«Новые реалии: что ждет застройщиков и покупателей на рынке недвижимости?»

• Нехватка стройматериалов – реальная угроза для отрасли?
• Ценовая динамика
• Перспективы «зеленого» строительства

Нехватка стройматериалов – реальная угроза для отрасли?

Упомянутые организации

Агентство

Этажи

Большая часть стройматериалов в стране производится на импортном оборудовании. Поэтому если отечественные производители в ближайшее время не начнут искать замену западным станкам и технологиям, то уже через какое-то время может возникнуть дефицит определенных материалов. Но в целом у российских застройщиков есть возможность выходить на дружественные рынки, в том числе Казахстана, Белоруссии, Индии.

По основным строительным ресурсам - цементу, песку, щебню, металлу, кирпичу – дефицита не наблюдается. Основной дефицит может возникнуть на сложное инженерное и техническое оборудование. Непростая ситуация может быть со строительной техникой.

В массовом строительстве доля импортных материалов составляет не более 5%. Поэтому в этом сегменте не должно быть объективных проблем с темпами строительства. В более высоком ценовом сегменте используются импортные отделочные и фасадные материалы. В этом сегменте строится большее количество небоскребов, для которых требуется сложное импортное инженерное оборудование. Поэтому задержки с поставками могут затормозить сроки строительства.

Ценовая динамика

На первичном рынке столицы наблюдалась разнонаправленная динамика стоимости квадратного метра. В массовых комплексах «старой» Москвы средняя стоимость квадратного метра за квартал снизилась на 1,1% (до 281,6 тыс. рублей), в проектах бизнес-класса – выросла на 1,7% (до 429,9 тыс. рублей), в новостройках ТиНАО – увеличилась на 1,8% (до 223,2 тыс. рублей).

Дальнейший вектор изменения средней цены квадратного метра в целом и по сегментам пока сложно спрогнозировать. Безусловно, возможны локальные коррекции, вызванные выходом значительного объема предложения на начальном этапе строительства и увеличением доли вариантов без отделки. Но вряд ли стоимость квадратного метра существенно снизится: издержки девелоперов продолжают расти под влиянием инфляции, а также из-за удорожания материалов и оборудования.

Снижение ликвидности жилья в столице в текущих условиях маловероятно. Бесспорно, есть и исключения из правил, например квартиры в неудовлетворительном состоянии или в ветхих домах, однако доля таких вариантов на рынке невелика.

Московский регион – один из ключевых деловых центров страны с высокой экономической активностью, а также одна из крупнейших точек притяжения трудовых ресурсов. Этим и объясняется высокая востребованность и, соответственно, ликвидность недвижимости в столице. Это подтверждается статистикой: за пять лет средняя стоимость квадратного метра в столице выросла почти в 1,8 раза.

Рынок недвижимости, как и другие подобные системы, развивается циклами. За ростом всегда следует период стабилизации и спада. События февраля-марта этого года стали своего рода катализатором процессов перехода рынка на новую стадию, однако первые признаки замедления начали фиксироваться уже в конце 2021 – начале 2022 года.

Количество заключенных ДДУ в столичных новостройках по итогам I полугодия 2022 года сократилось примерно на 17% относительно того же периода прошлого года. Однако в разрезе сегментов наблюдается разнонаправленная динамика. Например, в январе-июне текущего года в массовых новостройках «старой» Москвы было заключено на 2% больше сделок, чем за аналогичный промежуток 2021 года. В свою очередь, в проектах бизнес-класса реализовано на 29,2% меньше квартир.

Разумеется, в каждом из сегментов существуют свои причины коррекции спроса. Например, в тех классах, где высока доля сделок с заемными средствами, одним из главных факторов стала резко подорожавшая в конце февраля ипотека: ставки по ней достигали 22-24%, а выдача жилищных кредитов по госпрограммам была приостановлена. В высокобюджетном сегменте часть клиентов решила повременить с выходом на сделки до момента стабилизации ситуации, а также свою роль сыграл дефицит предложения в элитных новостройках.

Поскольку ипотека является основным драйвером продаж жилья, то основной поддержкой от государства является продолжение снижения ключевой ставки рефинансирования ЦБ. Снижение ставки приведет к постепенному снижению ставок на вторичном рынке. Возникший перекос в размере ипотечных ставок на первичном и вторичном рынках привел к падению продаж на вторичном рынке. Это также негативно сказывается на сложных сделках и сделках трейд-ин.

Перспективы «зеленого» строительства

Любой кризис способствует перестройке экономики, и ее «зеленый» сегмент – не исключение. Разработка экологических решений для строительного комплекса на сегодня не менее важна, чем год или два назад. Сейчас она позволит решить важную задачу оптимизации издержек, в том числе на эксплуатацию существующих зданий. У российских производителей есть широкие возможности для продвижения своей продукции: это энергоэффективные стройматериалы и коммуникации, солнечные панели. Отдельное перспективное направление – переработка и повторное использование материалов. Надеюсь, что власти не остановятся на разработке документов и создадут реально работающую «зеленую» стратегию.

По мере запуска в массовое производство любые решения со временем становятся доступнее. Например, еще 10 лет назад монолитное домостроение применялось только в проектах бизнес-класса и выше, то сейчас более 90% проектов массового сегмента возводятся именно по такой технологии. Это в полной мере относится и к «зеленым» составляющим.

Современные покупатели все больше обращают внимание на экологическую составляющую, причем она не ограничивается только наличием зеленой зоны рядом с домом. Как минимум, для клиентов важна энергоэффективность. Также растет востребованность технологий раздельного сбора мусора, использования натуральных материалов и альтернативных источников энергии.