Инвестиции в недвижимость традиционно считают одним из самых надежных и понятных способов сохранения и приумножения капитала. В условиях экономической нестабильности и колебаний на финансовых рынках интерес к недвижимости только возрастает. Однако перед потенциальным инвестором неизбежно встает вопрос: какой сегмент выбрать? В чем ключевые отличия между коммерческой и жилой недвижимостью, чего ожидать от инвестиций в каждый из сегментов, а также как они различаются по доходности, рискам и управлению — рассказывает Софья Ковган, коммерческий директор УК «Вектор».
Отличие жилой и коммерческой недвижимости
Основное отличие между жилой и коммерческой недвижимостью заключается в их назначении. Жилую недвижимость покупают для того, чтобы в ней жить: это могут быть квартиры, дома, таунхаусы или комнаты. Такие объекты можно использовать для собственного проживания, сдавать в аренду или перепродавать, однако превращать квартиру в офис, магазин или склад запрещено законом. Коммерческую недвижимость создают и эксплуатируют для того, чтобы получать доход. В таких помещениях размещают магазины, офисы, кафе, склады, производства и сервисные службы.
Отдельный класс недвижимости — апартаменты. Формально это нежилые помещения, пригодные для жизни, но они не относятся к жилому фонду. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, однако их можно использовать для проживания или сдавать в аренду, как обычные квартиры.
Что выгоднее сдавать: квартиру или коммерческую недвижимость
У каждого варианта есть свои преимущества и ограничения. Всё зависит от целей арендодателя, опыта и того, насколько он готов вовлекаться в процесс.
Доходность и окупаемость
Коммерческая недвижимость обычно приносит более высокий доход: средняя доходность по рынку составляет 9–11% годовых, а окупаемость может быть достигнута за 10–12 лет. Для жилых квартир эти показатели — 5–7% годовых, а срок окупаемости нередко превышает 15–20 лет. Однако стабильный спрос на жилье делает доход от него менее подверженным резким колебаниям и более предсказуемым.
Сравним два типовых объекта в Московской области в 2025 году.
Коммерческая недвижимость в Московской области сегодня способна приносить в 1,5–2 раза более высокую доходность и окупаться быстрее, чем квартира. Однако важно учитывать, что стабильность дохода и риски в этих сегментах различаются.
Риски
В коммерческом сегменте выше как потенциальная доходность, так и риски. Спрос на офисы, магазины и склады зависит от экономической ситуации, а периоды простоя могут быть длительными. В кризис бизнесы могут закрываться или сокращать площади, поэтому помещение может месяцами не приносить доход.
В жилой недвижимости риски ниже, потому что люди всегда нуждаются в жилье. Если арендаторы съехали, как правило, достаточно нескольких недель, чтобы найти новых, особенно если квартира сдается в хорошем районе и по рыночной цене.
Ликвидность
Жилая недвижимость, как правило, более ликвидна: ее проще и быстрее сдать в аренду, особенно если речь идет о стандартных квартирах в востребованных районах. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
Ликвидность жилой квартиры зависит от нескольких важных факторов:
- расположение — чем ближе дом к метро, остановкам транспорта, магазинам, школам и поликлиникам, тем быстрее ее можно сдать;
- экология — жилье рядом с парками или в зеленых районах ценится выше, а квартиры у промзон или шумных трасс сдаются дольше;
- тип дома — новые кирпичные или монолитные дома обычно привлекательнее старых панельных;
- состояние квартиры — чистый и современный ремонт ускорит сделку.
Для коммерческих объектов важный фактор — проходимость: помещение на первом этаже с отдельным входом, рядом с остановками, крупными магазинами или деловыми центрами обычно пользуется высоким спросом у арендаторов.
Чем универсальнее пространство, тем выше его ликвидность. Пустое помещение, которое подходит под разные виды бизнеса, сдать проще, а вот специализированный объект, полностью оборудованный под салон красоты или ресторан, привлекает уже только узкий круг предпринимателей, поэтому поиск арендатора может занять больше времени.
Юридическая чистота объекта — еще один важный фактор как для жилой, так и для коммерческой недвижимости. У объекта не должно быть судебных споров, арестов, долгов и обременений. Также важно, чтобы все собственники дали согласие на сделку, история владения была прозрачной, а права третьих лиц не нарушались. Только при соблюдении этих условий инвестор может быть уверен в безопасности вложений.
Управление и временные затраты
В обоих случаях важно грамотно оформить договор аренды, следить за состоянием объекта и контролировать своевременность платежей. Однако в жилой недвижимости эти задачи обычно проще и требуют меньше времени: достаточно найти надежного арендатора, подписать стандартный договор и периодически проверять квартиру. В коммерческой недвижимости нужно учитывать особенности бизнеса арендатора, согласовывать условия эксплуатации, обсуждать вопросы ремонта, перепланировки и другие нюансы.
И жилую, и коммерческую недвижимость можно приобрести на этапе строительства — это способ сэкономить и получить более ликвидный объект, но сдавать его в аренду можно только после получения права собственности. При этом на этапе строительства можно заключить предварительный договор аренды коммерческой недвижимости с потенциальными арендаторами.
В целом, управление квартирой обычно проще и менее затратно по времени, тогда как коммерческая недвижимость требует большего вовлечения и профессионального подхода, особенно если речь о крупных или специализированных объектах.
Порог входа и доступность финансирования
Вход на рынок жилой недвижимости проще: можно начать с небольшой квартиры, воспользоваться ипотекой с относительно низкой ставкой и минимальным первоначальным взносом. Для коммерческих объектов стартовые суммы выше, а условия кредитования жестче и дороже. Банки предъявляют более строгие требования к заемщику и объекту, а ставки по кредитам и размеры первоначального взноса заметно отличаются.
В таблице представлены ключевые параметры порога входа и условий финансирования для жилой и коммерческой недвижимости.
Особенности арендаторов и стабильность платежей
В жилой недвижимости арендаторы меняются чаще. Квартиранты могут съехать без предупреждения или задержать оплату, однако жилье всегда востребовано, и нового арендатора найти, как правило, несложно.
В коммерческой недвижимости договоры обычно долгосрочные. Это приносит стабильный доход, но найти надежного арендатора сложнее, а если он уходит, помещение может пустовать долгое время.
Перспективы роста стоимости
Стоимость коммерческой недвижимости может значительно вырасти при удачном выборе локации и арендатора, особенно если речь о востребованных офисных или торговых площадях в деловых районах. Но такой рост часто бывает резким и непредсказуемым, потому что многое зависит от экономики и спроса на бизнес-площади. Жилая недвижимость растет в цене медленнее, но стабильнее, особенно в крупных городах и районах с развитой инфраструктурой.
Налогообложение
Налогообложение для жилой и коммерческой недвижимости отличается по ставкам и правилам, и это напрямую влияет на итоговую доходность. При сдаче недвижимости в аренду собственник обязан платить налог на доход от аренды, а также ежегодный налог на имущество. Ставки и порядок уплаты зависят от того, кто сдает объект и какого он типа.
В таблице приведены несколько примеров налогообложения:
- владелец сдает квартиру как физическое лицо;
- владелец сдает квартиру, но оформлен как самозанятый;
- владелец оформлен как ИП и сдает коммерческую недвижимость.
Для квартиры налоговая нагрузка ниже, если оформить самозанятость. Для коммерческой недвижимости налог на имущество значительно выше, а налог на доход зависит от выбранной системы налогообложения.
Вывод
Коммерческая недвижимость выигрывает по доходности и потенциальной окупаемости, но требует больше стартового капитала, опыта и готовности к рискам. Жилую недвижимость проще купить и продать, она стабильнее, поэтому подходит тем, кто ценит предсказуемость и минимальное вовлечение. Выбор зависит от целей, возможностей и отношения к риску.
Комментарии