение автора проекта здания); присоединять к квартире находящиеся в вашей собственности нежилые помещения (мансарду, чердак, подвал); расширять комнату за счет присоединения лоджии (но это очень затратно и требует сложных согласований).

Реальность той или иной вашей идеи по перепланировке можно уточнить в проектной организации. Сделать это можно и по телефону, и оставив свой вопрос на сайте фирмы в интернете. Поскольку в массе своей мы живем в домах типовых серий, и пожелания у людей схожи, то во многих случаях специалисты сразу скажут вам осуществимо это или нет с точки зрения закона. В ряде случаев (например, когда надо уточнить о несущей стене идет речь или нет) ответ нельзя будет дать без изучения документов по квартире.

Хочу, чтобы все по закону

Допустим, вы законопослушный гражданин и не желаете иметь проблем с властями ни сейчас, ни позже. Тогда у вас есть два варианта: либо с самого начала согласовать проект перепланировки, либо выполнить перепланировку, а затем утвердить ее в госорганах задним числом. Второй вариант рискованный, потому что здесь вам надо четко знать, что можно делать, а что нельзя. Иначе как вы можете быть уверенным, что все делаете правильно? В первом случае у вас есть два пути: бегать по чиновникам самому, либо заплатить проектной фирме, которая проведет все согласования за вас. Естественно, это обойдется вам в кругленькую сумму, но зато быстрее и без нервотрепки.

Как происходит процесс согласования перепланировки и ее воплощения в жизнь

Для примера зайдем на сайт одно из петербургских строительных организаций, где подробно описан процесс согласования перепланировки и сдачи квартиры под ключ. Он состоит из нескольких этапов.

• I этап. Сбор исходных данных (1-2 месяца): поэтажный план ПИБ, выписка из технического паспорта, ситуационный план, справка о статусе здания КГИОП (если надо), акт обследования вентиляционных каналов, акт технологического присоединения «ЛЕНЭНЕРГО», акт разграничения балансовой принадлежности (выделенная мощность), техническая экспертиза проемов, перекрытий и т.д. (при необходимости).

• II этап. Проектирование (1-2 месяца): архитектурно-строительный раздел,    раздел по металлическим конструкциям (при необходимости), раздел по электроснабжению. Выполняются работы по технологии размещения, расчету КЕО, инсоляции, расчету шумоизоляции конструкций, водоснабжению и канализации, вентиляции и кондиционированию.

• III этап. Согласование проекта (2 месяца): балансодержатель, ЦГСЭН (СЭС),    Государственный пожарный надзор (ГПН), Роспотребнадзор, Межведомственная комиссия (МВК).

• IV этап. Согласование проекта электроснабжения (3-4 месяцев): ЛЕНЭНЕРГО + ПЕТРОЭЛЕКТРОСБЫТ.

• V этап. Сбор исполнительной документации (параллельно с VI этапом): договор на производство строительно-ремонтных работ, акты на скрытые работы, квитанции на вывоз мусора, договор на технический надзор за строительством.

• VI этап. Сдача и ввод объекта строительства в эксплуатацию (2 месяца): заказ и получение переобмера помещения (ПИБ), внесение изменений в архивную документацию, подписание Акта о приемке объекта законченного строительства в эксплуатацию МВК, ГПН, ЦГСЭН, внесение изменений в Свидетельство о государственной регистрации права.

Весь процесс займет около полугода. Если вы будете заниматься всеми вопросами по согласованию проекта самостоятельно, очевидно потратите времени больше. Поэтому хлопотать самому, или заплатить за решение вопроса профессионалам – зависит от вашего выбора.

А если по-тихому?

При этом надо понимать, что обращение в фирму не позволит вам сделать незаконную перепланировку. Деньги тут не помогут. По этой причине, а также, потому что вообще нет желания кому-нибудь что-нибудь платить, люди идут на самовольные перепланировки. По оценкам специалистов, около 70% граждан, которые делают перепланировку в квартире, осуществляют ее незаконно. Эксперты называют и другую неофициальную цифру: в Петербурге нелегальная перепланировка сделана в каждой второй квартире. Между тем, чиновники полагают, что число незаконных перепланировок будет снижаться, а те, что уже сделаны, буду узакониваться. Это связано с тем, что согласно поправкам в Жилищный Кодекс РФ, вступившим в силу в 2011 году, функции и полномочия государственных жилищных инспекций в сфере контроля и надзора за использованием жилищного фонда расширяются. Предполагается, что ТСЖ и управляющие компании будут помогать этим органом государственной власти выявлять случаи незаконного использования жилого фонда.

В принципе по существующим правилам согласовывать надо и остекление балкона, и перенос радиаторов отопления, и установку посудомоечной машины, и устройство теплого пола. Положа руку на сердце, многие ли из нас потащатся по инстанциям ради этого? Поэтому самовольщиков в нашей стране хватает. Если выполненная вами самостоятельно перепланировка не затрагивает капитальных несущих стен, не влияет на фасад дома, не меняет местоположение ванной комнаты и санузла, то, скорее всего, она не причинит вреда соседям. Но по факту, вы все равно будете нарушителем закона. Если это нарушение вскроется (после жалобы соседей на ухудшившиеся условия проживания – затопление, обрушение, или когда вы соберетесь продавать квартиру, и вам потребуется новый пакет документов на нее), тогда вам придется решать возникшую проблему. Иначе вы не только не сможете манипулировать своей квартирой на рынке, но заплатите штраф, а кроме того, вас обяжут устранить все допущенные нарушения за собственный счет и вернуться к старой планировке квартиры. Штраф за самовольное изменение инженерных сетей составляет 1000-1500 рублей, за изменение конфигурации помещений – 2000-2500 рублей. В принципе закон предусматривает, что если нарушитель отказывается выполнять решение суда по восстановлению исходной планировки, то его квартиру могут продать с торгов. Но на практике таких прецедентов пока не было. Если вы сделали самовольную перепланировку, но не нарушили установленных законом норм, то тогда можно попробовать согласовать ее задним числом.

Как сделать тайную перепланировку законной?

Если вы будете делать это сами, то вам понадобятся такие документы, как: нотариально заверенная копия свидетельства о собственности или договора купли-продажи (если квартира в собственности), или копия ордера (если квартира в муниципальном фонде), нотариальная доверенность на право ведения дел по этой квартире. Чтобы получить разрешение властей, надо представить проект и заключение по нему контролирующих инстанций о соответствии строительных норм и правил, или решение суда о соответствии выполненной перепланировки строительным нормам и правилам. После того, как приемочная комиссия примет проведенные вами ремонтно-строительные работы, вносятся изменения в документы БТИ и правоустанавливающие документы.

Если же нарушения есть и такой вариант перепланировки невозможен, тогда не останется ничего иного, как вернуть квартиру в старое состояние. Или же обратиться в проектную организацию, где предложат вариант незначительной дополнительной перепланировки, чтобы появилась возможность все-таки узаконить многое из того, что было сделано вами ранее.

Если вам отказываются согласовать проведенную самовольно перепланировку, не стоит все валить на самодурство чиновников или подозревать их в вымогательстве. Ведь узаконивая выполненную вами перепланировку, они тем самым берут на себя ответственность за последствия сделанного вами. Но ведь может так получиться, что то, что вы натворили, реально угрожает безопасности всего дома (речь идет о проемах в несущих стенах или перекрытиях, не говоря уже о сносе несущих стен). В результате весь дом могут признать аварийным. Ведь все не так просто. Например, чтобы сделать проем в несущей стене, требуется вначале обследовать дом, разработать схему укрепления (она включается в полный проект перепланировки), согласовать перепланировку квартиры, и лишь после разрешения властей, начинать работы. А если вы узакониваете перепланировку по факту, то инженер потребует вскрыть отделочные слои проема, чтобы можно было проверить состояние несущих конструкций, узнать, есть ли усиление и так далее.

Таким образом, согласование по факту, возможно, потребует разработки нового варианта перепланировки (чтобы устранить существующие изъяны) и, соответственно, нового ремонта. Удовольствие не из дешевых.

Сумма прописью

Если вы разрабатываете план перепланировки самостоятельно, изучите внимательно, что можно, а что нельзя делать в квартире. Запрещения ведь родятся не по вредности чиновников, как многие думают, а по житейской необходимости. Если дизайн-проект квартиры вам разрабатывает дизайнер, то с самого начала обговорите с ним, что он предлагает только осуществимые варианты перепланировки – то есть те, которые можно согласовать. Если он в этом вопросе недостаточно компетентен, пусть сначала покажет свой проект профессионалам из проектной организации.

Для информации: фирмы, занимающиеся проектами и согласованием перепланировок, берут за свои услуги в среднем от двух до пяти тысяч долларов.

Воплощение перепланировки в жизнь

Как уже было сказано выше, иногда строительная фирма, делает все: и проект перепланировки, и сам ремонт. Иногда проект делает одна фирма, а работы по ремонту выполняет другая. В зависимости от этого ваше участие в контроле за выполняемыми работами может быть более или менее активным.

Важно знать, что для выполнения работ по перепланировке можно привлекать только лицензированную ремонтно-строительную бригаду или компанию, имеющую необходимый допуск на проведение таких работ. Дело в том, что потом копия свидетельства о таком допуске, вместе с договором на производство работ, войдет в пакет документов на согласование.

После получения разрешения на перепланировку вам необходимо будет зарегистрироваться в Жилищной инспекции и получить журнал производства работ, который обязан вести представитель строительной организации.

Рабочие, которые возьмутся за дело, должны быть профессионалами и понимать какие работы и как надо делать в процессе перепланировки. Все работы они должны вести строго в соответствии с теми материалами, что указаны в проекте. Необходимо составлять и подписывать акты на скрытые работы. Обязательно нужен авторский надзор проектировщиков за ходом работ. Также надо быть готовым к тому, что в перестраиваемую вами квартиру могут нагрянуть должностные лица, чтобы проконтролировать ход выполняемых работ (например, в случае жалоб от соседей на то, что своим ремонтом вы причиняете им ущерб).

Одним словом, головная боль вам обеспечена. Либо вы перекладываете все эти хлопоты на плечи проектной организации и тогда у вас только одна головная боль – где взять деньги, чтобы оплатить услуги профессионалов.

В каких домах легче делать перепланировки?

В разных домах существуют разные возможности для перепланировки квартир. Специалисты об этих тонкостях знают, но, думается, и читателям будет любопытно узнать, насколько пригодна их квартира для перепланировки. Может быть, это станет одним из определяющих факторов при выборе покупаемой квартиры.

Например, в домах дореволюционной постройки очень важно знать состояние перекрытий, поскольку зачастую они там деревянные и могут не выдержать новой незапланированной нагрузки. Кроме того, эти дома могут проходить по ведомству охраны памятников архитектуры, что потребует дополнительного согласования. И еще надо учитывать, что в старых домах уже не раз проводились перепланировки. Вполне возможно, что такая судьба у квартир выше и ниже вас этажом. Поэтому прежде чем приступать к перепланировке, желательно получить планы квартир ваших соседей сверху и снизу, чтобы не нарушить санитарные нормы.

Что касается «сталинских домов», то в них большинство перегородок внутри квартиры не несущие, что облегчает возможность перепланировки, но поскольку дома эти построены давно, то наверняка потребуется проверка состояния перекрытий. Кроме того, во многих «сталинках» не электрические, а газовые плиты, поэтому объединение кухни и комнаты очень затруднительно. В этих домах также зачастую невозможно совмещение санузла, поскольку нередко между ванной и туалетом проходит вентиляционный короб.

Панельные дома строятся из готовых железобетонных плит. Скорость строительства возрастает, но комфорт страдает – планировки жилья типовые, в квартирах много несущих стен, которые не позволяют активно заниматься перепланировкой. Причем в зависимости от того, какая организация выступала автором проекта данной серии домов, у вас могут возникнуть сложности в согласовании проекта перепланировки. Некоторые авторы требуют, чтобы проект перепланировки, затрагивающей несущие стены, заказывали только у них.

Монолитные дома предоставляют своим жильцам больший простор для творчества, поскольку прочность конструкции в них обеспечивают монолитные колонны, заливаемые на стройплощадке, а перегородки внутри квартир не являются несущими и их можно располагать по своему желанию. Тем не менее, даже если изначально планировка квартиры обозначается как свободная, надо иметь в виду, что автор проекта все-таки заранее зонировал квартиру (где должна находиться кухня, где ванна и туалет). Поэтому нельзя все произвольно передвигать по своему желанию, чтобы не ухудшить условия проживания ваших соседей.

Тема квартирных перепланировок достаточно злободневна. Мы постарались коротко познакомить вас с основными аспектами данного вопроса. Подробнее читайте в материалах на нашем сайте.