Инвестиции в «бумажную» недвижимость или как стать владельцем доходного объекта за 100 тысяч рублей

• Терминология
• Во что инвестируют фонды
• ЗПИФ или REIT?
• Преимущества и недостатки «бумажной» недвижимости

Терминология

Начнём, конечно же, с терминологии. Под «бумажной» недвижимостью понимаются инвестиции не в сами объекты с целью аренды или перепродажи, а в ценные бумаги, которые обеспечены доходами от инвестиций в недвижимость.

В России этот инвестиционный инструмент пока только набирает популярность, в то время как в США он давно зарекомендовал себя с лучшей стороны. Так, согласно исследованиям компании J.P. Morgan, за последние 20 лет вложения в американские фонды недвижимости (REIT) давали наибольшую доходность по сравнению со многими другими активами.

Данные с 2001 по 2020 год. Источник: J.P. Morgan

Вложения в «бумажную» недвижимостью могут быть в виде:

• Облигации крупных компаний, работающих в сфере недвижимости. Инвестор становится кредитором компании, имеет купонный доход, а также прибыль в виде разницы цены покупки облигации и её продажи или погашения.
• Акции компании в сфере недвижимости. Инвестор является акционером и участвует в распределении прибыли компании. Доход зависит от динамики цены акций и дивидендных выплат.
• Паёв фондов. Инвестор за свои деньги получает паи в общем фонде, который приобретает объекты недвижимость. Доход зависит от изменения стоимости пая и регулярных выплат. Последние выплачиваются из полученной фондом прибыли в определенные даты. К примеру, раз в квартал.

Стоит ли инвестировать в российские девелоперские компании в 2022 году, мы уже обсуждали. Подробнее об этом можно прочитать здесь. Так что сейчас остановимся только на фондах недвижимости.

Во что инвестируют фонды

Фонды также можно разделить на виды в зависимости от того, в какие активы они инвестируют. Это могут быть самые разные типы объектов:

• жилая недвижимость (дома, квартиры, апартаменты);
• гостиницы;
• складские помещения;
• торговые точки;
• офисные здания;
• промышленно-индустриальные зоны;
• земельные участки;
• лесные угодия и многие другие.

 Источник: Nareit

Как правило, фонды специализируются на каком-то одном типе недвижимости, но могут иметь в портфеле и несколько видов объектов.

ЗПИФ или REIT?

Российские инвесторы могут вложиться в «бумажную» недвижимость как на отечественном, так и на зарубежном рынке. Подобные фонды существуют во многих странах и называются — Real Estate Investment Trust (REIT). Хотя больше всего их в США.

Это фонды, инвестирующие в различные сектора недвижимости и ипотечные ценные бумаги. Они выпускают акции, которые свободно торгуются на открытом рынке. Как обычные акции, рейты зависят от рыночной ситуации и могут иметь волатильность как у акций, или больше.

Отечественный аналог REIT — закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФн), работают немного иначе. О нюансах даст представление таблица ниже.

Основное отличие ЗПИФн от REIT — это то, что последние не являются прямой альтернативой владению недвижимостью. Они больше похожи на акции обычных компаний, бизнесом которых является покупка объектов недвижимости с кредитным плечом, и сдача их в аренду. Этим компаниям присущи те же риски, что и любому другому бизнесу, вплоть до банкротства.

Так что в этом плане ЗПИФн гораздо надёжнее. Кроме того, их деятельность находится под надзором государства: сделки проходят согласование со специализированным депозитарием, а управляющую компанию контролирует Банк России.

Сегодня ЗПИФы привлекательны для российских инвесторов ещё и из-за геополитической обстановки. Санкции, сложности с платёжными сервисами, ограничения со стороны ЦБ РФ — всё это создаёт дополнительные риски для инвестирования в REIT.

Преимущества и недостатки «бумажной» недвижимости

Плюсов и минусов вложения в фонды недвижимости мы отчасти касались в статье про инвестиции в недвижимость с небольшими бюджетами. Вот основные преимущества:

• Относительно высокая доходность — обычно в районе 8-10% годовых.
• Низкий порог входа — от 100 тысяч рублей (для ЗПИФ «Арендный бизнес 7» от Сбера).
• Диверсификация рисков в случае, если фонду принадлежат несколько активов.
• Доверительное управление капиталом — все операции осуществляет профессиональная управляющая компания, без участия пайщиков.

Хотя последний пункт, пожалуй, довольно спорное преимущество, которое может обернуться серьёзным недостатком. Да, такой способ вложения средств отлично подходит для начинающих инвесторов, которые не хотят тратить время на управление активами. Но это же увеличивает риски пострадать от некачественных услуг УК.

Ещё один минус — это то, что существует не так уж много ЗПИФов, в которые могут вступить обычные частные инвесторы. Из самых популярных можно выделить 3 фонда:

• «Альфа-Капитал Арендный поток», специализирующийся на инвестициях в недвижимость для street-retail (покупка помещений под сдачу в аренду магазинам сети «Пятёрочка»).
• «ПНК-Рентал», занимающийся вложениями в складские и индустриальные комплексы, построенные материнской девелоперской группой PNK.
• «Арендный бизнес 7» от Сбербанка. Пока на сайте этого ЗПИФа заявлен только один объект — складской комплекс «PNK Парк Ростов-на-Дону», но указано, что список будет пополняться.

Что же касается доходности у данных фондов, то на сайте «ПНК-Рентал» есть весьма воодушевляющая табличка с данными о прибыли инвесторов.

А также кривая с изменениями стоимости пая.

График с аналогичным показателем есть и у «Альфа-Капитал».

Хотя, как видим, не всегда «бумажная» недвижимость может приносить прибыль. Судя по информации сайта «Альфа-Капитал Арендный поток» доходность этого ЗПИФа за два года (31.07.2020 — 29.07.2022) составила −0,87%.