В декабре на рынке недвижимости произошло сразу несколько ярких событий, которые повлияли как на обычных покупателей квартир, так и на инвесторов. О том, что изменилось и как игроки могут скорректировать свою стратегию, рассказывает Барно Турсунова, основатель агентства инвестиционной недвижимости Barno Estate.
Что случилось
В декабре-январе ЦБ начал корректировать условия льготных ипотечных программ. Так, по ипотеке с господдержкой первоначальный взнос увеличился с 20% до 30%, при этом максимальная сумма кредита снизилась сразу вдвое - с 12 до 6 млн рублей.
Условия по первоначальному взносу и суммам для семейной и IT-ипотеки остались прежними:
- Семейная ипотека - 20% первоначальный взнос и максимальная сумма 12 млн рублей.
- IT-ипотека - 20% первоначальный взнос и максимальная сумма 18 млн рублей.
Но для всех льготных программ внесли одно ключевое изменение. По новым правилам можно заключить только один договор на одного заемщика. Если вы взяли одну льготную ипотеку, то оформить вторую уже не получится.
Следом за ЦБ изменения внесли некоторые банки. Кредитные организации ввели свои ограничения на выдачу льготной ипотеки: теперь ее можно получить только на объекты застройщиков-партнеров. Кроме того, появились так называемые комиссии для девелоперов - они будут распространяться на ипотечные сделки по льготной программе. Чтобы компенсировать возникшие затраты, застройщики с большой вероятностью поднимут цены на недвижимость.
Последствия
Изменения сильно ударили по интересам инвесторов - многие из них покупают новые квартиры с помощью льготной ипотеки (чаще всего используется ипотека с господдержкой, реже - семейная и IT-ипотека). Получается следующее:
- Из-за повышения первоначального взноса инвесторы будут вкладывать больше денег в квартиру на старте, а значит, доход на вложенные средства будет меньше.
- Ограничение суммы кредита с 12 до 6 млн рублей означает, что найти подходящую недвижимость в мегаполисах будет очень сложно. Например, в Москве 6 млн рублей часто недостаточно даже на покупку студии.
- Ограничения по выбору застройщиков и банков-партнеров могут создать дополнительные сложности. Дело в том, не все банки предлагают выгодные условия по кредиту, а значит, у инвесторов будет меньше выбора.
- Наконец, самое сложное - это лимиты по выдаче ипотеки на одного человека. Если раньше инвестор мог приобретать по одной или нескольким программам неограниченное количество квартир, то теперь придется ограничиться точечными сделками.
Возможная стратегия инвесторов на 2024 год и дальше
Рост ставок и новые ограничения по льготной ипотеке - еще не повод опускать руки. И на это есть как минимум несколько причин.
В новых правилах есть лазейки
Например, по программе льготной ипотеки муж и жена вправе заключать договоры отдельно - то есть каждый из них может взять по квартире. Главное условие - хотя бы у одного из супругов не должно быть льготных ипотек в прошлом. Даже если он уже погасил прошлую льготную ипотеку, то не сможет оформить второй кредит на тех же условиях.
Для тех, кто подходит под программу семейной ипотеки, тоже есть лайфхак. Если вы заключили кредитный договор, погасили ипотеку, а затем у вас родился ребенок, вы можете взять еще одну семейную ипотеку. Главное условие - новое жилье по общей площади должно больше, чем то, на которое был взят первый кредит.
На рынке есть интересные предложения по старым условиям
У застройщиков сейчас низкий сезон с точки зрения продаж, поэтому часть из них готова продавать квартиры по довольно привлекательным условиям. Таких предложений немного, узнать о них обычно можно только через брокеров или агентства недвижимости. Тем не менее у инвесторов есть возможность буквально запрыгнуть в последний вагон. Вот несколько направлений, в которых можно найти интересные предложения:
- Готовая недвижимость без первоначального взноса. Сейчас таких объектов осталось очень мало, но периодически предложения появляются. Например, в декабре продавали 3-комнатную квартиру с евроремонтом в Москве. Стоила она 11.5 млн, ипотека - 70 тысяч рублей в месяц, но при этом первоначального взноса не было. Такая квартира - отличный вариант, чтобы уже через месяц сдать ее в аренду и покрывать ежемесячные платежи.
- Бюджетные новостройки по семейной и льготной ипотеке с чистовой отделкой. Такую недвижимость можно быстро продать или сдать в аренду. Условия по ипотеке с господдержкой: первоначальный взнос от 2 млн рублей, ставка 1% до сдачи объекта (также в 2026 году). Условия по семейной программе: первоначальный взнос от 1.5 млн рублей, а ставка по ипотеке - всего 1% до сдачи объекта в 2026 году.
- Кроме того, периодически появляются предложения с новостройками в престижных районах, на которые действуют семейная ипотека со ставкой 3% до окончания строительства или ипотека с господдержкой со ставкой всего 9%. При этом в некоторых случаях сумму кредита можно даже увеличить до 30 млн рублей.
- Недавно появились интересные программы от застройщиков, которые страхуют клиентов до лучших ставок предоставляют им беспроцентные рассрочки. Кроме того, есть банки, которые до сих пор выдают льготную ипотеку без комиссии и других доплат. Это, например, “ДОМ.РФ”, “МКБ”, “Россельхозбанк”, “Абсолют банк” и др.
Инвесторам нужно учитывать, что новые реформы от ЦБ и банков могут привести к тому, что объем и темпы застройки в ближайшее время снизятся. При этом даже в мегаполисах территорий под новостройки с каждым годом становится всё меньше. Рано или поздно может сложиться ситуация, в которой цены на новостройки приблизятся к стоимости квартир на вторичке. При этом спрос и цены на готовое жильё начнут расти. И тогда в выигрыше будут те, кто вовремя вложился в квартиры, которые сейчас только строятся - ведь на тот момент они, скорее всего, будут самыми дорогими.
Комментарии