С 1 июля 2019 года государство обязало застройщиков продавать квартиры по ДДУ только с использованием эскроу-счетов. Разбираемся что это и чего ждать дольщикам.
- Что такое эскроу-счета
- Как будут использовать эскроу-счета при ДДУ
- Какие документы понадобятся для открытия эскроу-счёта
- Зачем ввели эскроу-счета при расчётах с застройщиком
- Недостатки использования эскроу-счетов
Что такое эскроу-счета
Эскроу-договоры — вещь для россиян новая и для большинства ещё совсем непонятная. Недаром один из самых популярных запросов Яндекса: “эскроу счета что это простыми словами”. Да и применять их законодательство разрешило только в 2014 году. А вот на Западе эскроу-счета используют уже давно и не только при купле-продаже недвижимости.
По сути, это привлечение к сделке третьей стороны — эскроу-агента, который выступает гарантом. Он получает деньги на ответственное хранение от покупателя и должен передать их продавцу только после того, как будут выполнены условия сделки. Так обе стороны могут быть уверены, что их не обманут при расчёте. А посредник берёт небольшую комиссию за свою помощь.
Эскроу-агентами чаще всего выступают банки. А счёт, на котором хранятся деньги до выполнения продавцом своих обязательств, называют эскроу-счётом. Как видите ничего сложного в этой схеме нет. А теперь о том, как это будет действовать при покупке квартиры по ДДУ.
Как будут использовать эскроу-счета при ДДУ
Последние изменения в ФЗ-214 “О долевом участии в строительстве” регламентирует следующий порядок расчётов:
Застройщик и дольщик оговаривают условия сделки и заключают ДДУ;
Далее привлекается банк и заключается трёхсторонний договор эскроу;
Сразу после этого дольщик вносит 100% оплаты на эскроу-счет;
Только после того, как застройщик выполняет свои обязательства (сдаёт дом) банк переводит ему эти деньги.
Таким образом застройщик получает деньги покупателей только после завершения строительства. А работы по возведению жилья финансируются за счёт банковского кредита. Если условия договора не выполняются и стройка замораживается, то дольщики получают свои деньги обратно.
Это выгодно отличается от прежней практики, когда решением вопросов долгостроев приходится заниматься местным властям и тратить бюджетные средства. Как это, например, происходит сейчас с объектами компаний Normann, ГК Город и других застройщиков-банкротов.
В каком банке получать проектное финансирование решает сам застройщик. Там же будут открывать эскроу-счета для дольщиков. Выбрать можно только из тех банков, которые получили на это аккредитацию. Их перечень можно найти на сайте ЦБ, где его обновляют каждый месяц.
Какие документы понадобятся для открытия эскроу-счёта
Большинство российских банков уже оказывали подобную услугу для иных сделок ещё до нововведений в долевое строительство. Пакетов документов для заключения договора эскроу относительно небольшой:
Общие условия договора эскроу по ФЗ-214;
Индивидуальные условия, которые содержат подробную информацию о деталях сделки: сумму, срок действия, данные сторон и т. д.;
Заявление на открытие эскроу-счета в банке.
Увидеть и скачать эти документы можно сайте банка.
По закону о долевом строительстве такой эскроу-счёт при покупке квартиры бесплатен.
Зачем ввели эскроу-счета при расчётах с застройщиком
Введение расчётов через эскроу-счета призвано решить один из самых острых вопросов России последних десятилетий — проблему обманутых дольщиков. По данным Минстроя на июль 2019 года в базе долгостроев свыше 2 500 домов. А это около 200 тыс. семей дольщиков, оставшихся без жилья. В большинстве случаев вина в этом лежит на девелоперах. Они либо не смогли трезво оценить расходы на строительство, либо преступно присвоили деньги дольщиков.
С введением эскроу застройщики уже не смогут позволить себе таких вольностей. Последние изменения в законодательстве гарантируют что:
Застройщики будут стремиться сдать жильё как можно раньше. Ведь только тогда они смогут получить за него деньги.
Их деятельность станет прозрачнее. Банк, в рамках проектного финансирования сможет проверять расходы застройщика.
Банк, в свою очередь, будет контролировать ЦБ РФ. При этом деньги на эскроу-счетах застрахованы, как и обычные депозиты, но на большую сумму — 10 млн рублей. Так что, даже если у банка отзовут лицензию, дольщик получит назад 100% стоимости квартиры. Конечно, если она не дороже 10 млн рублей.
Недостатки использования эскроу-счетов
Плюсы использования договоров эскроу при покупке жилья в строящихся домах понятны — это более прозрачная и надёжная схема расчётов для дольщиков. А есть ли минусы?
Есть как минимум один недостаток и ударит он тоже прежде всего по дольщикам. Использование застройщиками банковских кредитов на строительство неминуемо приведёт к увеличению стоимости жилья.
Об этом уже давно твердят строительные компании. Признают это и власти. Вот что по этому поводу говорит Владимир Путин: «Да, это приведёт к небольшому удорожанию, но это лучше, чем вложить деньги и остаться вообще на бобах» (цитата ТАСС).
О каких-то конкретных цифрах пока говорить рано. Слишком мало ещё застройщиков, которые запустили продажи по новым правилам. Так по статистике ЦБ РФ от 26.08.2019 г. с использованием эскроу-счетов было куплено всего 167 квартир в новостройках Санкт-Петербурга. Чуть выше этот показатель в Ленинградской области — заключено 674 эскроу-договора.
По этому же сложно сказать и о других недостатках новой схемы покупки строящегося жилья. Просто не хватает данных, чтобы сделать выводы. Но учитывая опыт предыдущих попыток навести порядок в долевом строительстве, можно не сомневаться — недочёты ещё себя проявят. Поживём — увидим.
Комментарии