Инвестиции в недвижимость: что происходит на рынке в середине 2023 года

В настоящее время на первичном рынке мы видим падение спроса, которое вызвано несколькими факторами. Один из них – нестабильная внешнеполитическая обстановка, другой – высокие цены на объекты недвижимости, третий – снижение поддержки строительной отрасли государством.

После начала пандемии в 2020 году государство стало активно помогать рынку недвижимости посредством новых программ господдержки, субсидируя ипотеку и тем самым, повышая спрос на строящиеся объекты. Активно работали ипотечные программы льготной и семейной ипотеки. Вслед за этим цены начали расти, а в 2022 году отрасль столкнулась с новым кризисом и застройщики совместно с банками стали субсидировать ипотеку, снижая размер ежемесячных платежей. Появились ипотечные программы под 0,1% и 0,01% годовых. Но с января 2023 года Центральный банк стал активно выступать против этих программ, поэтому на данный момент на рынке их фактически нет.

Основная сложность, с которой сегодня столкнулись застройщики, связана с тем, что на рынке установились высокие цены, которые были получены в результате многолетней конкуренции и высокого спроса, а инструментов, которые могут поддержать эти цены, нет. Размер ежемесячного платежа, который раньше для покупателя был подъемным при субсидированной ставке в размере 0,01% годовых, теперь стал неподъемным даже при программе господдержки. Есть очень болезненное решение для рынка – снижение стоимости квадратного метра. Однако пока немногие застройщики готовы идти на столь крайние средства, потому что снижать цены сильно они не могут, так как проектное финансирование согласовано с учетом определенных цен и темпов продаж, земельные участки куплены в большинстве случаев по завышенной цене в постковидный период. Поэтому застройщики могут снижать цены за счет уменьшения маржи, а это значит, что в дальнейшем они не смогут инвестировать средства в выгодные участки из-за нехватки выручки.

Что касается борьбы за покупателя, то она никак не сказывается на качестве жилья ни в лучшую, ни в худшую сторону. Все проекты, которые были заявлены и выпущены в продажу, реализуются в том формате, который был заведен, так как средства на него выделены через проектное финансирования.

Действительно одной из главных тенденций является полная «упаковка квартир» – покупатель, оформляя ипотеку, получает практически готовый продукт, в который можно въехать сразу после получения ключей. Если раньше это была только отделка, то сейчас также предлагается меблировка. Многие застройщики предлагают меблировку кухни как наиболее дорогого предмета интерьера, но в настоящее время рынок идет в сторону полной меблировки, когда покупателю остается получить лишь свои ключи и переезжать квартиру. Предложений с полной меблировкой на рынке Москвы и Санкт-Петербурга пока нет, вероятнее всего, они появятся в ближайшем будущем.

Спад спроса, безусловно, сказывается на цене квадратного метра. Мы видим, как крупные застройщики дают существенные дисконты ради поддержания темпов продаж. Появляется некий дисбаланс на рынке, когда, по крайней мере, на рынке Санкт-Петербурга три крупнейших застройщика – ЦДС, ЛСР и ПИК занимают порядка 50% продаж от всего рынка. Достигнуть этого они смогли благодаря большим дисконтам. По некоторым лотам скидки могут достигать 20-30% в реальном выражении.

Что касается покупки квартиры, то, несмотря на высокие цены, сейчас стоит покупать квартиру. В целом в настоящее время мы работаем на рынке покупателя, застройщики готовы предложить интересные варианты как по форме оплаты, так и по стоимости. Нужно только очень ответственно подойти к выбору квартиры.

В ипотеку я бы рекомендовал по-прежнему покупать жилье с программой господдержки, либо по семейной ипотеке. Самая интересная программа – ИТ-ипотека, которой к сожалению, могут воспользоваться не все, но если у покупателя есть такая возможность, и он работает в аккредитованной ИТ-компании, этот вариант будет наиболее выгоден. За полную стоимость также можно покупать, но целью данной покупки будет сбережение средств и приумножение их в среднесрочной перспективе.