Несколько лет рынок недвижимости в России бурлил событиями – росло количество новостроек и цены на квадратные метры в них. Причина тому – «аттракцион щедрости» в виде льготных ипотечных условий. Однако с июля прошлого года условия резко стали более строгими. Это вызвало активное обсуждение текущего состояния рынка и его дальнейших перспектив. Финансовый аналитик в сфере недвижимости Артем Апатин рассказал про потенциал развития альтернативных способов покупки жилья.
Что изменилось на российском рынке жилья за последние годы
- Ключевым трендом стало масштабное использование кредитных инструментов как при строительстве, так и при покупке объектов недвижимости.
- Банки стали главными игроками на рынке благодаря внедрению проектного финансирования и эскроу-счетов.
- Государство активно развивает льготные ипотечные программы из-за снижения платежеспособности населения.
К середине 2024 года ситуация развивалась по негативному сценарию:
- Доступность жилья упала до исторического минимума.
- Разрыв между динамикой роста цен на недвижимость и доходов граждан значительно вырос за последние годы.
- Большинство сделок теперь проходит через ипотеку или рассрочку.
Кроме того, произошло ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ РФ, выраженное в увеличении ключевой ставки и ужесточении макропруденциальных показателей, в том числе в увеличении надбавки к коэффициентам риска в отношении ипотечных кредитов, обеспеченных правом требования по договорам долевого участия в строительстве, относительно интервалов ПДН (показатель долговой нагрузки заемщика), показателя LTV (отношение кредита к стоимости залога) и нормативов достаточности капитала банка применительно к ипотечным продуктам. А также замедление продаж на первичном рынке и сокращение новых проектов от застройщиков, направленное на создание дефицита ликвидных лотов с целью направления спроса на покупку остатка нераспроданных квартир, удержания цены квадратного метра, либо темпа ее роста.
В массовом сегменте жилья (эконом-, комфорт- и частично бизнес-класса) покупателей сейчас больше интересует не цена квадратного метра, а финансовые условия: размер первоначального взноса, величина ежемесячного платежа и общий срок выплат.
Развитие альтернативных механизмов финансирования строительных проектов, в особенности неипотечной секьюритизации продаж через инструменты финансовой аренды, может стать перспективным решением текущих проблем.
Неипотечная секьюритизация в строительстве: как это работает
В современных условиях строительный бизнес в секторе жилой недвижимости обременен единственным источником финансирования проектов — целевым банковским кредитом, что создает условия для поиска новых способов привлечения финансирования. Неипотечная секьюритизация — инновационный финансовый инструмент, который может позволить застройщикам привлекать средства на более выгодных условиях.
Суть механизма в следующем. Девелопер создает специальное юридическое лицо (SPV), которое выпускает ценные бумаги — «жилищные облигации». Облигации размещаются на биржевых площадках, а потом через институциональных подписчиков и брокеров продаются инвесторам, которые впоследствии получают регулярный доход в виде купонных выплат. На денежные средства, вырученные с выпуска облигаций специализированный застройщик (ранее – SPV) финансирует строительство объекта, а купонные выплаты держателям облигаций покрывает за счет «долгосрочной» продажи недвижимости в строящемся объекте и доходов от эффективного управления свободным капиталом, невостребованным на срочные расходы стройки.
Особенность данного механизма (в экономической литературе он называется ABS — asset-back securities) заключается в том, что все обязательства перед держателями облигаций обеспечиваются по сути долгосрочным выкупом активов — квартир, машиномест и коммерческих помещений, и свободным кумулятивным денежным потоком.
В условиях ограниченной платежеспособности покупателей такой механизм особенно актуален. Он позволяет застройщику получить финансирование, а покупателям — приобрести недвижимость через инструменты долгосрочной оплаты, например, финансовую аренду.
Этот финансовый механизм создает баланс интересов всех участников рынка: застройщики получают необходимое финансирование, инвесторы — надежный доход, а покупатели — доступные способы приобретения недвижимости.
Облигационные займы в строительстве: новые возможности финансирования
Современное строительство жилья в России традиционно опирается на банковское проектное финансирование. Застройщик получает целевой кредит под залог будущих активов, а средства дольщиков размещаются на эскроу-счетах. Однако такая модель существенно ограничивает финансовую гибкость строительных компаний.
Альтернативным решением может стать выпуск жилищных облигаций. Этот инструмент открывает перед застройщиками ряд важных преимуществ:
- Эффективное управление денежными потоками.
- Возможность получения дополнительного дохода от временно свободных средств.
- Снижение себестоимости строительства за счет оптимизации финансовых затрат.
Важно отметить, что использование облигационного займа позволяет застройщику предложить покупателям более выгодные условия на снижение цены квадратного метра, уменьшение размера первоначального взноса и более комфортные ежемесячные платежи. Такие условия достигаются за счет возможности субсидирования ставок финансовой аренды из дохода, полученного от размещения временно свободных денежных средств в депозитах, овернайтах, инструментах рынка РЕПО или валюте.
При этом финансовые показатели строительной компании как минимум остаются на прежнем уровне, а в перспективе могут улучшиться. Такой подход особенно актуален для проектов, в которых девелопер осуществляет полный цикл сопровождения объекта, в том числе и в стадии эксплуатации через внутреннюю УК.
Как пример, сейчас облигационные займы в строительстве эффективно используются чаще всего в качестве источников корпоративного финансирования, в M&A и LBO сделках, для закрытия дефицитов бюджета и кассовых разрывов в ликвидности Группы, либо при покупке земельных участков под инвестиционно-строительный проект. Примером актуальности и перспективности использования такого инструмента финансирования строительства являются инфраструктурные облигации ДОМ.РФ, которые используются для фондирования строительных бюджетов важных инфраструктурных объектов: дорог, поликлиник, образовательных учреждений, электростанций в более чем 15 регионах России, но в будущем существует потенциал и для дальнейшего расширения их применения в сфере жилищного строительства.
Финансовая аренда — современная альтернатива ипотеке
Сегодня многие россияне сталкиваются с трудностями при получении ипотечного кредита. Однако существует перспективное решение — механизм финансовой аренды, который может стать достойной заменой традиционной ипотеке.
Главные преимущества финансовой аренды:
- Гибкие условия оплаты.
- Комфортный размер первоначального взноса.
- Удобный график ежемесячных платежей.
- Возможность выбора оптимального срока выкупа.
Застройщик сохраняет квартиру на своем балансе как инвестиционную недвижимость до полного выкупа жильцом. Покупатель (арендатор) постепенно выкупает право собственности через систему платежей: первоначальный взнос плюс регулярные аннуитетные платежи (последний из которых является выкупным).
По завершении срока аренды застройщик передает полные права собственности покупателю. Такой механизм регулируется международными стандартами финансовой отчетности (МСФО №16 и №40).
Дополнительное преимущество для застройщиков — возможность накапливать поступления по финансовой аренде от покупателей и направлять их в качестве погашения купонных доходов по жилищным облигациям в рамках механизма ABS и неипотечной секьюритизации.
Таким образом финансовая аренда помогает решить жилищный вопрос тем, кому по разным причинам недоступна классическая ипотека и поддержать внедрение неипотечной секьюритизации в строительный сектор.
В данный момент положительный опыт использования финансовой аренды можно увидеть на рынке коммерческой недвижимости, в основном при заключении сделок с якорными арендаторами в бизнес-центрах. Так, после момента ввода офисного задания в эксплуатацию на период осуществления отделочных работ арендатор платит ежемесячную арендную ставку, которая зачитывается в стоимость последующего выкупа офиса, а после завершения отделки, оплачивает остаток стоимости и получает право собственности на офисное помещение.
Переход к подобной модели финансирования потребует согласованных действий крупных участников рынка и внедрения революционных изменений в части ухода от банковского финансирования, эскроу, ипотеки. Уже сейчас складываются тенденции, которые подчеркивают актуальность альтернативных механизмов финансирования, способных существенно изменить рынок жилой недвижимости в России.
Комментарии